Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har underlåtit att upprätta en fullständig budgivningslista. Vidare en prövning av om mäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed och omsorgsplikten om köparna vid utformningen av besiktningsklausulen i köpekontraktet. Slutligen en prövning av om mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter avseende flera tvistiga frågor i tiden mellan kontraktsskrivningen och tillträdet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in köpekontraktet, ett utkast till köpekontrakt, kopior av e-postmeddelanden samt ljudfiler.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, budgivningslistan, journalen, objektsbeskrivningen som har bilagerats köpekontraktet, frågelistan med tillhörande bilaga samt protokollet från överlåtelsebesiktningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har inte fört en fullständig förteckning över budgivningen. Han och hans partner lade ett inledande bud på 8 000 000 kronor, som saknas i budgivningslistan. Det fanns ytterligare en budgivare [budgivare 2], vars bud började på 8 250 000 kronor och som även lade ett bud på 8 350 000 kronor. Budgivare 2 lade därpå ett bud om 8 500 000 kronor, som säljarna inte accepterade. Säljarna framförde krav om att de tänkte ta med sig vedpannan, en laddstolpe för elbilar samt ett FTX-aggregat. Det började därpå en budgivning mellan dem och budgivare 2, där det framfördes vilka av dessa saker som de förväntade sig skulle ingå i köpet. Mäklaren meddelade att de vann budgivningen på 8 580 000 kronor, med villkoret att vedpannan inte ingick. Detta besked ändrades sedan till ett krav från säljarna om att budet måste ligga på 8 600 000 kronor för att antas. Säljarna hade då redan accepterat ett bud från budgivare 2, vilket inte har noterats i budgivningslistan. De lade dock ett bud på 8 600 000 kronor efter ett par dagar, vilket inte inkluderade vedpannan och säljarna godtog budet.

Mäklaren har vidare låtit bli att uppdatera innehållet i köpekontraktet enligt överenskommelse och inte informerat om detta innan kontraktsskrivningen, för att sedan pressa dem att skriva på kontraktet på plats. De hade fått besked per telefon från mäklaren om att de skulle få en vecka på sig för att besiktiga fastigheten. Kontraktsskrivningen planerades till den 11 april klockan 13.00. De fick utkastet till köpekontrakt för påseende den 10 april klockan 21.51 och såg då att tidsfristen i besiktningsklausulen var för kort. Säljarna meddelade i samma mejltråd att en besiktning den 17 april var okej för deras del. Trots detta uppdaterade inte mäklaren kontraktet. De hade även kontakt med en besiktningsman för att undersöka om denne kunde genomföra en besiktning redan den 12 april, men det var osäkert om besiktningsmannen kunde då. När de väl var på plats för kontraktsskrivningen upplevde de att säljarna inte ville göra någon ändring angående tidsfristen. De två närvarande mäklarna uppgav att det inte fanns några bekymmer med besiktningsklausulens utformning och pressade dem att skriva under.

Innan kontraktsskrivningen framförde de att kvalitetsdokument för tvättstugan behövde överlämnas av säljarna. Ett villkor om detta lades in i köpekontraktet, men utan konsekvensbeskrivning om åtagandet inte uppfylldes. Innan tillträdet gavs dock besked från säljarna att de inte skulle ordna fram något intyg. Mäklaren hänvisade bara till sin jurist i frågan och sa att de skulle begå ett avtalsbrott om de inte kom till tillträdet. De bad om att få skjuta upp tillträdet för att reda ut frågan, men mäklaren vägrade att bidra till att hitta en väg framåt med säljarna.

Mäklaren har vidare lämnat dem själva i en svår situation när det upptäcktes att bygglov saknades och att ingen bygganmälan skett för ett påbörjat bygge. Det visade sig att det saknades bygglov för vinden. Det saknas vidare bygglov eller bygganmälan för ett påbörjat bygge som marknadsförts som påbörjat projekt kontor/lgh”.

Säljarna har styckat av fastigheten, men har inte gjort en sådan inmätning som ska ske därefter. De upptäckte detta och påpekade att säljarna bör göra detta och stå för kostnaden. De kan inte göra en bygganmälan så länge som inmätningen inte har utförts. Mäklaren tog kontakt med kommunen samt sin jurist i frågan och meddelade dem sedan att de skulle stå för kostnaden.

