Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har föreslagit uppdragsgivarna att dölja information ur ett mätbevis om fastighetens boarea och därigenom agerat på ett sätt som står i strid med omsorgsplikten och god fastighetsmäklarsed. Även en prövning av om mäklaren har redovisat fastighetens boarea på ett korrekt sätt i objektsbeskrivningen, när det fanns motstridiga uppgifter i två mätbevis.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]). Anmälaren har gett in uppdragsavtalet, budgivningslistan, två mätbevis, ett skriftlig intyg från mäklarens kollega, två inlagor från anmälaren till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, en inlaga från mäklaren till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, en faktura och en fakturapåminnelse, e-postmeddelanden, sms samt en ljudfil.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Hon har gett in objektsbeskrivningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren uppmuntrade honom och hans partner (MM) att dölja information om ett nyare mätbevis, där areauppgifterna skiljde sig från de uppgifter om bostadens area som de tidigare hade fått.  

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Inför kommande visningar saknades det underlag för att göra en ritning, varför hon och säljarna kom överens om att beställa en uppmätning. Den 14 september 2023 levererades ritningsunderlaget, inklusive uppmätningsprotokollet, till henne och säljarna. Mätbeviset visade en area på 149 kvadratmeter.

Senare samma dag ringde den ena säljaren till henne och undrade hur de kunde göra nu. Säljaren undrade om de kunde strunta i att redovisa uppgiften från den senaste uppmätningen eller om de skulle be den tidigare uppmätaren att mäta på nytt. Hon förklarade att en säljare kan utelämna information till en mäklare, men att hon i egenskap av mäklare inte kan bortse från information hon har fått. Eftersom hon mottagit mätprotokollet måste hon redogöra för detta i objektsbeskrivningen. Hon har inte sagt att resultatet från den senaste uppmätningen ska utelämnas på något sätt. Hon ville dock fundera till nästa dag på hur arean skulle redovisas på ett tydligt sätt. Dagen därpå meddelade hon att hon i annonsen måste redovisa att det finns olika mätresultat.

De första visningarna genomfördes av hennes kollega. Han visade båda mätprotokollen för samtliga spekulanter, vilket han också har intygat skriftligt.

Säljarna har krävt att få slippa betala hennes utsända faktura på 15 000 kronor. Frågan har prövats av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd, där säljarnas krav avslogs.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Anmälarens inlagor till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd

Av anmälarens skrivelser till Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd framgår bland annat följande.

Under förmedlingsprocessens gång gjordes en ny areamätning som avvek från det mätbevis han och MM fick när de köpte fastigheten. Efter lite betänketid föreslog mäklaren att de inte skulle informera spekulanter om den nya uppmätningen, men de gick inte med på detta. Senare samma dag ringde mäklaren och sa att de inte fick berätta för någon om hennes tidigare förslag.

Anmälaren och MM yrkar att de inte ska behöva betala mäklarens faktura på 15 000 kronor. Detta mot bakgrund av att de anser att mäklaren har begått ett kontraktsbrott, genom att föreslå dem att dölja information från ett mätbevis för spekulanter, och därigenom agera i strid med branschorganisationernas etiska regler. De stödjer sig på mäklarens uttalanden i den ljudfil som även har getts in till inspektionen. Förutom de uttalanden mäklaren gör under samtalet anser anmälaren att det även är värt att betona att mäklaren inte någon gång under samtalet nekar till att ha agerat på det sätt som han menar har skett.

När det gäller att de inte avbröt försäljningsprocessen med mäklaren direkt när förslaget gavs, uppger anmälaren att han och MM befann sig i en ekonomiskt pressad situation och att det är svårt att avbryta uppdraget såväl ekonomiskt som psykologiskt när försäljningsprocessen redan har påbörjats. Det var också först i efterhand som de förstod att mäklarens agerande var så felaktigt att det utgjorde grund för att säga upp förmedlingsuppdraget. Efter att förmedlingsuppdraget avslutades har de nu anlitat en ny mäklare.

Mätbevisen

Det första mätbeviset är daterat den 28 maj 2019. Det anges att fastigheten har mätts upp enligt Svensk Standard SS 21054:2009. Av mätbeviset framgår bland annat följande.

Huset har en total boarea på 160 m² +/- 0,5 m²

varav entréplan 99 m² +/- 0,5 m²

varav övre plan 61 m² +/- 0,5 m²

Huset har en total biarea på 63 m² +/- 0,5 m²

varav inre garage 33 m² +/- 0,5 m²

Det andra mätbeviset är daterat den 12 september 2023. Det anges att fastigheten har uppmätts enligt Svensk Standard SS 21054:2020. I mätbeviset anges bland annat följande.

