Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet avseende placeringen av fastighetens tomtgräns.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in köpekontraktet, köpebrevet, ett värderingsutlåtande, tomtkartan, bilder från internetannonsen samt egentagna foton från fastigheten.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen som har tillhandahållits tilltänkta köpare, objektsbeskrivningen som har bilagerats köpekontraktet, sms från en spekulant, ett foto samt en tomtkarta.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han och hans partner köpte en fastighet den 24 november 2023, vilken förmedlades av NN. Bostaden ligger på en kulle med omgivande sluttningar och den främre trädgården omges av en häck längs med kanten till sluttningen.

Två veckor innan inflyttningen informerades de av säljaren om att grannen som bor nedanför sluttningen äger en del av den främre trädgården och planerar att bygga ett staket på marken. När de kontaktade mäklaren i frågan medgav hon att hon hade känt till förhållandet sedan starten på förmedlingsuppdraget. Den aktuella marken hade lånats ut av grannen till säljaren av fastigheten. Mäklaren uttryckte förståelse för att de hade uppfattat häcken som markering av tomtgränsen, men ansåg sig inte ha haft någon skyldighet att vidarebefordra informationen om ägarförhållandena eftersom tomtkartan redan fanns med i annonseringen.

Den tomtkarta som fanns med i marknadsföringen är dock schematisk och saknar terränginformation. Det fanns inte heller några synliga gränsmarkeringar i form av stenar eller liknande. Det har varit svårt för dem att identifiera tomtgränsen med endast kartan som utgångspunkt. Detta särskilt då häcken bildar en naturlig gräns mot grannfastigheten. Med tanke på häckens placering, den omgivande vegetationen och nivåskillnaden i terrängen, är det i praktiken endast boende i den förmedlade bostaden som har möjlighet att utnyttja markytan innanför häcken.

Den aktuella marken syns också på flera av bilderna i annonsen. Fastigheten ligger i samma höjdnivå som taknocken på grannhuset. Bilderna och placeringen av häcken har gett potentiella köpare ett berättigat intryck av att markområdet tillhör fastigheten.

Mäklaren behöll informationen om ägarförhållandena till markområdet för sig själv, såväl vid visningen som vid en senare genomförd besiktning av [företaget A]. De har tagit hjälp av en annan fastighetsmäklare för att uppskatta fastighetens värde utan det aktuella markområdet. Den uppskattade avvikelsen från deras erlagda köpeskilling är 750 000 kronor.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hennes ambition är att alltid verka enligt god fastighetsmäklarsed och att informera om det hon känner till.

Grannens bostad ligger nedanför slänten. Sedan husen byggdes för cirka 40 år sedan har grannen aldrig gjort anspråk på den delen av tomten som ligger uppe på kullen. Säljaren har därför låtit sin gräsmatta växa ända fram till häcken. Hon och säljaren berörde vid intaget att tomtgränsen inte gick ända fram till häcken. Hon var därför noga med att bifoga en tomtkarta till marknadsföringsmaterialet. Det finns även tomtpinnar som visar var fastighetsgränsen går.

Hon har alltid bokade visningar, vilket innebär att varje kund får en privat visning. Så var även fallet vid denna förmedling och hon visade varje bokad kund var tomtgränsen går. De slutliga köparna dök dock bara in på en visning, utan att ha förbokat sig. Hon var då upptagen med det par som hade bokat in sig. Köparna bad att få gå runt och titta, trots att hon var upptagen. Hon tillhandahöll dem ett prospekt och tänkte samtala med dem när de hade gått runt och kikat. Köparna gick dock snabbt igenom huset och ut på tomten för att sedan raskt tacka för sig och springa vidare. Hennes intryck var att de vare sig var intresserade av bostaden eller av att föra en dialog med henne. När de sedan hade kontakt per telefon informerades köparna om att det fanns gränsmarkeringar utsatta på fastigheten i form av tomtpinnar.

