Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarföretaget har uppfyllt sin skyldighet att ha en dokumenterad allmän riskbedömning samt dokumenterade rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklarföretaget NN en varning.

Fastighetsmäklarinspektionen beslutar att fastighetsmäklarföretaget NN ska betala en sanktionsavgift om 200 000 kronor.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot en registrerad fastighetsmäklare (beslut med dnr 23-1589). Med anledning av omständigheter som framkommit under handläggning av det tillsynsärendet beslutade inspektionen att initiera ett tillsynsärende mot fastighetsmäklarföretaget NN. Inspektionen har i tillsynen av fastighetsmäklaren tagit del av en allmän riskbedömning och rutiner och riktlinjer från 2017.

Fastighetsmäklarinspektionen har begärt att mäklarföretaget ska ge in sin allmänna riskbedömning avseende penningtvätt och finansiering av terrorism i verksamheten enligt 2 kap. 1 § lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) samt sina dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter enligt 2 kap. 8 § penningtvättslagen.

Företaget har gett in sin allmänna riskbedömning daterad den 15 augusti 2022.

Fastighetsmäklarinspektionen har tillfört ärendet en årsredovisning.

Fastighetsmäklarföretagets yttrande

Fastighetsmäklarföretaget har uppgett i huvudsak följande.

Dokumentet som inspektionen tidigare erhållit är från 2017 och har sedan dess uppdaterats/utökats i enlighet med den mall som Mäklarsamfundet tillhandahåller. Bifogat dokument gäller för företaget sedan 2022. De försöker att hålla sig uppdaterade i frågor rörande penningtvätt, finansiering av terrorism och kundkännedom genom att delta i kurser och webinarier. Dokumentet ”varningstecken-penningtvätt-mäklare” förhåller de sig till och använt som underlag vid diskussioner under interna möten.

Handlingarna

Allmän riskbedömning

Den allmänna riskbedömningen som fastighetsmäklarföretaget gett in består till stor del av malltext och en förklarning till metodiken som använts. Dokumentet innehåller i övrigt följande avsnitt.

Kartläggning av risker i verksamheten

I denna del har företaget angett tre tjänster som tillhandahålls. Det är fastighetsförmedling, skrivuppdrag och värderingar. Risken har bedömts som normal eller låg. Vidare har företaget listat vilka objektstyper och kundgrupper som förekommer i verksamheten samt att arbetet i huvudsak bedrivs i nordvästra Skåne.

Allmän riskbedömning

I denna del har företaget angett i huvudsak följande.

De flesta förmedlade överlåtelser avser sedvanliga bostadsbyten, då hela eller huvuddelen av finansiering sker via lån i inhemsk bank. Risken att medel härrör från brottslig verksamhet är därmed i de fallen begränsad och risken för att verksamheten utnyttjas för penningtvätt bedömd ur det perspektivet, som normal.

Kunderna är vanligen privatpersoner boende i Sverige som säljer eller köper en bostad för permanent eller fritidsboende. Även ur det perspektivet bedöms risken som normal.

Vidare har företaget angett tre specifikt identifierade risker, vilket i huvudsak beskrivs som följande. Betalning av hela eller delar av köpeskillingen med kontanter, bedöms vara hög risk. Betalning av hela eller delar av köpeskillingen via överföring från utländsk bank, bedöms som hög risk då det finns svårigheter att kontrollera medlens ursprung. Om kund uppger att bostaden inte använts eller inte är avsedd att användas kan ett bulvanförhållande föreligga, bedöms som hög risk.

Riskbedömningen i varje kundrelation

Den individuella riskbedömningen som sker i anslutning till det enskilda uppdraget, dokumenteras separat och sparas i akten.

Årsredovisning

Av årsredovisningen avseende räkenskapsåret 2022-05-01 – 2023-04-30 framgår att företagets nettoomsättning för perioden var 4 132 931 kronor.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarföretagets allmänna skyldigheter

Enligt 3 kap 2 § fastighetsmäklarlagen ska ett fastighetsmäklarföretag verka för att fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget följer god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarföretagets skyldigheter enligt penningtvättsregelverket

Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn enligt penningtvättslagen och de föreskrifter som har meddelats i anslutning till den lagen (4 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen).

Penningtvättslagens syfte är att förhindra att finansiell verksamhet och annan näringsverksamhet utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Lagen gäller för bl.a. fysiska och juridiska personer som driver verksamhet som fastighetsmäklare eller fastighetsmäklarföretag enligt fastighetsmäklarlagen (1 kap. 2 § p. 14 penningtvättslagen). Verksamhetsutövaren ska anpassa sina åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism efter riskerna. Detta kallas för det riskbaserade förhållningssättet.

Att inte följa penningtvättslagen och Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd (KAMFS 2021:3) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism strider mot god fastighetsmäklarsed.