De har vidare en stark minnesbild av en text som fanns med i marknadsföringen av bostaden på [en digital bostadsportal] och som skulle kunna styrka deras reklamation. De fick besked från bostadsportalen om att mäklaren eller säljarna kan begära att få en kopia på annonsunderlaget. De bad därför mäklaren att mejla en begäran till bostadsportalen och sätta dem som mottagarkopia. Mäklaren ringde dock i stället till bostadsportalen. Enligt mäklaren innehåller annonsen på internet exakt samma text som finns med i objektsbeskrivningen. Bostadsportalen har erbjudit sig att undersöka möjligheten att få fram texten, men mäklaren har inte begärt att bostadsportalen ska göra en sådan undersökning.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Köparna lade aldrig något bud på 8 000 000 kronor och budgivare 2 lämnade aldrig något bud innan hans lagda bud på 8 500 000 kronor. Diskussioner fördes däremot om huruvida bud på en sådan nivå skulle accepteras av säljarna. När hon frågade om hon skulle uppfatta det som lagda bud, sa spekulanten dock ”vi släpper det”. Den 6 april lämnade dock budgivare 2 ett bud på 8 500 000 kronor. Säljarna accepterade budet och hon förberedde ett köpekontrakt. Hon har aldrig meddelat köparna att de vunnit budgivningen med ett bud på 8 580 000 kronor, exklusive vedpannan, då de aldrig lämnat något sådant bud. Den 8 april lämnade dock köparna ett bud på 8 600 000 kronor, där vedpannan och köksbordet inte skulle ingå. Hon meddelade att hon skulle vidarebefordra budet till säljarna. Efter att en del frågeställningar klarlagts om vad som skulle ingå i köpet godtog säljarna budet.

När hon hade mejlat ut kontraktsförslaget föreslog köparna att tidsfristen för besiktningen skulle förlängas från den 14 till den 17 april. Efter en kontroll med besiktningsmannen kunde besiktningen dock genomföras redan den 12 april och parterna blev överens om dag.

En halvtimme efter kontraktsskrivningen skulle köparna få reda på om en besiktning kunde ske den 12 april. Att förekomma detta med en ny klausul, där flera delmoment inte var kända, var inte motiverat. Detta då köparnas önskemål redan var uppfyllt genom den klausul som fanns i kontraktet och som innebar att de kunde begära köpets återgång om besiktning inte kunde ske enligt önskemål. Hon reagerade på att tidsfristen var för kort enligt praxis och ville därför belysa det genom ett tillägg i klausulen. Ingen har pressat köparna att underteckna köpekontraktet. Fastigheten besiktigades sedan den 12 april.

När det gäller kvalitetsdokument för tvättstugan framgår det av besiktningen att sådana saknas. Köparna uttryckte inte att våtrumsintyget var så viktigt att de ville villkora köpet utifrån detta. Säljarna lovade att fråga byggaren om intyget och köparna var nöjda med om det gick att få fram. Vikten av våtrumsintyget ökade för köparna inför tillträdet. Hon påminde säljarna om att få fram intyget. Säljarna meddelade dock till köparna innan tillträdet att det enligt byggaren inte krävdes något våtrumsintyg för tvättstugan. Köparna har vidare fått bekräftat från sin egen besiktningsman att det inte behövdes något intyg.

När det gäller frågan om bygglov har säljarna upplyst om att erforderliga bygglov finns och det ingår inte i hennes kontrollskyldighet att kontrollera denna omständighet.

Innan tillträdet fick hon en begäran från köparna om att justera likvidavräkningen på så sätt att säljarna skulle få stå för kostnaden för inmätning av fastigheten. Köparna har dock fel när de påstår att inmätning ingår i en avstyckning. Inmätning görs i samband med bygglov och kan vara en förutsättning för byggnation. Det är köparna som efter förvärvet har beställt inmätningen. Hon kontrollerade med kommunen vilket datum som inmätningen skulle ske. Eftersom kostnaden inte förfallit till betalning innan kontraktsdagen ska kostnaden enligt parternas överenskommelse i köpekontraktet falla på köparen.

Hon har förklarat för köparna att texten i marknadsföringen på den digitala bostadsportalen är identisk med texten i objektsbeskrivningen. Hon har även erbjudit köparna att i efterhand få ta del av samtliga bilder, då endast ett urval av bilderna har funnits med i objektsbeskrivningen, medan samtliga har funnits med i marknadsföringen på internet. Hon har varit behjälplig så långt det har varit möjligt för henne, men teknikerna hos bostadsportalen har inte kunnat få fram något mer. Vid hennes kontakt med bostadsportalen per telefon bekräftades att köparna verkar ha missförstått situationen. Hon bad då supporten att mejla henne och förklara vad som sagts under samtalet. Mejlet har sedan vidarebefordrats av henne till köparna.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Köpekontraktet

Köpekontraktet är undertecknat av parterna den 11 april 2023. Avtalad tillträdesdag är den 30 juni 2023. I avtalet anges att säljaren svarar för kostnader hänförliga till fastigheten för tiden före tillträdesdagen, medan köparen svarar för kostnader som uppkommer från och med tillträdesdagen. Det finns en generell klausul rörande kontraktsbrott som anger vad den ena parten har rätt till om motparten inte fullgör sina skyldigheter enligt avtalet.