Hon deltog inte själv vid den utvändiga besiktningen, utan köparna gick runt med säljaren på tomten. Säljaren berättade sedan för henne att hon hade visat köparna tomtgränserna och att de pratat om hur säljaren brukar gå över de andras tomter när hon har mycket att bära för att slippa den branta trappan. Även under besiktningen fanns tomtpinnarna utplacerade. Köparna hade aldrig några frågor till henne gällande tomtgränsen.

Två veckor före tillträdet meddelade plötsligt grannen till säljaren av fastigheten att denne planerade att sätta upp ett staket längs med tomtgränsen. Hon kontaktade köparna så snart hon fick informationen. Köparna hade kontakt med säljaren och förde en dialog om en lösning. Det fördes även en dialog med grannen om huruvida staketet var nödvändigt. Hon gjorde vad hon kunde och försökte medla mellan parterna. Säljaren erbjöd sig att flytta häcken så att den skulle gå längs med tomtgränsen.

Hon har full förståelse för att köparna inte önskar ha ett staket vid tomtgränsen. Köparna ansåg troligen att tomtgränsen inte var av större vikt vid köpet, då de utgick från att grannen var nöjd med den rådande situationen. När grannen sedan ville sätta upp ett staket blev det inte som köparna hade tänkt sig.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Köpekontraktet

Av köpekontraktet framgår det att köpeskillingen är 8 500 000 kronor och att avtalet undertecknades av parterna den 24 november 2023. Det framgår vidare att köparna kommer att genomföra en besiktning på fastigheten med hjälp av [företaget A].  

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen som har tillhandahållits tilltänkta köpare finns en tomtkarta. På tomtkartan är gränsen mellan de två fastigheterna dragen som en rak linje och det framgår att en större del av marken mellan fastigheterna tillhör grannen, medan en mindre del av ytan tillhör den förmedlade bostaden.

I objektsbeskrivningen finns flera bilder som återger det aktuella markområdet. Bostaden har ett trädäck på ena sidan, medan en gräsmatta sträcker sig runt två sidor av huset innan den övergår i ett annat trädäck i fastighetens bortre hörn. I ytterkanten av gräsmattan finns en häck som är placerad längs med sluttningens kant. Häcken växer inte i en rät linje, utan buktar utåt mot grannens bostad.

Ytterligare bilder på markområdet

Anmälaren har gett in senare tagna foton som visar att grannen efter tillträdet har satt upp ett staket längs med tomtgränsen, som nu skiljer det aktuella markområdet i två delar.

Värderingsutlåtandet

Anmälaren har gett in ett värderingsutlåtande från en annan fastighetsmäklare. Enligt utlåtandet bedöms fastigheten vara värd 7 750 000 kronor plus/minus 250 000 kronor. I utlåtandet anges bland annat följande.

Denna värdering är utförd med avsikten av att fastställa en eventuell värdeförändring baserat på att tomtgränsen inte går där man kan förvänta sig att den gör, en häck placerad på grannfastigheten ger ett intryck av att fastigheten är större än vad den faktiskt är samt inte lika avskärmad och privat som man kan tro. Fastigheten är belägen på en höjd där markytan är ungefär i jämnhöjd med takåsen på huset som ligger på grannfastigheten.

Sett till den vanliga tomtkarta som brukar ligga med i annonsen så ser man att det är en rak linje och man kan då anta att tomtgränsen går rakt utanför häcken.

Själva arealen av gräsytan som man kan förvänta sig tillhör den berörda fastigheten är ca 20 kvm (se bifogad karta), köparna fick även informationen om att det var säljaren som hade planterat häcken och sett till hur det ser ut så kan man förvänta sig att tomtgränsen går i häcken alternativt precis i ytterkant. Från denna yta har man en trevlig utsikt med havsglimt.

Efter tillträde fick köparna informationen om att den delen av tomten som är på höjden och man antar ingår i berörda fastighet inte tillhörde fastigheten samt att grannfastighetens ägare planerar att ta sin mark i anspråk och bygga ett staket samt eventuellt ett trädäck. Skulle detta uppföras så förändras den berörda fastighetens läge avsevärt då det inte alls skulle upplevas lika privat som tidigare utan man hade då fått granne mer eller mindre på tomten.

