Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren i objektsbeskrivningen och övrig marknadsföring har redovisat felaktiga uppgifter om bostadsrättens storlek. Även en prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att lämna korrekt information i objektsbeskrivningen avseende takterrasserna samt en prövning av om marknadsföringen i den delen varit vilseledande och otillbörlig.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på mäklarföretaget]). Anmälaren har gett in skärmbilder på marknadsföringen av bostaden på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in objektsbeskrivningen, uppdragsavtalet, en mäklarbild samt en skärmbild på objektet från mäklarsystemet.

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat skärmbilder på marknadsföringen av bostaden på internet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett att fastighetsmäklaren marknadsför en bostad där han har skrivit in terrassen som biarea. Det blir missvisande då det ger en bild av att bostaden är större än vad den är. Det finns ingen information i annonsen om att biarean avser terrassen. Om terrassens area ska skrivas in borde den läggas in som övrig area eller motsvarande.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han uppfattar att han har gjort det som anmälaren önskar, att informera om att biarean avser takterrasserna, se utdrag ur mäklarsystemet. Informationen om att biarean avsåg terrassen fördes dock inte vidare vare sig till deras hemsida eller till objektsbeskrivningen, vilket han noterade när han skapade objektsbeskrivningen. Då tog han även bort informationen om biarea.

Han har inte haft för avsikt att vilseleda någon, utan bara att framhäva att lägenheten har en väldigt stor yta att förfoga över som inte ingår i boarean. Ägaren köpte lägenheten med uppgift om att takterrasserna var 47 kvadratmeter. Innan han la ut den tillsalu och publicerade den på en marknadsplats för bostäder på internet bad han ägarna att mäta upp terrasserna. De kom då fram till att terrasserna var 40 kvadratmeter och han ändrade uppgiften när han fick denna information, den 8 augusti 2024. Informationen om objektets biarea togs bort runt den 19 augusti 2024.

Uppgiften om terrassens 47 respektive 40 kvadratmeter har inte framgått som biarea i någon objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare.

Av bostadsannonsens rubrik och på beskrivningen av bostadsrätten framgår att de 40 kvadratmetrarna avser terrasserna enligt följande.

Hörnlägenhet högst upp med två stora terrasser om 40 kvm i sydvästläge. Lugnt city läge!

71 kvm boarea plus terrasser om 12+28 kvm.

Unikt tillfälle att förvärva 71 kvm högst upp med fantastiska terrasser med bästa solläge. Bra disponerad etagélägenhet med möjlighet att göra 3 rok. Entréplan med kök, rymligt sovrum med utgång till egen terrass om ca 12 kvm samt stort badrum med fönster. Övre plan bestående av vardagsrum med eg­­en entré, fönster i tre väderstreck, utgång till den stora terrassen om ca 28 kvm. […]

Han känner inte till att det finns några utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mäklarbilden

Av mäklarbilden framgår att lägenhetsytan uppgår till 71 kvadratmeter. Det framgår ingen information om boarea eller biarea. Det framgår inte heller några uppgifter om mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt.

Skärmavbilder på marknadsföringen

Av skärmavbilderna på marknadsföringen av bostaden på internet, som anmälaren gett in, framgår bland annat följande.

Boarea: 71 kvm
Biarea: 47 kvm

HÖRNLÄGNHET HÖGST UPP MED TVÅ STORA TERRASSER OM 47 KVM I SYDVÄSTLÄGE. […]

Av skärmavbilderna på marknadsföringen av bostaden på internet, som Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat den 12 augusti 2024, framgår bland annat följande.

Boarea: 71 kvm
Biarea: 40 kvm

Av skärmavbilderna på marknadsföringen av bostaden på internet finns bilder på takterrasserna, planritningar där terrasserna är inritade samt information om takterrasserna bland annat i beskrivningen av bostaden. Motsvarande innehåll finns även i objektsbeskrivningen.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen framgår bland annat följande under rubriken ”bostaden”.

STORLEK: Boarea 71 kvm, föreningens information.

