Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed när hon marknadsfört en bostadsrätt med felaktigt antal rum.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företaget]). Anmälaren har gett in två skärmbilder på den aktuella marknadsföringen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Planritningen visar en lägenhet med tre och ett halvt rum men bara två rum har tillgång till direkt dagsljus.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon är medveten om att hon har begått ett misstag i marknadsföringen. Hon har nu ändrat i objektsbeskrivningen beträffande benämningen av rummen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmbilderna

Anmälaren har gett in två skärmbilder på den aktuella marknadsföringen. Den ena bilden visar planritningen över bostadsrätten där två rum saknar fönster. På den andra bilden syns beskrivningen av bostadsrätten där bostaden benämns som tre och ett halvt rum om 61,5 kvadratmeter.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Ett affärsbeslut kan även vara att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats för att inhämta mer information, se 3 § marknadsföringslagen och MD 2010:8. Mäklaren har således ett ansvar att se till att uppgifter han för in i marknadsföringen är förenliga med marknadsföringslagen.

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 21-2477 och 21-0153).

När det gäller frågan om hur lägenheter benämns i lägenhetsregistret anges följande i 3 § Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Kravet på att ett utrymme både ska ha tillräcklig storlek och tillgång till direkt dagsljus för att anses utgöra ett rum har tidigare fastställts av Kammarrätten i Göteborg (se dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795-20). I det avgörandet fann domstolen att det i målet aktuella utrymmet inte uppfyllde dessa krav och att mäklaren borde ha redovisat den uppgift om antal rum som angavs i registret. Det bedömdes ha varit felaktigt av mäklaren att marknadsföra utrymmet som ett halvt rum.

Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att de övriga uppgifter som NN lämnat förtydligar uppgiften om antal rum. I beskrivningen benämns exempelvis ett av rummen som saknar fönster som ”sovrum”, vilket kan uppfattas som vilseledande. I enlighet med tidigare praxis (jfr. Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 17 juni 2022 i mål nr 6268-21) motiverar förseelsen en varning.