Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har kontrollerat förfoganderätten för ett säljande dödsbo där en av dödsbodelägarna var omyndig.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarkedja]). Anmälaren har bl.a. gett in ett tilläggsavtal, sms-korrespondens och e-postkorrespondens.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, journalen och köpekontraktet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Den 16 mars 2024 var hon och hennes make på visning på [adress x]. Innan visningen informerades hon per telefon om att fastigheten ägdes av ett dödsbo, varför hon på visningen frågade mäklaren om bouppteckningen var registrerad, vilket den var. Initialt ville hon och maken ha ett tillträde på tre månader men efter en diskussion sinsemellan kommer de överens om att sätta tillträdet tidigare till den 2 maj 2024. Detta informerade hon mäklaren om varpå han svarade "Utmärkt, låt mig veta vilken dag ni tänker så tar jag det med säljaren." Han nämnde då inte något om att det skulle innebära svårigheter att ha ett kortare tillträde. Den 20 mars 2024 undertecknades kontraktet på mäklarens kontor och de fick träffa en av dödsbodelägarna. Den andra dödsbodelägaren är enligt uppgift bosatt i [land].

Den 26 april 2024 blev hon kontaktad av deras bankman som uppgav att den andra dödsbodelägaren är minderårig och att mäklaren inte har skickat in någon ansökan om samtycke till försäljning av fast egendom. Samma dag hade hennes make ringt mäklaren för att informera om att de ännu inte fått några kallelser till nästkommande veckas tillträde. Vid samtalet nämndes ingenting om att dokument saknades - det är något som han blev informerad om av deras bankman. I samtalet med mäklaren uppgav han att det är sådant som kan hända när det sätts ett kortare tillträde, vilket hon tillbakavisar med tanke på att omständigheterna kring uppdraget varit tydliga från den dag då säljaren valde att anlita honom. Bouppteckningen hade varit registrerad i över ett år när visningen hölls. Den 2 maj 2024 skrevs ett tilläggsavtal med nytt tillträdesdatum den 30 maj 2024. Den 27 maj 2024 skickade NN ett mejl om att handläggaren på överförmyndarnämnden (ÖFN) sitter med ärendet och har alla dokument som behövs för godkännandet. Hon ringde själv till ÖFN dagen därpå och fick efterhand kontakt med denne. Med tanke på omständigheterna, att ny tillträdesdag var satt bara några dagar efter, uppgav handläggaren att hon skulle prata med sin samordnare.

Samma dag ringde NN och uppgav att ÖFN inte kommer kunna lämna samtycke till försäljningen eftersom de inte är behöriga då den omyndiges hemvist [land] styr. I samtalet uttryckte hon deras besvikelse över hur han hanterat ärendet och informerade att de avser att gå vidare med ärendet samt att ett senare tillträde påverkar deras möjligheter till finansiering av det påbörjade renoveringsarbetet. NN svarade med att säga att hon har varit "på honom" från dag ett, att detta är sådant som kan ske vid kortare tillträde – något som de med hänsyn till deras inledande inställning till ett tre månaders tillträde, hade motsatt sig om de visste att det skulle bli några problem. Hans inställning och vägran att ta ansvar för att han inte uppmärksammat viktiga omständigheter av betydelse för försäljningen har varit genomgående i kommunikationen de haft med honom.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han bestrider att han har åsidosatt god fastighetsmäklarsed eller på annat sätt åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen i samband med utförandet av det aktuella uppdraget. Den första kontakten med företrädare för dödsboet ägde rum den 8 mars 2024 varvid han fick uppgift om att fastigheten ägdes av person A:s dödsbo och att bouppteckningen var registrerad hos Skatteverket. Uppdragsgivaren hade önskemål om att sälja bostaden snabbt och med anledning av detta presenterade han en plan i syfte att generera en handfull spekulanter på kort tid med visning ett par dagar senare. Efter det att han tagit del av bouppteckningen och kontrollerat identiteten på dödsboets företrädare åtog han sig förmedlingsuppdraget. I bouppteckningen anges bland annat att den ena dödsbodelägaren, person B, företräddes av sin pappa person C som i sin tur befullmäktigat person D att företräda person B i hennes egenskap av dödsbodelägare. Detta är i sig inget konstigt och är vanligt förekommande. Vid visningen den 16 mars 2024 uppgav han till de som kom att bli de slutliga köparna att säljaren är ett dödsbo, varvid han fick frågan om bouppteckningen var registrerad, vilket han svarade jakande på. Kort efter visningen startade en budgivning och parterna kom överens om att tillträdet skulle ske 2 maj varför han tog in det datumet i köpehandlingarna. Köpekontraktet undertecknades den 20 mars på hans kontor.