Av besiktningsklausulen i avtalet framgår bland annat följande.

Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten med hjälp av sakkunnig certifierad (SITAC) besiktningsman. Om köparen efter att ha genomfört en sådan besiktning inte önskar stå fast vid köpet, äger köparen rätt att begära köpets återgång. Begäran om återgång skall framställas skriftligen till säljaren senast 2023-04-14 varvid erlagd handpenning skall återbäras till köparen utan skadeståndsanspråk från någondera parten. Fastighetsmäklaren har upplyst säljare och köpare att ovan tidsfrist är kort, säljare och köpare har accepterat ovan tidsfrist. […] Om köparen vill utföra en fortsatt teknisk utredning skall ett separat tilläggsavtal som förlänger tidsfristen upprättas innan tidsfristens utgång med ett nytt slutdatum för besiktningarna. Säljaren kan dock välja att inte förlänga tidsfristen.  

Gällande våtrumsintyg anges följande.

Våtrumsintyg avseende tvättstugan översändes senast en vecka innan tillträdesdagen till köparen med kopia till fastighetsmäklaren.

Budgivningslistan

I budgivningslistan anges att budgivare 2 har lagt ett bud på 8 500 000 kronor klockan 16.33 den 6 april 2023 och att köparna därpå har lagt ett bud på 8 600 000 kronor klockan 11.30 den 8 april 2023.

Frågelistan

I den frågelista som säljarna har fyllt i anges bland annat följande.

Finns erforderliga bygglov? Ja.

Mejlkonversation avseende budgivningen

Av mejl mellan den ena köparen [Köpare 1], den ena säljaren [Säljare 1] och mäklaren framgår bland annat följande.

Från mäklaren till Köpare 1, kl. 18:27 den 5 april

Hej,

Nu har jag precis pratat med dem om era frågor och förslag. Under följande förutsättningar kan de gå med på att sälja:

• Köpeskilling 8 600 000 kr
• 30 000 kr vid sidan av köpeskillingen för vedpannan
• FTX-aggregat samt billaddare ingår i köpet
• Köksbordet ingår ej i köpet
• Kontrakt tisdag den 11 april kl. 12.00
• Besiktning onsdag den 12 april kl. 11.00

[…]

Från Köpare 1 till mäklaren, kl. 18:27 den 5 april

Hej, 8.6 var budet ink. bordet, vi kan ändra det ink. vedpannan, vi kommer inte göra något vid sidan av köpeskillingen. Alt med köksbord och vedpannan på 8 630.

Från mäklaren till Köpare 1, kl. 18.30 den 5 april

Då har vi ingen affär, det är synd att det faller på det.

Från Köpare 1 till mäklaren, kl. 18:42 den 5 april

Okej, jag tyckte vi var tydliga med 8.6 m och bordet? Om det är utan pannan och bordet så är vårt bud på 8.570, 8.6 kvarstår med bordet (alt pannan), 8.630 med bord och panna.

Om inget av ovan accepteras så blir det ingen affär.

Från mäklaren till Köpare 1, kl. 18:58 den 5 april

[…] Enda möjligheten att gå med på att sälja är nedan förutsättningar. Jag meddelar dem att ni inte avser att möta dem i detta.

Från Köpare 1 till mäklaren, kl. 11:30 den 8 april

Hej,

Vi har funderat lite nu över helgen och kan acceptera 8,6 m utan den röda vedpannan och köksbordet, inflytt 30e juni.

[…]

Från mäklaren till Köpare 1, kl. 15:25 den 10 april

Hej igen,

De vill köra med er:

- Kontrakt imorgon tisdag

-Tillträde 30 juni 2023

- 8.6 mkr (utan vedpanna, matbord samt billaddare) […]

[…]

Från Köpare 1 till mäklaren, kl. 16:52 den 10 april

Hej,

Det verkar inte som att detta tar slut…

Vi gick med på utan vedpanna och matbord, men billaddare samt ftx aggregatet skulle ingå. […]

[…]

Från mäklaren till Köpare 1, kl. 20:19 den 10 april

De hälsar att vi kör på det.

