Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sitt ansvar att lämna en korrekt uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen. Även prövning av om mäklaren har använt sig av vilseledande marknadsföring vad avser bostadsrättsföreningens ekonomiska förhållanden.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen samt två årsredovisningar.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, en årsredovisning, stadgarna samt mäklarbilden.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Tillsammans med sin son köpte hon den 1 februari 2024 en bostadsrätt. I objektsbeskrivningen angavs det att bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning var 50 569 kronor. Som utgångspunkt för beräkningen har mäklaren använt årsredovisningen för det räkenskapsår som slutade den 31 augusti 2022. Detta framgår dock inte av objektsbeskrivningen.

En ny årsredovisning publicerades den 8 februari 2024. Föreningens skulder hade då ökat markant. Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning var vid tidpunkten för köpet egentligen cirka 13 gånger högre än det belopp som angetts i objektsbeskrivningen.

I den objektsbeskrivning som mäklaren har utgått från anges att föreningens skulder uppgår till cirka 3 000 000 kronor. I en till posten hörande not i årsredovisningen står dock att skulderna om fem år beräknas uppgå till 26 588 000 kronor. Detta är en uppgift av stor vikt för en köpare att få kännedom om. På en direkt fråga har mäklaren också muntligen angett att lånebeloppet per kvadratmeter boyta var cirka 1 500 kronor per kvadratmeter, utan att ange vilken tidpunkt uppgiften avsåg. Det verkliga beloppet vid undertecknandet av överlåtelseavtalet var 13 803 kronor per kvadratmeter. Mäklaren har genom den bristfälliga informationen orsakat dem ekonomisk skada.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Förmedlingsuppdraget ingicks den 7 september 2023. Den digitala marknadsföringen av bostaden publicerades på mäklarföretagets webbplats den 18 september och på en bostadsportals webbplats den 19 januari 2024.

Det som nämns i noten i årsredovisningen om att föreningens belåning skulle öka är kopplat till det då planerade stambytet. Visningar av bostaden hölls den 28 och 29 januari 2024. Under visningen av bostaden kommunicerade hon tydligt till samtliga besökare att föreningens belåning skiljde sig mot vad som framgår av årsredovisningen för 2022, då föreningen upptagit nya lån för det stambyte som genomförts under 2022/2023. Hon uppgav att hon inte hade fått exakta siffror rörande belåningen från föreningen, men hänvisade till noten i årsredovisningen där styrelsen uppskattat föreningens lånenivå om fem år. Med anledning av detta har hon inte heller angett att belåningen är låg i marknadsföringen av bostaden.

Den signerade objektsbeskrivningen från kontraktsskrivningen som anmälaren har gett in är identisk med den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare. Uppgifter från objektsbeskrivningen har funnits publicerade i marknadsföringen på internet. Hon kan dock i efterhand inte få fram en exakt kopia av hur annonsen såg ut. Årsredovisningen har funnits tillgänglig att ladda ner via den digitala marknadsföringen. I anslutning till uppgiften om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i den digitala marknadsföringen har det funnits en kommentar om att läsaren bör observera att föreningens skuldsättningsgrad kan ha förändrats sedan upprättandet av den årsredovisning som ligger till grund för uträkningen.

Det fanns två budgivare och hon har pratat med båda dessa sällskap om stambytet och den ökade belåningen. Hon hänvisade till årsredovisningen och uppgav även att de kunde kontakta föreningen om de hade frågor. Detta gjorde den ena budgivaren, men inte köparen.

På kvällen den 31 januari godtogs köparnas bud och tid för kontraktsskrivning bokades till dagen därpå. Hon uppmanade dem att återkomma till henne under kvällen om de hade några frågor.

Under kontraktsskrivningen ville den ena köparen ringa till sin man för att be honom att titta igenom årsredovisningen. Han återkom senare och anmärkte då på den aktuella noten om föreningens uppskattade framtida belåning. Köparen menade att det måste röra sig om en felskrivning. Hon uppgav att så inte var fallet, utan förtydligade igen att noten avsåg en uppskattning av föreningens framtida lån och att lånen främst kommer att röra stambytet. Hon frågade om köparna önskade undersöka saken närmare och där och då avstå från köpet, men det ville de inte så länge som den ökade belåningen var kopplad till stambytet och inte något annat så som att ”bygga en helikopterplatta på taket”. Köparna fullföljde kontraktsskrivningen.

Senare samma dag fick hon ett sms från den ena köparen, där de önskade häva köpet, alternativt få en prissänkning, med hänvisning till att de upplevt felaktigheter i beräkningen av nettoskuldsättningen. Köparna gjorde även ett försök att kontakta föreningens styrelse för att få fram exakt belåning, vilket styrelsen meddelade att de inte kunde uppge, då siffrorna ännu inte var klara. Vid denna tidpunkt var den andra budgivaren fortfarande intresserad av bostaden. Hon föreslog därför en vidareförsäljning, men köparna var inte intresserade.

Beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning utgick från uppgifterna i den senast fastställa årsredovisningen. Från föreningens lån på 3 008 000 kronor drog hon ifrån klientmedlen hos förvaltaren om 1 001 999 kronor samt posten kassa och bank om 47 012 kronor. Föreningens totala nettoskuldsättning om 1 958 989 kronor multiplicerades därpå med andelstalet för årsavgift och hon fick då fram beloppet 50 568 kronor. Föreningens saldo på skattekontot har inte tagits med i beräkningen. Hade så varit fallet hade nettoskuldsättningen blivit ännu lägre.

Skuldsättning per kvadratmeter har inte angetts på annat sätt än genom den information som fanns tillgänglig enligt den då senast fastställa årsredovisningen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande.

[…]

Till lägenheten hör även WC och dusch, som är mycket fint renoverat i samband med stambytet.

[…]

Andel av månadsavgift: 0,0258135

[…]

Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning

50 569 kr.

Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning anger hur stor andel av bostadsrättsföreningens lån som indirekt belastar bostadsrätten. Det underlag som ligger till grund för beräkning av uppgiften har inhämtats från bostadsrättsföreningen, dels från årsredovisning, dels från utdrag ur bostadsrättsföreningens lägenhetsregister.

[…]

Allmänt om föreningen

[…]

Föreningens ekonomi

Planerade avgiftsförändringar: Gjordes en höjning på 10 % i våras, inga ytterligare höjningar planerade i dagsläget. (Uppgift från styrelsen 19/1–24).

[…]

Renoveringsbeskrivning

[…]

2022/23 - Stambyte med våtrumsrenovering

[…]

Årsredovisningen för räkenskapsåret 1 september 2021 till 31 augusti 2022

Av den årsredovisning som mäklaren har utgått från vid beräkningen av bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning framgår bland annat följande.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

[…]

Verksamhetsåret 2021–22 har styrelsens arbete fortsatt inriktats mot planeringen och genomförandet av stambytet med våtrumsrenovering.

[…]

Flerårsöversikt

[…]

Lån/m² bostadsrättsyta 1 518

TILLGÅNGAR

[…]

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

[…]

Övriga fordringar inkl. [förvaltarens namn] Klientmedel 2 123 760

Av den till posten hörande noten framgår bland annat att föreningen har 23 365 kronor i behållning på skattekontot, att det finns 1 001 999 kronor i klientmedel hos förvaltaren samt 1 050 000 kronor på ett räntekonto hos förvaltaren.

[…]

KASSA OCH BANK 47 012

EGET KAPITAL OCH SKULDER

[…]

Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 3 008 000

I den till posten hörande noten anges bland annat följande.

Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 26 588 000 kr.

Årsredovisningen för räkenskapsåret 1 september 2022 till 31 augusti 2023

Bostadsrättsföreningens senaste årsredovisning är undertecknad den 8 februari 2024. Av årsredovisningen framgår bland annat följande.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

[…]

Under verksamhetsåret upptog föreningen lån för finansiering av stambyte och våtrumsrenovering.

[…]

Lån per kvm bostadsyta, kr 13 803

[…]

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 6 500 000

[…]

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 20 292 000

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen

Uppgiften om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Handlingen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter, däribland information om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Kravet på att uppgift om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning ska lämnas i objektsbeskrivningen började gälla den 1 januari 2023. I förarbetena (se prop. 2021/22:171, s. 62 f.) anges bland annat följande.

Genom skyldigheten för fastighetsmäklare att tillhandahålla den senaste årsredovisningen, eller den ekonomiska planen, får den som är intresserad av att köpa en bostadsrätt relevant ekonomisk information, bl.a. om föreningens skuldsättning. Skuldsättningen har stor betydelse för föreningens långsiktiga stabilitet och kan vid ett förändrat ränteläge påverka avgiftens storlek. För en blivande bostadsrättsköpare är det därmed av särskild relevans att känna till bostadens indirekta nettoskuld, dvs. den andel av föreningens lån som indirekt kan sägas belasta en lägenhet. Ett sätt att göra denna uppgift mer lättillgänglig är att låta den ingå i objektsbeskrivningen för en lägenhet.

Av författningskommentaren (prop. 2021/22:171, s. 112) framgår att uppgiften fås fram genom att andelstalet som anger hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning.

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen. Det anges att om föreningen har tagit upp nya lån efter balansdagen kan det framgå av en not enligt 5 kap. 22 § årsredovisningslagen (1995:1554). Även en sådan skuld efter balansdagen ska ingå i beräkningen.