Utdrag från mäklarsystemet

Av utdraget från mäklarsystemet som är daterat den 9 september 2024 framgår bland annat följande.

Areakälla
föreningens information

Kommentar till areakälla
Biarea avser takterrasserna

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I det senare lagrummet anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen avseende en bostadsrätt, däribland information om lägenhetens storlek och uppgifter om mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Av 10 § marknadsföringslagen framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är vilseledande marknadsföring otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller dock att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20).

Uppgifter om area

Uppgifter om boarea och biarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16). Felaktiga uppgifter härom riskerar att leda till tvist mellan köpare och säljare (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 28 augusti 2019 med dnr 18–2365).

Boarea och biarea är vedertagna och standardiserade begrepp som beskriver på vilket sätt utrymmen ska mätas i en byggnad som är inrättad för boende. Hur boarean och biarean ska mätas och anges är reglerat i den svenska standarden SS 21054:2020, Area och volym för byggnader - Terminologi och mätning ("Svensk Standard"). Enligt standarden utgörs biarea av utrymmen som är inrättade för sidofunktioner till boende samt utrymmen helt eller delvis under mark som är inrättade för boende. Vidare framgår att takterrass är exempel på så kallad öppenarea. Med detta menas öppna areor inrättade för vistelse eller förvaring i anslutning till en byggnad.

Det är utrett att bostadsrätten inte har någon biarea men att fastighetsmäklaren trots detta marknadsfört bostadsrätten, i vart fall under en viss tid, med uppgift om att bostadsrätten har 47 respektive 40 kvadratmeter biarea. Uppgiften som lämnats i marknadsföringen avseende bostadsrättens biarea har varit felaktig och därmed vilseledande. Den vilseledande marknadsföringen kan vid en sökning på internet har påverkat ett flertal spekulanters inledande affärsbeslut varför den är att anse som otillbörlig och i strid med god fastighetsmäklarsed.

Kammarrätten har meddelat en varning för en mäklare som angett felaktig information om area i marknadsföringen i objektsbeskrivningen, men tillhandahållit ett korrekt mätprotokoll (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455-16).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut låtit påföljden stanna vid en erinran när en mäklare under en tid marknadsfört en bostadsrätt på internet med felaktig uppgift om att den hade 125 kvadratmeter biarea, när denna yta avsåg en terrass, men därefter rättat uppgifterna. Korrekta uppgifter avseende objektets storlek framgick av objektsbeskrivningen (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 9 februari 2023 med dnr 22-1767).

De felaktiga uppgifterna om biarean i marknadsföringen är fråga om en avvikelse som är av central betydelse för potentiella köpare, vilket bör leda till en påföljd.

Fastighetsmäklaren har uppgett att han i mäklarsystemet lagt in att biarean avser takterrasserna men att denna uppgift inte har förts över från mäklarsystemet till annonserna och till objektsbeskrivningen. Han har även angett att uppgiften om biarean korrigerades när han fick uppgift från säljarna om takterrassernas storlek och att han senare tog bort uppgiften om biarea från marknadsföringen.

Det kan därutöver konstateras att objektsbeskrivningen som har tillhandahållits tilltänkta köpare inte innehåller någon uppgift om att bostadsrätten har någon biarea. Den krets som nåtts av uppgifterna i den objektsbeskrivning som tillhandahållits tilltänkta köpare är dock mindre än den krets som marknadsföringen riktar sig till på internet och kan därför inte neutralisera det först förmedlade intrycket avseende objektets storlek (jfr Förvaltningsrätten i Karlstads dom 6 december 2023 i mål 2667-23).

Av marknadsföringen på internet framgår det tydligt att det finns två takterrasser och storleken på dessa. Det framgår dock inte uttryckligen att biarean avser takterrasserna. Den felaktiga uppgiften om biarean har dock, enligt fastighetsmäklaren, efter en tid tagits bort från marknadsföringen. Det finns ingenting i ärendet som motsäger mäklarens uppgifter i denna del. Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att tilltänkta köpare bör ha kunnat bilda sig en korrekt uppfattning om det faktiska förhållandet och att påföljden i denna del kan stanna vid en erinran.