Mejlkonversation avseende bland annat besiktningen

Av en mejltråd mellan Köpare 1, Säljare 1 och mäklaren om bland annat den planerade besiktningen framgår bland annat följande.

Köpare 1, kl. 23:29 den 10 april

Hej,

Det är för tight med besiktning fram tills 14e när vi skriver på imorgon (11e) och det är dessutom kortvecka, det är orimligt. […] I samtalet du hade med [den ena anmälaren] så sa du minst en vecka […]

Mäklaren har svarat köparen genom att skriva i löptexten i anslutning till frågan.

Återkom med förslag på datum för besiktning så får säljarna ta ställning till det.

Köpare 1 har vidare angett.

[…] Även en kopia på alla kvalitetsdokument ink tvättstugan som vi pratade om över telefon som skulle finnas. Vi pratade om kvalitetsdokument på tvättstugan, det ska säljare få av hantverkaren i samband med slutfakturan.

Mäklaren har svarat köparen genom att skriva i löptexten i anslutning till frågan.

Jag skriver in att det överlämnas per tillträdesdagen som senast.

Köpare 1, kl. 08:09 den 11 april

Kan vi köra måndag 17e för besiktningen? Försöker jaga tid men vill inte boka något förrän ni bekräftar.

Säljare 1, kl. 08:44 den 11 april

17 funkar

Köpare 1, kl. 09:03 den 11 april

Grymt! Jag har ev fått tag i en som kanske kan imorgon kl 11 men det var osäkert och behöver kolla, kan du/ni imorgon kl 11 om besiktningsmannen löser det?

Säljare 1, kl. 09:05 den 11 april

Det funkar

Från mäklaren till säljarna och köparna, den 11 april, kl. 10:40

[…] Bifogar uppdaterat; Köpeavtal med bilaga […] De ändringar som gjorts i köpeavtalet är klausuler avseende; besiktning samt dolda fel, våtrumsintyg, […]

Mejlkonversation om bland annat bygglov och bostadens area

I en mejltråd om bland annat bygglov och bostadens area mellan Köpare 1 och Säljare 1, där mäklaren är kopiemottagare, anges bland annat följande.

Från Köpare 1, den 14 maj

Hej,

Vi har fortsatt grävt i detta, tagit professionell rådgivning och upptäckt flera allvarliga fel som ni inte informerat oss om.

[…]

Vi vill därför ge er en chans att åtgärda nedan inom 14 dagar innan vi vidtar ytterligare åtgärder.

Vinden – påvisa att den är godkänd med underlag för inredning eller ansök om bygglov i efterhand av kommunen och måste bli godkänt, du står för alla kostnader som uppstår med detta.

Bostadsyta (bruttoarea, BTA) behöver mätas och registreras, du står för alla kostnader som uppstår med detta

Att göra en inmätning utan byggnadsarean (BYA), du står för alla kostnader som uppstår med detta

Att man kan ha ett kontor/lägenhet utan ett bygglov eller anmälan enligt planritning presenterad i annonsen och uppgifter ni lämnat

Från Köpare 1, den 30 maj

Hej,

Nu har 14 dagar på tidsfristen utgått, ni har inte varit samarbetsvilliga i det vi lyft fram och inte inkommit med några underlag för åtgärder för varken vinden, kontoret/lägenheten eller inmätningen och boytan. Så vi går vidare med vår reklamation av [bostadsadressen], enligt de fel som vi upptäckt efter köpet. Vi inkommer med vidare kompletteringar tillsammans med ett juridiskt ombud.

Från Säljare 1, den 3 juni

[…] Jag tycker inte detta är meningsfullt. Be ditt juridiska ombud att ta tag i detta för din räkning så vi kommer vidare. Enligt min mening så är inte jag skyldig att tillhandahålla några uppgifter till dig. När ni betalat resterande belopp och fått tillträde kan du mäta och fixa med bygglov så mycket du vill. […]

Från Köpare 1, den 7 juni 2023

[…] Vi har för närvarande en dialog med kommunen för att utreda vilka tillstånd som eventuellt saknas för vind och eller uthyrningsdel/kontorsdel i suterrängplan. På grund av detta får vi härmed meddela att vi gör gällande att erforderliga tillstånd avseende den inredda vinden och uthyrningsdelen/kontorsdelen i suterrängplan utgör fel i fastighet. Vi anser vidare att ni som säljare är ansvariga för felet, vi förbehåller även oss rätten att återkomma med preciserat krav i anledning av ovan nämnda fel. För ordningens skulle får vi be om er inställning till denna reklamation.