Kritik framfördes i remissyttranden angående att skuldsättningen i föreningen kan ha ändrats sedan den senaste årsredovisningen och att uppgiften om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning därför inte blir helt aktuell. Lagstiftaren framhöll dock att en uppgift hämtad ur årsredovisningen är kvalitetssäkrad och lättillgänglig, varför det ändå är att föredra att årsredovisningens uppgift används vid uträkningen (se prop. 2021/22:171, s. 64).

Av utredningen framgår att mäklaren har utgått från föreningens senaste tillgängliga årsredovisning vid beräkningen av bostadens indirekta nettoskuldsättning. Den kommentar som finns i noten till posten ”Kortfristig del av skulder till kreditinstitut” avser inte ett sådant taget lån efter balansdagen, men innan fastställandet av balansräkningen, som enligt författningskommentaren ska ingå i beräkningen. Utifrån lagregelns utformning och ovan återgivna förarbetsuttalanden finner Fastighetsmäklarinspektionen att mäklaren har utgått från ett korrekt underlag vid sin beräkning.

Inspektionen finner dock att mäklarens uträkning brister gällande vilka poster i balansräkningen som ska beaktas. Mäklaren har inte tagit med behållningen om 23 365 kronor på föreningens skattekonto samt 1 050 000 kronor som avser behållning på ett räntekonto hos föreningens anlitade förvaltare. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare bedömt att dessa poster ska ingå i uträkningen (jfr. inspektionens beslut med dnr 23–1315 [ej laga kraft] och 23–1233). Att posterna inte har beaktats vid uträkningen medför att uppgiften om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen har blivit felaktig. Med hänsyn till att det endast rör sig om ett fåtal poster som har hanterats felaktigt finner Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden för förseelsen kan stanna vid en erinran.

Marknadsföringen

Bostadsrättsföreningens skuldförhållanden

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial (se t.ex. Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 1 juni 2021 med mål nr 5946–20).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är vilseledande marknadsföring otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

När en köpare av en bostadsrätt blir medlem i bostadsrättsföreningen får hen del i föreningens tillgångar, men blir också tillsammans med övriga bostadsrättsinnehavare begränsat ansvarig för föreningens skulder. För en köpare är det därför viktigt att få information om bostadsrättsföreningens ekonomi och framtida planer (se SOU 2008:6, s. 203).

Det finns inte något som hindrar att en uppgift som inte är obligatorisk anges i en objektsbeskrivning. Uppgifter som anges i beskrivningen ska dock vara korrekta och ge en rättvisande bild av objektet, oavsett om uppgifterna är obligatoriska eller inte (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 med mål nr 6795–20 och Kammarrättens i Stockholms dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375–04).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det av god fastighetsmäklarsed följer att uppgifter som inte är obligatoriska i objektsbeskrivningen, men som ändå har förts in där, ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet (se inspektionens beslut med dnr 19–1249). Det är ett grundläggande krav att såväl köpare som säljare ska kunna förlita sig på att de uppgifter som mäklaren lämnar är fullständiga och korrekta (se prop. 1994/95:14 s. 42).

NN har valt att införa ett avsnitt i objektsbeskrivningen benämnt ”Föreningens ekonomi”. Hon har från förmedlingsuppdragets start känt till noten om den förväntade betydande höjningen av föreningens skuldsättning, att noten var kopplad till föreningens stambyte och att stambytet redan genomförts i den förmedlade bostadsrätten. Trots detta saknas information i frågan i anslutning till avsnittet om föreningens ekonomi. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning ger marknadsföringen därmed inte en rättvisande bild av bostadsrättsföreningens ekonomiska förhållanden.

Mäklarens agerande utgör ett vilseledande utelämnande av väsentlig information i strid med 10 § marknadsföringslagen. Då avsaknaden av informationen sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut är marknadsföringen att anse som otillbörlig enligt 8 § marknadsföringslagen. Marknadsföringen står därmed även i strid med god fastighetsmäklarsed.

NN har dock uppgett att hon på visningen muntligen har informerat spekulanter om föreningens skuldsituation och uppmanat till kontakt med föreningen i frågan. Hon har även tillhandahållit årsredovisningen med den aktuella noten i och handlingen har gått att ladda ned i den digitala marknadsföringen. Mot denna bakgrund finner inspektionen att påföljden för förseelsen kan stanna vid en erinran (jfr Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 1 juni 2021 med mål nr 5946–20 samt den 22 maj 2020 med mål nr 1183–20).

Påföljd

NN meddelas en erinran för att ha tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning med en felaktig uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning samt för att ha använt sig av vilseledande marknadsföring avseende bostadsrättsföreningens ekonomiska förhållanden.