Allmän riskbedömning av verksamheten samt interna rutiner och riktlinjer

En verksamhetsutövare ska göra en bedömning av hur de produkter och tjänster som tillhandahålls i verksamheten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är att för att detta sker (allmän riskbedömning). Vid den allmänna riskbedömningen ska det särskilt beaktas vilka slags produkter och tjänster som tillhandahålls, vilka kunder och distributionskanaler som finns och vilka geografiska riskfaktorer som föreligger. Hänsyn ska också tas till uppgifter som kommer fram vid verksamhetsutövarens rapportering av misstänkta aktiviteter och transaktioner samt till information om tillvägagångssätt för penningtvätt och finansiering av terrorism och andra relevanta uppgifter som myndigheter lämnar (2 kap. 1 § penningtvättslagen).

Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till verksamhetsutövarens storlek och art och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas föreligga. Riskbedömningen ska utformas så att den kan läggas till grund för verksamhetsutövarens rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad (2 kap. 2 § penningtvättslagen).

En verksamhetsutövare ska ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till fastighetsmäklarföretagets storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som identifierats i den allmänna riskbedömningen (2 kap. 8 § penningtvättslagen).

Fastighetsmäklaren och fastighetsmäklarföretaget ska utvärdera sina rutiner regelbundet, minst en gång per år, och uppdatera dem vid behov. Fastighetsmäklaren och fastighetsmäklarföretaget ska dokumentera datumet för utvärderingen och den eventuella uppdateringen av rutinerna (11 § KAMFS 2021:3). Vid genomförandet av ett riskbaserat förhållningssätt är verksamhetsutövarens rutiner och riktlinjer av mycket stor betydelse. De interna rutinerna ersätter i praktiken till stor del sådana detaljerade bestämmelser i lag eller föreskrifter som ger tydliga och detaljerade handlingsregler. Penningtvättslagen sätter således i viktiga avseenden endast ramarna för verksamhetsutövarens skyldigheter och ramarna måste fyllas med ett innehåll som är begripligt, situationsanpassat och tillämpbart genom verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer (prop. 2016/17:173 s. 212).

I kapitel 3–6 penningtvättslagen framgår vilka hänsyn som ska tas till rutinerna och riktlinjerna för kundkännedom, övervakning och rapportering, behandling av personuppgifter och för intern kontroll.

Mäklarföretaget uppger att den första versionen av företagets allmänna riskbedömning och rutiner och riktlinjer som inspektionen tagit del av upprättades 2017. Den har därefter uppdaterats och utökats i enlighet med den mall som Mäklarsamfundet tillhandahåller sina medlemmar. Den nu ingivna allmänna riskbedömningen gäller sedan 2022.

Den ingivna allmänna riskbedömningen saknar grundläggande delar som enligt penningtvättsregelverket ska finnas i en riskbedömning hos ett registrerat fastighetsmäklarföretag. Företaget har identifierat vilka tjänster som de tillhandahåller men beskriver dessa på ett otillräckligt sätt. Det saknas även, i tillräcklig omfattning, en identifiering och analys av vilka risker som förknippas med respektive tjänst och svar på frågan om och hur verksamhetens tjänster kan utnyttjas för penningtvätt. Vidare har företaget i sin allmänna riskbedömning identifierat följande specifika risker. Vid hel- eller delbetalning av köpeskilling kontant, hel- eller delbetalning av köpeskilling via överföring från utländsk bank och om köpare och säljare uppger att bostaden inte använts eller är tänkt att användas för eget bruk. Inspektionen bedömer att den begränsade riskbedömning som företaget gjort är generellt hållen och otillräckligt underbyggd, det saknas i tillräcklig utsträckning motivering och analys av respektive risk. Utifrån kända modus och tillvägagångssätt avseende penningtvätt och finansiering av terrorism i fastighetsmäklarbranschen ställer sig inspektionen frågade till att företaget endast identifierat tre specifika risker.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar även att företaget inte bedömt och analyserat följande riskfaktorer. Kundgrupper, distributionskanaler, geografiska riskfaktorer och verksamhetsspecifika omständigheter.

Sammantaget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att företagets allmänna riskbedömning inte uppfyller de krav som penningtvättslagen ställer på ett mäklarföretags allmänna riskbedömning. Fastighetsmäklarinspektionen noterar att företaget helt saknar rutiner och riktlinjer och mot bakgrund av inspektionens bedömning av företagets allmänna riskbedömning saknas även förutsättningar för att den allmänna riskbedömningen ska kunna ligga till grund för kravet att företaget ska ha användbara och verksamhetsanpassade rutiner och riktlinjer för att motverka att företaget utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Följaktligen har företaget inte heller haft möjlighet att uppfylla kraven på att den allmänna riskbedömningen ska utvärderas minst en gång per år och uppdateras vid behov, samt att dokumentera datum för utvärderingen.

Fastighetsmäklarinspektion noterar även att företaget till stora delar endast bedömt varför de inte riskerar att utnyttjas för penningtvätt men inte i tillräcklig utsträckning, om ens någon, gjort bedömningar av de faktiska risker som finns för företaget.

Inspektionen anser att underlåtelserna utgör mycket allvarliga överträdelser av penningtvättsregelverket eftersom företaget därigenom har saknat insikt om hur verksamhetens tjänster kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism samt har löpt en ökad risk att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Val av ingripande

Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för ett fastighetsmäklarföretag som överträder en bestämmelse i penningtvättslagen eller föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället för att återkalla registreringen, ge en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa, får inspektionen avstå från att ge en påföljd (4 kap. 4 § första stycket p. 4 och andra stycket FML).