Mejlkonversation om våtrumsintygen

Av en mejltråd om de begärda våtrumsintygen mellan Köpare 1 och Säljare 1, där mäklaren är kopiemottagare, framgår bland annat följande.

Från Säljare 1, den 25 juni

[…] Enligt byggaren behövs inget våtrumsintyg för aktuell tvättstuga. Det finns ingen yta som regelmässigt blir utsatt för vattenbegjutning och ingen varmvattenberedare i utrymmet, vidare är tvättstugan byggd på betongplatta på mark och då finns det inget krav på tätskikt (se nedan). Vid besiktningen konstaterades att slitsbottnar saknas och att tätskikt mot brunnen saknades. Min bedömning är att tvättstugan fungerar för avsedd användning och eventuella övriga synliga saker faller inom undersökningsplikten. För att få detta bekräftat har jag tagit kontakt med en certifierad besiktningsman.

Från Köpare 1, den 28 juni

Jag har pratat med vårt försäkringsbolag, det finns försäkringsbolag som kräver våtrumsintyg och det finns dom som inte gör det, om dom inte gör det så ligger det på mig att driva ett ev problem med byggarna som jag inte har haft någon relation med alls om vad som gjorts och det känner jag mig inte bekväm med eftersom jag aldrig var beställaren så jag skulle vilja få ett våtrumsintyg som vi har avtalat om att vi skulle få i fredags.

Från Säljare 1, den 29 juni

Tyvärr kan vi inte leverera något intyg, eftersom intyget kan bara skrivas av den som utfört arbetet och dom påstår att det inte behövs, se tidigare mail. Dessutom vet vi redan nu att det finns en del brister. Så ett intyg skulle inte göra någon skillnad.

[…]

Från Köpare 1, den 29 juni

[…] Ja men nu har vi faktiskt avtalat detta och det är något jag vill ha, han kan lösa det om han vill och för oss gör det skillnad. […]

Från Köpare 1, den 2 juli

[…] Fick följande från min besiktningsman [förnamnet] som besiktigade huset,

"Hej! Absolut, det stämmer det han skriver. MEN det intressanta är också att HUR har man kommit fram till detta och HUR har det dokumenterats? Det enklaste är ju att skriva ett våtrumsintyg där detta dokumenteras."

Går det att lösa med byggaren?

Från Säljaren 1, den 3 juli

Hej

Jag har tjatat på byggaren sen april och inte fått intyget, jag skall smsa honom en gång till.

När och om jag får intyget skall jag skicka det till dig. Och hör du inget så har jag inte fått något, så du behöver Inte kontakta mig igen gällande detta eller något annat.

Mejl från den digitala bostadsportalen till mäklaren, den 25 maj 2023

Av ett mejl från kundtjänsten hos den digitala bostadsportalen där bostaden har marknadsförts, framgår följande.

Hej!

Vi har tidigare varit i kontakt med varandra gällande annonsen som varit publicerad på [förmedlingsobjektet].

När det kommer till annonser som inte längre är publicerade så är informationen som stod i annonsen ingenting som vi ger ut i efterhand, utan all den information som fanns inlagd har skickats över från ditt mäklarsystem och den informationen som går att få är i sådana fall ifrån din sida.

Det verkar som att det blivit ett missförstånd tidigare utifrån vad en av mina kollegor skrivit, vi har självklart möjlighet att se över om det är någon information som vi kan få fram som annonsen tidigare haft, men då vi endast kan se dina uppgifter som ansvarig mäklare, samt säljarens uppgifter för annonsen så har vi förmodligen därför bett att du skulle kontakta oss.

Men vi kan ändå inte garantera att informationen är något som vi kan få fram eller något som vi ger ut då vi endast hänvisar till information som aktivt går att se på exempelvis slutprissidan: [hyperlänk]

Beskrivningen som efterfrågas är inget som vi ger ut då detta inte är publikt efter att en annons tas ner från [bostadsportalen].

Ljudfilerna

Köparna har gett in flera ljudfiler. Nedan redogörs för delar av innehållet.

Ljudfil avseende budgivningen

Köparna har gett in en ljudfil, där den ena köparen per telefon diskuterar budgivningsprocessen med budgivare 2. Budgivare 2 uttrycker sig osäkert kring vilken/vilka prisnivåer han uppfattar sig ha lagt bud på, utöver det bud som framgår av budgivningslistan. Han uttrycker dock tydligt att innan han lade ett bud på bostaden ringde han till mäklaren, som då upplyste om att det inkommit ett bud på åtta miljoner kronor, men som säljarna inte accepterat.

