Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet och därmed i sin omsorgsplikt gentemot köparen när hon lämnat en utfästelse om slutpris vid en eventuell omförsäljning.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretaget]/[mäklarkedjan). Anmälaren har gett in utdrag från en SMS-konversation.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, journalen, budförteckningen, objektsbeskrivningen, information om köparens undersökningsplikt, mäklarföretagets allmänna riskbedömning och rutiner och riktlinjer, dokumentation avseende kundkännedom och dokumentation avseende riskklassificering.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han och mäklaren har haft en SMS-konversation angående ett objekt han var intresserad av att köpa. De diskuterar hans lagda bud, som var på utgångspriset, samt att lägenheten egentligen är värd mer än så. NN menar att hon och säljaren lagt sig på en nivå av utgångspris som säljaren egentligen inte är beredd att acceptera.

Mäklaren skriver även att hon kan garantera honom mellan 300 000 – 500 000 kr i högre värde om han köper lägenheten för mer än utgångspriset.

Han känner att han blivit påverkad till en sådan grad att han fattat beslut på felaktiga grunder då mäklaren garanterar honom en bra och säker affär genom sitt agerande. Att garantera någon ett högre försäljningspris om ränteläget fortsätter ner kan ingen med säkerhet säga.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon har agerat enligt god fastighetsmäklarsed och inte åsidosatt sina förpliktelser enligt fastighetsmäklarlagen. I vart fall finns omständigheter som gör att en eventuell förseelse ska betraktas som ringa och att påföljd av den anledningen ska underlåtas.

Det stämmer att utgångspriset var i det lägre spannet av vad säljaren egentligen var villig att acceptera. Men det ska framhållas att säljaren accepterade budet som motsvarade utgångspris och att det således inte varit fråga om ett lockpris.

Ett utgångspris som avviker med ungefär 10% från bedömt marknadsvärde är helt i enlighet med rådande praxis. För förevarande objekt har utgångspriset inte väsentligen avvikit från bedömt marknadsvärde och inte heller från det pris som säljaren var beredd att acceptera. Vad som anförts i SMS till anmälaren angående detta kan alltså inte anses vara i strid med god fastighetsmäklarsed.

Angående anmälarens klagomål avseende löften om att bostaden kan vara värd 300 000 – 500 000 kr mer om några månader efter aktuell försäljning, om det beslutas om räntesänkningar, var inte menat som en garanti eller en utfästelse utan ska ses inom kontexten för en diskussion om en potentiellt väldigt bra affär. Hon medger att det inte varit optimalt formulerat, men inte heller en orimlig uppskattning om en framtida prisbild baserat på hennes kunskap om värdeökningar i förhållande till tidigare räntesänkningar och hennes bedömning om framtida marknadsläge. Det ska också framhållas att hon inte garanterat en högre prisbild rent generellt utan att detta har presenterats som en potentiell värdeökning baserat på yttre faktorer som kan komma att inträffa, vilket också tydliggjorts i efterföljande SMS.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

SMS-konversationen

Av den ingivna SMS-konversationen framgår i huvudsak följande.

Anmälaren har skickat följande till NN.

Nej men att buda mot mig själv när jag redan lägger utgångspriset i en lågkonjunktur känns för mycket . Hoppas du förstår

NN har svarat följande.

Nja, utgångspriset är ju satt lägre än förväntad prisbild+marknadsvärde. 10-15% lägre som utgångspris, dock lade vi oss inte så pass lågt men vi lade oss fortfarande lägre. Ett rimligt marknadspris för denna är kring 4.5 milj +-100 000kr. En annan i föreningen gick för 93 000 kr/kvm ca, dock högre upp, en annan utan balkong eller uteplats gick för 77 727kr/kvm, det för denna lgh skulle motsvara 4 430 000 kr men då är inte uteplats inräknad som ger kring 200 000kr till på utgångspriset EGENTLIGEN. Så skulle du ens få den för 4.4 milj som de nu kan tänka sig gör du en sjukt bra affär, ge det ca 3 mån av räntesänkningar med så kan jag garanterat sälja den för 300-500k dyrare igen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I förarbetet till 1995 års fastighetsmäklarlag uttalas vikten av att mäklaren så långt som möjligt intar en neutral roll och att både köpare och säljare ska kunna lita på att mäklaren lämnar dem fullständiga och korrekta upplysningar (prop. 1995/95:14 s. 41 f.).

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Av 3 kap. 12 § 1 st. fastighetsmäklarlagen följer att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Av utredningen i ärendet framgår det att NN via SMS lämnat information till den blivande köparen avseende hennes uppfattning av bostadens faktiska värde och att mot bakgrund av gynnsamma ränteförändringar kan garantera ett högre framtida försäljningspris. Inspektion anser att NN uttryckt sig på ett sådant sätt att det är fullt rimligt att, som anmälaren gjort, uppfattat hennes utlåtande som en typ av garanti om ett högre försäljningspris vid en eventuell omförsäljning. NN vidgår att formuleringen inte varit optimal men att den i diskussionen syftade till att belysa möjligheten till en bra affär. Att inom ramen för sin yrkesroll göra den typen av utfästelse får anses kunna ha betydelse för en spekulants beslutsfattande. Inspektion anser att NN genom sitt reservationslösa uttalande brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet och därmed i sin omsorgsplikt gentemot köparen. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.