Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har överlåtit en för stor del av förmedlingsuppdraget till en annan mäklare.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har anmälaren riktat kritik mot en mäklarkollega till fastighetsmäklaren NN i samband med förmedlingen av en fastighet (Fastighetsmäklarinspektionens ärende dnr 23-1475). Med anledning av vad som framkommer av anmälan har Fastighetsmäklarinspektionen initierat ett tillsynsärende gentemot NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]).) som var den för förmedlingen ansvarige fastighetsmäklaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, budgivningslistan, journalen, köpekontraktet, köpebrevet, en fullmakt samt en frågelista.

Fastighetsmäklarens yttrande

Mäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han träffade säljarna, gjorde intaget som ansvarig mäklare samt skrev under uppdragsavtalet, upprättade objektsbeskrivning med mera och höll i flertalet visningar. Hans intention var som alltid att sälja fastigheten. När han gick på semester överlämnade han åt sin mäklarkollega att fortsätta försäljningen i enlighet med förmedlingsuppdraget. Kollegan fann en köpare och kontrakt skrevs. I samband med att köparna var på visning fick de en tryckt broschyr där han ([mäklarens efternamn]) står angiven som ansvarig mäklare. Han minns inte exakt var han befann sig vid tillträdet, men eftersom han var borta från kontoret höll kollegan även i tillträdet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Förmedlingsuppdrag

NN ingick förmedlingsuppdraget med säljarna den 6 oktober 2022.

På s. 1 anges bland annat följande.

”Förmedlingsarbetet

Uppdragsgivaren är medveten om och godkänner att förmedlingsarbetet i vissa delar kan utföras av annan fastighetsmäklare på mäklarföretaget. Undertecknad fastighetsmäklare bibehåller dock det fulla ansvaret för uppdraget.”

Objektsbeskrivning

På s. 8 anges kollegan som ansvarig mäklare, medan NN anges som extra kontaktperson.

Budgivningslistan

Budgivningslistan är daterad den 30 maj 2023. Kollegan anges som handläggare.

Journalen

Kollegan anges som ansvarig mäklare.

Enligt anteckningarna i journalen har NN vidtagit samtliga förmedlingsåtgärder från den 4 oktober 2022 till den 20 oktober 2022, med undantag för en åtgärd som kollegan vidtog den 6 oktober 2022.

Resterande förmedlingsåtgärder har enligt journalen vidtagits av kollegan, detta mellan den 30 oktober 2022 till den 30 maj 2023, med undantag för tre åtgärder som vidtagits av en oregistrerad medhjälpare mellan den 13 april 2023 till den 19 april 2023.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Förmedlingsuppdraget och medhjälparens medverkan

Det framgår av 3 kap. 3 § fastighetsmäklarlagen att uppdragsavtalet ska upprättas skriftligt och skrivas under av parterna. Ett uppdragsavtal är ett personligt uppdrag för en fastighetsmäklare. Det kan inte överlåtas utan båda parters godkännande.

Mäklaren som ingår uppdragsavtalet med uppdragsgivaren har alltid det fulla ansvaret för hur uppdraget genomförs, även i de delar som utförs av en annan mäklare eller av en oregistrerad medhjälpare. Det får under förmedlingens gång aldrig råda något tvivel om vem som enligt uppdragsavtalet är den ansvarige mäklaren. Även om det anges i uppdragsavtalet att vissa delar kan komma att utföras av en kollega, får det inte uppfattas som att mäklaren fritt kan välja att sätta annan i sitt ställe. Mäklaren kan ha rätt att i viss utsträckning sätta annan mäklare vid företaget i sitt ställe vid ledighet, sjukdom eller annan tid då mäklaren inte fullt ut kan utföra varje moment i sitt uppdrag. Mäklaren har dock inte rätt att överlämna hela förmedlingsuppdraget till en annan mäklare (se Förvaltningsrättens i Karlstad dom den 28 juni 2019 i mål nr 5532-18).

NN var enligt uppdragsavtalet den ansvariga mäklaren för den aktuella förmedlingen. Av ingivna handlingar samt vad NN har uppgett i sitt yttrande, framgår att hans kollega har utfört merparten av förmedlingsåtgärderna under uppdragets gång. Kollegan har bland annat hanterat budgivningen, tagit fram överlåtelsehandlingar, hanterat kontraktsskrivningen och tillträdet. Dessutom har kollegan angetts som ansvarig mäklare i objektsbeskrivningen, budgivningslistan och journalen.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN:s kollega under den klart övervägande delen av förmedlingsuppdragets gång både har agerat och utåt sett framstått som den ansvarige mäklaren. Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen därför att NN har överlåtit en för stor del av förmedlingsuppdraget till sin kollega. Förseelsen motiverar en varning.