Inspektionen får besluta att ett fastighetsmäklarföretag som meddelas en varning eller en erinran för en överträdelse även ska betala en sanktionsavgift (4 kap. 6 § FML).

Omständigheter som ska beaktas vid en bedömning av om ett mäklarföretag ska betala en sanktionsavgift, är hur allvarlig överträdelsen är och hur länge den har pågått. Särskild hänsyn ska tas till skador som har uppstått och graden av ansvar. I försvårande riktning ska beaktas om fastighetsmäklarföretaget tidigare har begått en överträdelse. I förmildrande riktning ska beaktas om mäklarföretaget i väsentlig utsträckning genom ett aktivt samarbete har underlättat utredningen och om mäklarföretaget snabbt verkat för att överträdelsen ska upphöra sedan den anmälts till eller påtalats av Fastighetsmäklarinspektionen (4 kap. 8 § FML).

En sanktionsavgift ska som högst fastställas till det högsta av två gånger den vinst som gjorts till följd av överträdelsen, om beloppet går att fastställa, eller ett belopp i kronor motsvarande en miljon euro. En sanktionsavgift får inte bestämmas till lägre belopp än 5 000 kr. Vid bestämmande av sanktionsavgiftens storlek ska särskild hänsyn tas till sådana omständigheter som anges i 4 kap. 8 § FML, samt till den berördes finansiella ställning och, om det går att fastställa, den vinst som gjorts till följd av överträdelsen (4 kap. 9 § FML).

De i lagtexten angivna omständigheterna att beakta vid bestämmandet av sanktionsavgiftens storlek är endast exemplifierande (prop. 2016/17:173 s. 411). Som en allmän utgångspunkt bör sanktionsavgiften stå i proportion till överträdelsens allvarlighet (prop. 2016/17:173 s. 556) Sanktionsavgiftens storlek ska också stå i relation till verksamhetsutövarens storlek och omsättning (prop. 2016/17:173 s. 403 f.). Med finansiell ställning avses exempelvis verksamhetsutövarens årsomsättning men även andra faktorer, som t.ex. ett utdömt skadestånd eller ålagd företagsbot, bör kunna beaktas (prop. 2016/17:173 s. 556).

Fastighetsmäklarinspektionen har i två tidigare beslut prövat liknande förseelser och därvid meddelat de berörda företagen en varning samt ålagt företaget att betala sanktionsavgifter om 200 000 kr respektive 100 000 kr (dnr 23-0562 och dnr 24-0247). Besluten har överklagats av företagen. Besluten har således inte ännu prövats slutligt och vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionen ser dock inte skäl att i detta fall göra någon annan bedömning. NN har, till följd av de allvarliga överträdelser av centrala delar av penningtvättsregelverket som företaget har begått, löpt en ökad risk att utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Överträdelserna motiverar en varning och det finns skäl att besluta om sanktionsavgift.

Överträdelsernas karaktär är sådana att det inte går att fastställa den vinst som mäklarföretaget har gjort till följd av dem. Fastighetsmäklarinspektionens utredning har visat att företaget saknar en adekvat och verksamhetsanpassad allmän riskbedömning och interna rutiner och riktlinjer. Inspektionen ser överträdelsen som allvarlig och bedömer att företaget uppvisat en likgiltighet i förhållande till de skyldigheter företaget har enligt regelverket. Vidare så har överträdelserna begåtts i en verksamhet som typiskt sett löper en betydande risk för att utnyttjas för penningtvätt och terrorism. Genom att inte ha följt penningtvättsregelverket har företaget främjat osund konkurrens på marknaden. Inspektionen beaktar att företagets bristande regelefterlevnad inneburit fördelar i förhållande till konkurrenter som följt penningtvättsregelverket och därigenom lagt både tid och resurser på att efterleva regelverket. Sammantaget bedömer inspektionen att dessa omständigheter talar i försvårande riktning vid bestämmandet av sanktionsavgiftens storlek. Det har inte framkommit några omständigheter som talar i förmildrande riktning. Sanktionsavgiften ska därför bestämmas till ett kännbart belopp.

Vid en sammantagen bedömning, då särskilt har beaktats bolagets finansiella ställning och verksamhet samt överträdelsernas art och allvarlighet, bestämmer Fastighetsmäklarinspektionen sanktionsavgiften till 200 000 kronor.

Mäklarföretaget NN ska således meddelas en varning samt betala en sanktionsavgift om 200 000 kronor.

Tillsynsärendet avslutas genom detta beslut. Mäklarföretagets skyldighet att upprätta en allmän riskbedömning, rutiner och riktlinjer som efterlever penningtvättsregelverket kvarstår emellertid. Fastighetsmäklarinspektionen kan komma att följa upp att verksamheten följer penningtvättsregelverket genom nya tillsynsinitiativ.

Information

Sanktionsavgiften tillfaller staten och faktureras av Fastighetsmäklarinspektionen efter att beslutet vunnit laga kraft.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.