[…]

Foto samt tomtkarta visande gränsmarkeringar

Mäklaren har gett in ett foto som visar ett av de tre gränsrör som markerar fastighetens tomtgräns. Gränsröret är placerat tätt intill en stor stenhög. Mäklaren har uppgett att två av gränsmarkeringarna finns i hörnen där fastigheterna möter varandra och att det sista gränsröret är placerat till höger om en trappa uppför kullen. Mäklaren har även markerat ut de tre gränsrörens placering på en till inspektionen ingiven tomtkarta.

Sms från en spekulant

Mäklaren har gett in ett sms från en annan spekulant på fastigheten. Av sms:et framgår bland annat följande.

Jag kände till att tomtgränsen gick enligt fastighetskartan och inte vid häcken.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Av 3 kap. 12 § 1 st. fastighetsmäklarlagen följer att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Av bestämmelsens tredje stycke framgår att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

I tidigare förarbeten till 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen anges att det tredje stycket preciserar mäklarens upplysningsskyldighet mot en köpare såvitt avser fastighetens skick, men att regleringen inte utgör någon uttömmande uppräkning. Mäklaren är på grund av god fastighetsmäklarsed skyldig att upplysa även om andra förhållanden som kan antas ha betydelse för köparen utan att det anges explicit i lagen. God fastighetsmäklarsed kräver generellt att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt och i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att köparen har möjlighet att noggrant överväga informationen (se prop. 2010/11:15 s. 57).

En mäklare har normalt sett inte någon skyldighet att kontrollera planbestämmelser, bygglov, tomtgränser och liknande. Har mäklaren däremot fått tillgång till information som kan antas vara av betydelse för en köpare bör mäklaren vidarebefordra informationen till köparen (se bland annat RÅ 2006 ref. 53).

Mäklaren uppger sig ha försökt att upplysa om tomtgränsens placering genom dels inkludering av tomtkartan i marknadsföringsmaterialet, dels genom att peka ut gränsen vid bokade visningar. Mot bakgrund av mäklarens redogörelse finner inte inspektionen att mäklaren kan lastas för att inte ha pekat ut tomtgränsens dragning för köparna vid visningstillfället. Inspektionen anser det dock inte tillräckligt att köparna innan kontraktsskrivningen endast har mottagit tomtkartan samt upplysts muntligen om att det fanns gränsmarkeringar i form av tre gränsrör. Det gränsrör som mäklaren har gett in en bild på smälter in i omgivningen och är, enligt inspektionens mening, inte helt lätt att upptäcka. Även om en närmare studie av tomtkartan i relation till andra bilder på fastigheten möjligen skulle kunna få en spekulant att ifrågasätta om det aktuella markområdet tillhör fastigheten är detta, enligt inspektionens bedömning, inget som framkommer tydligt och som en mäklare kan utgå från att samtliga spekulanter uppmärksammar. Detta särskilt då de båda fastigheternas läge i terrängen, häckens placering och den fram till häcken anlagda gräsmattan snarare skapar motsatt intryck av att det rör sig om trädgårdsmark tillhörande den förmedlade bostaden och att häcken utgör en naturlig gräns mot grannfastigheten.  

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att tomtgränsens placering i det aktuella fallet är en uppgift som kan antas ha betydelse för en köpare. Enligt inspektionens uppfattning omfattades informationen därmed av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet enligt 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen. NN borde ha insett vikten av att informationen lämnades på ett tydligt och lättbegripligt sätt till köparna i god tid före kontraktsskrivningen. Genom att underlåta detta har hon åsidosatt sina skyldigheter enligt 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Skiljaktig mening

Ledamöterna MM och PP har skiljaktig mening och anför följande.

Vi reserverar oss mot beslutet, då vi anser att köparna har en undersökningsplikt som även omfattar att kontrollera tomtgränser. Dessutom finns en tomtkarta med i objektsbeskrivningen, som också utgör en bilaga till köpekontraktet. Vi anser därför att ärendet ska avskrivas.