Ljudfil från kontraktsskrivningen

Köparna har vidare gett in en ljudfil från kontraktsskrivningen, där parterna, mäklaren samt en mäklarkollega närvarar. Av ljudfilen framgår ett förhållandevis långt samtal mellan de närvarande angående besiktningsklausulens utformning. Köparna uttrycker ett flertal gånger att de anser att den föreslagna tidsfristen är för kort. Mäklaren uppger att det inte är någon idé att ändra tidsfristen då de ännu inte vet när besiktningen kommer att ske, men att de i efterhand bara får förlänga tidsfristen genom ett tilläggsavtal. När köparna vill få in en skrivning om det i klausulen, anger mäklaren att det är underförstått. Hon uppger även att köparna inte ska vara oroliga, att det inte kommer att bli ett problem och att de har säkerheterna på sin sida. Vidare anger mäklaren att det rör sig om en öppet köp-klausul och att köparna kan dra sig ur köpet när som helst, utan att ens göra en besiktning.

Ljudfil avseende våtrumsintygen

Köparna har även gett in en ljudfil från den 29 juni 2023, där den ena köparen samt mäklaren diskuterar frågan om våtrumsintyg. I ljudfilen efterfrågar köparen bland annat om det går att skjuta på tillträdet tills frågan är löst. Mäklaren anger att hon har haft kontakt med en jurist som menar att det vore ett kontraktsbrott och att säljarna inte behöver överlämna någonting eftersom det inte står i klausulen vad som händer om åtagandet inte uppfylls.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningslistan

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt eventuella villkor för anbudet.

Budgivningslistan ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Det finns omständigheter som tyder på att budgivare 2 har lagt ett eller flera bud under 8 500 000 kronor. Utifrån mäklarens yttrande och den osäkerhet som budgivaren uppvisar kring frågan i ljudfilen anser Fastighetsmäklarinspektionen dock att det inte kan anses otvetydigt fastställt att så är fallet. Det förekommer även ytterligare uppgifter om bud som uppges ha lagts av budgivare 2 samt villkor förenade med hans bud, men som inte återfinns i budgivningslistan. Utifrån underlaget i ärendet anser inspektionen dock att det inte kan anses tillräckligt utrett vad som har ägt rum i detta avseende för att lägga uppgifterna till grund för en påföljd.

Köparna har vidare uppgett att de har lagt ett initialt bud på 8 000 000 kronor, vilket mäklaren har bestridit. Här tar dock budgivare 2 tydlig ställning i ljudfilen angående att den första information han fick från mäklaren var att det inkommit ett bud på 8 000 000 kronor. Oaktat mäklarens bestridande anser inspektionen här att de samstämmiga uppgifterna från köparna och budgivare 2 innebär att det kan anses otvetydigt fastställt att ett sådant bud har lagts.

Fastighetsmäklarinspektionen kan ha viss förståelse för att det har varit en rörig situation för mäklaren med många turer kring olika bud, som har förenats med varierande villkor. Det synes även ha förekommit missuppfattningar mellan säljarna och budgivarna rörande deras respektive viljeförklaringar. Det är inte heller alltid enkelt att särskilja vad som är en förhandling mellan parterna rörande deras önskemål om avtalsinnehållet och vad som utgör villkor för ett bud. I juridisk litteratur har framförts åsikten att uttrycket ”villkor” i lagtexten antyder att budet ska stå och falla med önskemålet, i annat fall torde det inte behöva antecknas (se M. Melin, Fastighetsmäklarlagen – En kommentar, version 5A, 2023-02-10, JUNO, kommentaren till 3 kap. 18 §). Inspektionen instämmer i denna uppfattning. Det finns dock inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud eller villkor. Mäklarens ansvar i denna del är heller inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden eller förhållanden som rör mäklaren.

Utifrån de mejl som köparna har gett in framgår bland annat att de redan innan den 8 april lade ett bud på 8 570 000 kronor, där budet inte innefattade en överlåtelse av vedpannan samt ett köksbord som köparna tidigare framfört att de ville behålla. Vidare framgår ett bud från köparna på 8 600 000 kronor, där förutsättningen var att vedpannan alternativt bordet skulle lämnas kvar i bostaden samt ett ytterligare bud på 8 630 000 kronor, förenat med ett villkor om att såväl vedpannan samt bordet skulle lämnas kvar av säljarna.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer sammantaget att mäklaren har brustit i sin skyldighet att redovisa samtliga bud samt villkor förknippade med lagda bud. Hon har därigenom upprättat en ofullständig budgivningslista. Förseelsen motiverar en varning.