Uppgifter om takterrasser

Huruvida mark och utrymmen utanför lägenheten ingår i upplåtelsen av en bostadsrätt kan ha stor betydelse för spekulanter (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 17 december 2014 med dnr 4.2-1757-14). Det torde vara av vikt för tilltänkta köpare att få information om med vilken rätt en bostadsrättshavare har till mark och utrymmen utanför lägenheten eftersom detta förhållande påverkar vilka rättigheter och skyldigheter som gäller för dessa utrymmen.

En objektsbeskrivning för en bostadsrätt ska enligt 3 kap. 15 § punkten 4 fastighetsmäklarlagen innehålla uppgifter om mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt. Fastighetsmäklarinspektionen anser, mot bakgrund av att syftet med bestämmelsen är att klargöra vad som omfattas av överlåtelsen, att detta även medför en skyldighet att lämna uppgift om mark och utrymmen utanför lägenheten som inte ingår i överlåtelsen.

Inspektionen anser vidare att en objektsbeskrivning och övrig marknadsföring avseende en bostadsrätt ska innehålla information om med vilken rätt en bostadsrättshavare har till mark och utrymmen utanför bostadsrätten om detta har framhållits. Om mäklaren inte har fått information om förutsättningarna ska en allmän reservation om detta införas (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 17 december med dnr 4.2-1745-14).

Den aktuella objektsbeskrivningen innehåller uppgifter om att det finns två takterrasser och det finns även bilder på dessa i objektsbeskrivningen och i den övriga marknadsföringen. Av mäklarbilden framgår inte några uppgifter om att det ingår mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt. Fastighetsmäklaren har angett att det såvitt han känner till inte finns någon upplåtelse med bostadsrätt utanför lägenheten. Fastighetsmäklarinspektionen utgår därför från att takterrasserna inte omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt.

Det är utrett att det finns utrymmen utanför lägenheten i form av takterrasser som inte omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt, men någon information om att dessa inte omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt och med vilken rätt som bostadsrättshavarna i så fall har till takterrasserna eller en reservation om eventuella oklarheten gällande med vilken rätt som bostadsrättshavaren har till dem, har inte lämnats. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN genom att inte ange att takterrasserna inte omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt inte har uppfyllt sin skyldighet att lämna korrekt information i objektsbeskrivningen enligt 3 kap. 15 § punkten 4.

Takterrasserna har framhållits i objektsbeskrivningen och i den övriga marknadsföringen av bostaden. Utelämnandet av information om med vilken rätt som bostadsrättshavaren har till takterrasserna, som är väsentlig för spekulanter, innebär att bostaden har marknadsförts med vilseledande uppgifter. Den vilseledande marknadsföringen kan vid en sökning på internet ha påverkat ett flertal spekulanters inledande affärsbeslut, varför den är att anse som otillbörlig och i strid med 8 och 10 §§ marknadsföringslagen. Marknadsföringen står därmed även i strid med god fastighetsmäklarsed.

Sammantaget har NN genom utelämnande av uppgifter om takterrasserna, agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Agerandet utgör grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN ska tilldelas en varning för att inte han inte har uppfyllt sin skyldighet att lämna korrekt information i objektsbeskrivningen avseende takterrasserna och för att ha marknadsfört takterrasserna med vilseledande uppgifter. I varningen ingår en erinran för att ha redovisat felaktiga uppgifter om bostadsrättens storlek i marknadsföringen.

Skiljaktig mening

Ledamoten MM har skiljaktig mening och anför följande.

Jag är skiljaktig beträffande påföljden gällande frågan kring fastighetsmäklarens skyldighet att upplysa om att takterrasserna inte är upplåtna med bostadsrätt.

Även om det kan anses fastställt att en fastighetsmäklare är skyldig att i objektsbeskrivningen ange utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen, behöver detta inte betyda att hen är skyldig att ange utrymmen (såsom balkonger, altaner, förråd m.m.) som INTE är upplåtna med bostadsrätt.

Mot bakgrunden av att rättsläget är osäkert bör NN endast meddelas en erinran i dessa delar.