Den 26 april 2024 fick han ett samtal av köparens bank som uppgav att samtycke till försäljning av fastigheten behövde inhämtas omgående från ÖFN och att banken inte skulle medverka till något tillträde innan ett godkännande låg för handen. Diskussion togs därför med parterna samma dag rörande hur situationen skulle lösas. Han tog samtidigt kontakt med ÖFN via telefon, förklarade den uppkomna situationen och meddelade att den omyndiga dödsbodelägaren var bosatt i [land]. Han fick därvid information om vilka dokument som behövdes för att få samtycke till försäljning av fastigheten. Vid denna tidpunkt fick han ingen information från ÖFN om att ett samtycke till försäljningen inte kunde lämnas. Den 27 april tillställdes ÖFN samtliga undertecknade dokument som begärts. När det blev tydligt att samtycke inte skulle lämnas från ÖFN innan tillträdet, kom parterna överens om att flytta tillträdesdatumet till den 30 maj. I slutet av maj 2024 tog han ytterligare kontakt med ÖFN via mejl för att stämma av hur det gick med ansökan om samtycke. Det var först vid denna tidpunkt som ÖFN uppgav att de inte kunde ge samtycke till försäljningen eftersom den omyndiga dödsbodelägaren var bosatt i [land] och att det därför är Haag-konventionen som gäller. Efter diskussion via mejl med parterna kom de överens om att flytta tillträdet till den 28 juni 2024 eftersom den omyndiga dödsbodelägaren skulle bli myndig den [datum] samma år och då med bindande verkan kunna ingå avtal. På myndighetsdagen undertecknades en återgång av det första köpet som ingicks den 20 mars 2024. Samtidigt gick parterna igenom och undertecknade nya köpehandlingar som sedan skickades in till banken. Tillträdet för fastigheten hölls slutligen den 28 juni.

Dödsboet företräddes av en behörig individ och han har gjort allt som kan förväntas av en fastighetsmäklare i den situation som uppstått och iakttagit såväl sin omsorgsplikt som sin rådgivningsskyldighet gentemot parterna. För det fall att Fastighetsmäklarinspektionen ändå skulle finna att han i något avseende har agerat klandervärt är hans uppfattning att påföljd ska underlåtas av följande skäl. Det kan inte krävas av en registrerad fastighetsmäklare att denne ska ha sådana djuplodande kunskaper i internationell privaträtt för att kunna hantera den typ av fråga som är aktuell i ärendet och som därigenom skulle ha föranlett honom att vidta åtgärder i anledning av att den omyndiga dödsbodelägaren hade sin hemvist i ett land utanför EU. Fastighetsmäklare torde generellt sakna sådan teoretisk kunskap och vare sig enligt de äldre eller nu gällande utbildningsföreskrifterna krävs att fastighetsmäklare, inom ramen för de juridiska momenten däri, genomgår utbildning i internationell privaträtt som tar sikte på den situation som han haft. Hans eventuella underlåtenhet måste därför anses vara ursäktligt i sådan grad att inspektionen bör låta bli att meddela honom en påföljd.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Bouppteckningen

I bouppteckningen för den avlidne person A finns bl.a. angivet att person B är dödsbodelägare såsom barnbarn och att närvaro på förrättningen skett genom ”fullmakt/förmyndare/god man”. Vidare framkommer personnumret för person B och att dennes adress finns i [land]. I handlingen är person C angiven som vårdnadshavare för person B, med samma adress i [land]. Vidare framkommer följande under ”övriga anteckningar” på sista sidan.

Fullmakt för efterarvinge [person B] [svenskt personnummer] och [utländskt personnummer] genom fadern [person C] (tidigare gift med avlidna [person E] som var barn till [person A]). Fullmakt ges till [person D] [personnummer] att företräda familjen [efternamn på B och C] med bouppteckning och övrig administration efter [person A:s] frånfälle.

Bouppteckningen registrerades den 3 juli 2023 hos Skatteverket.

Uppdragsavtalet

I handlingen framgår att NN är ansvarig mäklare och att dödsboet efter person B är uppdragsgivare. Avtalet är undertecknat den 10 mars 2024, bl.a. av person B enligt fullmakt.

Journalen

Av handlingen framkommer bl.a. följande.

2024-03-09

Bouppteckning inhämtad.
Utförd av: NN

[…]

2024-03-10

Kontrollerat vem som har rätt att förfoga över fastigheten genom fastighetsregisterutdrag och samtal med säljare.
Utförd av: NN

[…]

2024-03-20

Informerat köparen om vem som har förfoganderätt.
Utförd av: NN

[…]

2024-03-20

Förnyad kontroll av vem som har rätt att förfoga över fastigheten genom fastighetsregisterutdrag och samtal med uppdragsgivare.
Utförd av: NN

[…]

2024-04-26

Information uppkom om att dödsbodelägaren [person B] är minderårig. Kontakt inleddes omgående med Överförmyndarnämnden samt köpare och säljare.
Utförd av: NN

2024-04-30

Köpare och säljare har informerats (26/4) om situationen och bestämmer idag att senarelägga tillträdesdatumet till den 30/5–2024 för att invänta överförmyndarenhetens godkännande.
Utförd av: NN