Besiktningsklausulen

Av 3 kap. 12 § 2 st. fastighetsmäklarlagen följer att mäklaren bland annat ska verka för att köparen före köpet undersöker eller låter undersöka fastigheten.

Enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Av förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41 och prop. 1994/95:14 s. 81) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorens innebörd och se till att de blir tydligt utformade i köpehandlingen.

För att vara förenliga med god fastighetsmäklarsed ska villkor som tas med i ett köpekontrakt vara tydliga och uttömmande reglera den fråga som villkoret avser och inte medföra risk för onödiga tvister mellan parterna i avtalet.

Förvaltningsrätten i Stockholm har uttalat att tidsfristen för begäran om återgång vid en besiktningsklausul måste ge köparen en realistisk möjlighet att genomföra besiktningen, ta ställning till den samt framföra sin eventuella begäran om återgång (se dom den 25 september 2014 med mål nr 927–14). Vid sin bedömning beaktade domstolen särskilt att köparna inom tidsfristen inte bara ska hinna ta del av besiktningsprotokollet, utan dessutom ges en viss betänketid och möjlighet att ställa kompletterande frågor till besiktningsmannen, alternativt skaffa information på annat sätt. Kontraktsskrivningen och besiktningen av fastigheten skedde onsdagen den 2 januari 2013. Köparna fick del av besiktningsprotokollet på förmiddagen fredagen den 4 januari och skulle begära köpets återgång senast nästkommande måndag. Köparna hade mindre än två vardagar på sig att ta ställning till möjligheten att begära återgång av köpet, vilket ansågs vara för kort tid. Att påföljden kunde stanna vid en erinran motiverades i Fastighetsmäklarinspektionens initiala beslut i ärendet med att det rörde sig om en öppen besiktningsklausul och att tid för besiktning redan var inbokad vid kontraktsskrivningen. Domslutet fastställdes av Kammarrätten i Stockholm (se dom den 28 april 2015 med mål nr 6603–14).

I ett beslut från Fastighetsmäklarinspektionen meddelades mäklaren en varning, då den aktuella tidsramen för begäran om återgång bedömdes vara för snäv (se beslutet med dnr 2015–0609). Detta oaktat att det rörde sig om en öppen besiktningsklausul utan vite. Köpekontraktet hade undertecknats av köparna den 24 oktober 2014 och av säljarna den 27 oktober. Sista dag för begäran om återgång var den 31 oktober. I ett annat beslut från inspektionen varnades mäklaren, då tidsfristen på tio dagar bedömdes vara för kort (se beslutet med dnr 21–0255). Det rörde sig i detta fall om en öppen besiktningsklausul förenad med vite. Även i ett mål i Svea hovrätt ansågs en tidsfrist om tio dagar vara för kort, då någon besiktning inte var beställd vid tidpunkten för kontraktsskrivningen (se mål nr T 9454–05). Mäklaren blev skadeståndsskyldig.

I aktuellt ärende skedde kontraktsskrivningen den 11 april 2023 och sista dagen för begäran om återgång var den 14 april. Vid tidpunkten för kontraktsskrivningen fanns det ännu inte någon besiktning inbokad och det var därmed oklart när köparna skulle kunna få ta del av besiktningsprotokollet. Det kan även noteras att det rörde sig om veckan efter påskhelgen, då fler personer sannolikt är frånvarande från sitt arbete än under en vanlig arbetsvecka. Mot bakgrund av tidigare praxis anser Fastighetsmäklarinspektionen att den satta tidsfristen i besiktningsklausulen är för snäv.

Av mejl från köparna före kontraktsskrivningen framgår att de redan då ifrågasatte den korta tidsfristen och att det var osäkert om en besiktning kunde bokas till dagen efter kontraktsskrivningen. Av ljudfilen från kontraktsskrivningen framgår att köparna även under mötet reser farhågor kring den angivna tidsfristen, men att mäklaren avfärdar invändningarna. Uttalanden görs om att köparna inte ska vara oroliga, att det inte kommer att bli ett problem och att det är underförstått att säljarna kommer att underteckna ett eventuellt tilläggsavtal om en förlängd tidsfrist. Det uttalas även att köparna kan låta köpet återgå utan att ens göra en besiktning, trots att besiktningsklausulen föreskriver att köparna har rätt att begära köpets återgång efter att ha genomfört en besiktning med hjälp av en sakkunnig certifierad besiktningsman. Mot bakgrund av köparnas oro och invändningar i frågan ifrågasätter inspektionen även den särskilt intagna formuleringen om att parterna har upplysts om och accepterat att tidsfristen är kort.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att mäklaren har medverkat till en återgångsklausul med en för snäv tidsfrist för köparnas rätt att begära återgång. Mäklaren har även underlåtit att beakta köparnas oro och invändningar samt genom sina uttalanden under kontraktsskrivningen skapat en felaktig bild hos köparna om deras rätt att begära återgång och möjlighet att förlänga tidsfristen. Fastighetsmäklarinspektionen ser allvarligt på mäklarens agerande och finner att hon har underlåtit att agera i enlighet med god fastighetsmäklarsed och omsorgsplikten om köparna. Förseelsen motiverar en varning.