Boarea (BOA): 149 kvm (Källar-/souterrängplan, entréplan & övre plan)

Ej mätvärt utrymme (begränsad takhöjd under snedtak): 2 kvm (Övre plan)

Biarea (BIA): 53 kvm (Källar-/souterrängplan & garagedel med ingång från huset

Boarea (BOA): 14 kvm (Attefallshus)

Biarea (BIA): 25 kvm (Åtskild garagedel)

Biarea (BIA): 25 kvm (Förrådsutrymme under altan)

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande.

Boarea 160 m²

Areakälla Enligt uppmätning

Uppmätning har gett olika resultat, uppgift som är av särskild vikt för köparen bör kontrolleras.

Intyget från mäklarens kollega

Av intyget från mäklarens kollega framgår bland annat följande.

Jag intygar härmed att jag vid visningarna av [förmedlingsobjektet] den 24/9, 25/9 och den 1/10 har uppvisat mätprotokollen på både 160 kvm boa och på 149 kvm boa för spekulanterna.

Ljudfilen

Anmälaren har gett in en ljudfil med ett inspelat samtal mellan honom och mäklaren, där han meddelar mäklaren att han och MM kostnadsfritt vill annullera uppdragsavtalet. Av samtalet framgår bland annat följande.

[…]

Anmälaren:

För mig handlar det också mycket om det här med att ni ska följa kontraktet liksom. Och det här med areamätningen liksom, de här mer etiska riktlinjerna som ni ska följa i förhållande till Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet. Det tycker vi inte…det tycker jag ju på något sätt är ett…vad kan man säga…kontraktsbrott. Eller jag vet inte vad man säger på svenska, men…

Mäklaren:

Ja alltså, det var ju en fråga till er, hur ni önskade att vi skulle hantera det. Och sen har vi hanterat det så, så att vi har redovisat att det finns olika uppmätningar. Så att jag kan tyvärr inte hålla med om det […]

Anmälaren:

[…] Du sa till oss, du sa till MM…du ringde henne fredagen den 5 september och sa att du hade varit vaken hela natten och det du kommit fram till, det var att du tyckte att vi skulle dölja, liksom, areamätningen. Och då ringde du någon timme efter och sa till MM att det fick hon inte säga till någon att du hade sagt och så vidare…och på riktigt…alltså…och det är för mig liksom kontraktsbrott, alltså att du säger så till…

Mäklaren:

Ja, det var tråkigt. För att det här var att jag tänkt…att jag sa det, att jag varit vaken, det var för att jag tänkte på hur det skulle bli bäst för er. Och det var ett förslag. Och sen [ohörbart]…

Anmälaren:

Ja. Men du ska inte…du ska inte föreslå din kund att de gör något olagligt. Alltså, det är ju inte att…det är ju olagligt att dölja sådana grejer. Och det ska du som mäklare såklart inte föreslå dina kunder. Alltså…och det är också därför vi har mist tilliten. Jag miste tilliten redan då, för jag tänkte…om hon gör det mot sina framtida kunder. För de som ska köpa huset är ju också dina kunder. Om du har tänkt att dölja saker för dem, vad gör hon mot oss sa jag till MM. Men då sa MM, nej, men nu ger vi henne en chans liksom. […]

Mäklaren:

Men det var inte värre än att ni ville fortsätta processen. Då kunde ni ju i så fall tycka att det var okej om ni hade sålt det alltså. Så att…mer än så var det inte. Det är också [ohörbart]…

Anmälaren:

Vad…vad menar du? Vi sa ju att vi inte ville göra det och därför gjorde vi det inte. Så, så…

Mäklaren:

Jag menar, ni har ju fortsatt med försäljningsprocessen. Ni har fortsatt med visningar. Ni har fortsatt med kundmöten.

Anmälaren:

Ja, därför att MM sa att, nej, nu ska vi inte [ohörbart]…Vi fortsätter liksom. Hoppas hon inte gör det igen. Så det var det, liksom.

[…]

Anmälaren:

[…] Det du har gjort är också helt otroligt alltså. Att rekommendera dina kunder att…att göra så.

Mäklaren:

Jag gav det som ett förslag att det kan man göra, ja.

Anmälaren:

Men det ska man ju inte göra. Alltså…det förstår du väl att man inte ska göra det. Man ska inte föreslå någon att göra något olagligt som mäklare. [Mäklaren pratar ohörbart i bakgrunden]

Mäklaren:

Nej. Jag förstår…jag förstår dig. Och det är därför vi kom fram till sen att vi har lagt ut informationen och jag har tagit med båda de här mätbevisen.