2024-05-02

Tilläggsavtal är upprättat. Genomgånget och påskrivet. Detta med anledning av inväntan på överförmyndarens godkännande. Parterna är överens om förflyttning av tillträdesdagen.
Utförd av: NN

2024-05-31

Efter samråd med överförmyndarenheten framgår det att överförmyndarenheten inte kan godkänna försäljningen då [person B] är bosatt och medborgare i [land]. Parterna har upplysts om situationen och kommit överens om att flytta tillträdesdagen tills när [person B] är myndig [datum].
Utförd av: NN

Köpekontraktet

Av handlingen framgår bl.a. att dödsboet efter person A är säljare och att anmälare med make är köpare. Handlingen är undertecknad 20 mars 2024, bl.a. med angivelse om undertecknande genom fullmakt för person B.

Tilläggsavtalet

Av tilläggsavtalet till köpekontraktet från 2 maj 2024 framkommer bl.a. följande.

Till köpekontraktet ingånget 2024-03-20 avseende ovanstående köpeobjekt avtalar härmed köpare och säljare om följande tillägg: Parterna är även överens om att förflytta tillträdesdagen från 2024-05-02 till 2024-05-30. Parterna är även överens om att ändra villkoret för 6 § i köpekontraktet gällande Ansvar för skada. Köparna bär ansvaret för skador eller försämringar som uppstår på Fastigheten från och med 2024-05-02 fram till bestämd tillträdesdag.

Parterna är överens om att köparna får nyttja Fastigheten och utföra renoveringar innan tillträde. Kostnader hänförliga till nyttjandet av Fastigheten ska tillfalla den part.

Avräkning av intäkter och kostnader ska ske på tillträdesdagen och justeras mellan parterna.

Korrespondens

Av korrespondensen per mejl och sms mellan person D, fastighetsmäklaren och köparen framkommer bl.a. diskussioner om bud, tid för kontraktsskrivning, tillträdesdatum, tilläggsavtal om renovering samt diskussioner om kontakterna med ÖFN i huvudsak motsvarande det händelseförlopp som redogjorts för i både anmälan och mäklarens yttrande.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen (FML) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklarens kontrollskyldighet

Enligt 3 kap. 13 § FML ska en fastighetsmäklare bl.a. kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Fastighetsmäklaren har inte rätt att förlita sig på säljarens uppgifter vad avser kontrollskyldigheten, utan måste göra en självständig kontroll (Se bl.a. Jingryd, Fastighetsförmedling, 2023. 7 uppl, s. 194 ff).

Vad avser fast egendom som ägs av ett dödsbo krävs samtycke från samtliga dödsbodelägare för en giltig fastighetsförsäljning (jmf 18:1 ärvdabalken (1958:637).

Den som är under 18 år och således omyndig får inte själv ingå avtal (se 9 kap. 1 § föräldrabalken (1949:381) (FB). Av 13 kap. 10 § FB framgår bl.a. att förmyndare endast med överförmyndarens samtycke får sälja fast egendom för den omyndige. I sammanhanget avses Överförmyndarnämnden (ÖFN).

Domstolen har tidigare fastslagit en varning för en mäklare som genom ouppmärksamhet medverkat till att en omyndig person blev avtalspart såsom köpare av en bostadsrätt. Även i det sammanhanget hänvisades till att sådana avtal endast får ingås med överförmyndares samtycke (Länsrätten i Stockholms dom den 27 februari 2003 i mål nr 17049-02).

I ärendet är det utrett att NN den 9 mars 2024 tagit del av bouppteckningen efter den avlidne person A där det framgår att person B är dödsbodelägare. Vidare framgår person B:s personnummer som visar att person B var under 18 år vid denna tidpunkt. Av bouppteckningen framkommer också att person B är barnbarn till den avlidne samt att person C var närvarande på förrättningen såsom vårdnadshavare för person B. Av bouppteckningen framkommer därmed med tydlighet att person B inte är myndig.

NN gör själv gällande att han först fick kännedom om att samtycke till försäljning av fastigheten behövde inhämtas från ÖFN den 26 april 2024 när han fick ett samtal av köparens bank, som angav att banken inte skulle medverka till något tillträde innan ÖFN lämnat sådant samtycke. Inte heller i journalen framkommer att han hade uppmärksammat att ifrågavarande dödsbodelägare var omyndig innebärande att samtycke från ÖFN behövde inhämtas, innan denna tidpunkt.

Därmed har NN förmedlat fastigheten från dödsboet till anmälande köpare, trots att dödsboet saknade förfoganderätt att sälja fastigheten.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning inkluderar den lagstadgade kontrollen av ett säljande dödsbos förfoganderätt även att kontrollera att varje dödsbodelägare är myndig och därmed har rättshandlingsförmåga, innan förmedlingsåtgärder vidtas och överlåtelsehandlingar upprättas. NNs underlåtenhet att kontrollera dödsboets förfoganderätt innan han vidtog förmedlingsåtgärder och upprättade ett köpekontrakt utgör grund för varning.