Tvistiga frågor

Om oenighet uppstår mellan parterna innan tillträdet bör mäklaren vara försiktig med att ge besked om vem av parterna han anser har rätt i en rättslig tvist. Mäklaren har dock en skyldighet att efterhöra hur parterna vill lösa situationen, om tiden för tillträde ska förlängas, om avtal om återgång eller prisavdrag ska träffas, etc. Om parterna vid en tvist väljer att låta sig företrädas av juridiskt skolade ombud, eller om parterna själva har kompetens att ta tillvara sina intressen, torde dock mäklarens plikter i detta avseende minska (se M. Melin, Fastighetsmäklarlagen – En kommentar, version 5A, 2023-02-10, JUNO, kommentaren till 3 kap. 1 §).

I praxis har det ansetts varningsgrundande när en mäklare har kallat till tillträde efter det att köparen meddelat att han avsåg att häva köpet om inte någon överenskommelse med säljaren kunde träffas. Mäklaren ansågs ha verkat aktivt för att fullborda försäljningen och därmed inte iaktta köparens intressen (se Kammarrättens dom den 17 december 2018 med mål nr 6076–18). Det har även ansetts utgöra grund för varning om en mäklare har förhållit sig passiv när en tvist har uppstått mellan parterna i tiden mellan kontraktsskrivningen och tillträdet (se b.la. inspektionens beslut med dnr 19–0199 och 20–1208).

Det framgår av utredningen att oenighet har uppstått mellan parterna före tillträdet avseende avsaknaden av våtrumsintyg, frågan om behovet av och förekomsten av bygglov samt vem som skulle stå för kostnaden för en inmätning. Det anges i de skickade mejlen att köparna höll på att förbereda en mer preciserad reklamation till säljarna avseende bygglovsfrågan, men det framgår inte att köparna hade uttryckt en vilja om att häva köpet. Inspektionen finner därför inte att mäklaren har agerat påföljdsgrundande genom att kalla till tillträdet. Inspektionen finner inte heller att mäklaren har brustit i sina skyldigheter när hon inte hörsammade köparnas begäran om att likvidavräkningen borde justeras på så sätt att säljarna fick stå för inmätningskostnaden. Ett sådant agerande skulle ha krävt en föregående enighet mellan parterna i frågan. Mot bakgrund av underlaget i utredningen finner Fastighetsmäklarinspektionen dock att mäklaren inte har agerat tillräckligt aktivt före genomförandet av tillträdet för att försöka få parterna att nå en lösning på de frågor som uppstått eller efterhöra om det fanns anledning att vidta någon annan åtgärd, exempelvis att skjuta på tillträdet. Inspektionen finner vidare att mäklarens uttalande om att säljarna inte behöver överlämna något våtrumsintyg strider mot mäklarens skyldighet att agera opartiskt och inte ta ställning till vilken part som har rätt i en tvist. Fastighetsmäklarinspektionen finner att mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter enligt 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen samt agerat i strid med 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen. Inspektionen kan dock konstatera att köparna refererar till att de har kontakt med ett eget juridiskt ombud, att mäklaren även har satt köparna i kontakt med sitt juridiska ombud och att utredningen ger stöd för att säljarna har varit avvisande till köparnas krav avseende de tvistiga punkterna. Vid en sammantagen bedömning av omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden för förseelsen kan stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att hon har underlåtit att upprätta en fullständig budgivningslista samt för att hon har underlåtit att iaktta god fastighetsmäklarsed och omsorgsplikten om köparna vid kontraktsskrivningen och utformningen av besiktningsklausulen i köpekontraktet. I denna varning ingår en erinran för att hon har agerat i strid med 3 kap. 1 § och 3 kap. 20 fastighetsmäklarlagen avseende de tvistiga frågor som uppstått i tiden mellan kontraktsskrivningen och tillträdet.