Beslut

Sammanfattning

Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2021:516); fråga om marknadsföring.

Prövning av om fastighetsmäklaren i marknadsföringen av en bostadsrätt har redovisat uppgift om antalet rum på ett vilseledande sätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]). Anmälaren har gett in en planskiss.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen samt en skärmbild avseende marknadsföringen på internet.  

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren marknadsför den aktuella bostadsrätten som bestående av tre rum, trots att bostaden har två rum. Ett av rummen har delats av till två utrymmen, varav den ena delen bara har indirekt ljus. Annonseringen kan strida mot marknadsföringslagen och god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren har uppenbarligen inte klickat sig vidare i annonsen, där det finns utförlig och detaljerad information om disponeringen av bostaden. Annonseringen strider varken mot fastighetsmäklarlagen eller god fastighetsmäklarsed.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande.

Antal rum 3

[…]

Allmän beskrivning av interiören

Rumsdisponering

Enligt ekonomisk förvaltare finns det inga antal rum registrerade. Bostaden disponeras idag som en 2,5 – 3 rok.

Stora sovrummet är uppdelat i två, för att få separata rum.

Motsvarande information finns angivet i marknadsföringen på internet.

På en bild i objektsbeskrivningen syns en del av det aktuella utrymmet. Det framgår att flera långsmala fönster har monterats överst mot taket i den innervägg som har satts upp för att avdela det ursprungliga sovrummet.

I objektsbeskrivningen och i marknadsföringen på internet finns en planritning, där det bland annat framgår att det ena sovrummet saknar ytterfönster i fasaden.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Enligt 3 kap. 15 § samma lag ska objektsbeskrivningen av en bostadsrätt innehålla vissa obligatoriska uppgifter, bland annat uppgift om lägenhetens storlek. Med storlek avses inte antalet rum (prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information, exempelvis uppgift om antalet rum, i objektsbeskrivningen.

Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i objektsbeskrivningen är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20). Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Avseende hur utrymmen i lägenheter ska benämnas i det nationella lägenhetsregistret framgår följande av 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Kravet på att ett utrymme både ska ha tillräcklig storlek och tillgång till direkt dagsljus för att anses utgöra ett rum har tidigare fastställts av Kammarrätten i Göteborg (se domen den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20). I samma avgörande uttalade domstolen att en uppgift om antalet rum i en bostad typiskt sett är en sådan uppgift som kan antas inverka på köparens beslut och att uppgiften därmed är att betrakta som väsentlig. 

En felaktig uppgift om antalet rum som lämnas reservationslöst i marknadsföringen av en mäklare är en förseelse som i normalfallet motiverar en varning. I de fall förtydligande upplysningar om antalet rum har lämnats har den omständigheten i vissa avgöranden medfört att en erinran har bedömts som en tillräcklig påföljd (se exempelvis Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 2 mars 2022 med dnr 21–2477 och beslutet den 9 juni 2021 med dnr 21–0153).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat att Lantmäteriets definition av rum inte kan anses uppfylld om ett utrymme inte har tillgång till direkt dagsljus genom eget ytterfönster i fasaden, utan endast tillgång till indirekt dagsljus genom exempelvis ljus från angränsande rum (se inspektionens beslut den 17 november 2021 med dnr 21–0254 och beslutet den 8 december 2021 med dnr 21–0222).

Det är utrett i ärendet att ett utrymme i bostadsrätten som har marknadsförts som ett sovrum saknar ytterfönster i fasaden. Det bör därför ha stått klart för mäklaren att utrymmet inte uppfyller Lantmäteriets kriterier för att utgöra ett rum. Mot denna bakgrund anser inspektionen att bostadsrätten har marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum. Den textkommentar som har lagts in i marknadsföringen, i kombination med bilden och planritningen, medför dock att Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att uppgiften om antalet rum inte har lämnats reservationslöst. Påföljden kan därför stanna vid en erinran.