Anmälaren:

Ja, för att vi sa att det ville vi ha, alltså.

Mäklaren:

Ja.

Anmälaren:

Om vi hade lyssnat på dig då hade vi inte gjort det.

Mäklaren:

Ja. Jag får önska er lycka till och jag plockar bort den här [ohörbart]…

Anmälaren:

Ja. Och du skickar ingen faktura, bara så du vet det.

Mäklaren:

Det kanske jag gör. […]

E-postmeddelanden mellan anmälaren och mäklaren

Av ingivna mejl mellan anmälaren och mäklaren framgår bland annat följande.

Från anmälaren till mäklaren den 27 november 2023

[…] Så: Menar du att rekommendera dina kunder att mörka information som t.ex. ett area som avviker väsentligt från vad bostaden säljs för, vilket du gjorde, faller under branschorganisationens etiska regler?

Från mäklaren till anmälaren den 28 november 2023

[…] Det är ni som avgör om det är någon tvist.

Ni har sagt upp uppdraget och jag har skriftligen bekräftat uppsägningen. I bekräftelsen har jag upplyst om att det utgår en kostnad vid uppsägningen och att det framgår av vårt uppdragsavtal. Ni har även bekräftat att ni känner till detta.

När det gäller uppgiften om arean så har jag upplyst i objektsbeskrivningen att ”Uppmätning har gett olika resultat, uppgift som är av särskild vikt för köparen bör kontrolleras”. Spekulanterna har fått se uppmätningsprotokollen på visningen. Upplysningen om de olika mätresultaten har varit helt transparent. När det gäller att ”mörka information” som du skriver, så var det MM som kontaktade mig efter den senaste uppmätningen och föreslog att vi bara skulle strunta i den senaste mätningen, vilket jag inte kunde gå med på.

Från anmälaren till mäklaren den 29 november 2023

NN,

Jag har redan berättat att jag har en inspelning med dig där du flera gånger bekräftar att du föreslog oss att dölja den nya areamätningen. OCH att det bara var för att vi inte ville gå med på det som det inte blev så. Jag bifogar några sekunder av vårt ca. 10 minuters samtal.

Det är otroligt gränsöverskridande för oss att du börjar ljuga om saker MM skulle ha sagt! Men, vi har kommit överens om att ge dig en absolut SISTA chans att göra rätt: Att skriva till oss att vårt avtal anses ogiltigt då du inte har följt det. Och att INGA skyldigheter i det gäller – inklusive din faktura. Vi hoppas då att du har lärt dig något och inte gör mot andra framtida kunder som du gjorde mot oss.

[…]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Mäklarens agerande

En fastighetsmäklare ska så långt som möjligt vara en opartisk mellanman, med undantag för att mäklaren, inom ramen för god fastighetsmäklarsed, i fråga om rent affärsmässiga överväganden särskilt ska beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14 s. 42 samt prop. 2010/11:15 s. 23) anges att både uppdragsgivaren och dennes motpart ska kunna lita på att mäklaren har lämnat dem fullständiga och korrekta upplysningar. Även den som är spekulant på ett objekt ska kunna utgå från att mäklaren inte gynnar säljaren eller någon annan spekulant på hans eller hennes bekostnad. Det anges att en mäklare inte i något fall kan frångå vad som följer av god fastighetsmäklarsed i syfte att främja uppdragsgivarens intressen.

Att det i kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att en mäklare ska uppföra sig korrekt och affärsmässigt har slagits fast i såväl Fastighetsmäklarinspektionens tidigare beslut som i domstol (jfr Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 29 januari 2021 i mål nr 4941–20 och inspektionens beslut med dnr 20–1325).

Mäklaren har i sitt yttrande bestridit att hon skulle ha föreslagit för säljarna att inte informera tilltänkta köpare om de motstridiga areauppgifterna. Uttalandena som mäklaren gör i den ljudfil som anmälaren har gett in ger dock, enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning, inte utrymme för någon annan tolkning än att hon därigenom medger att hon har agerat på det sätt som säljarna har beskrivit.

NN uppger bland annat på ljudfilen att hon ”gav det som ett förslag” och bemöter anmälarens kritik angående att man i egenskap av mäklare ”inte ska föreslå någon att göra något olagligt” genom att uppge att hon förstår anmälaren och att det var därför de sedan kom fram till att informera om att det fanns motstridiga uppgifter. Mäklaren argumenterar även med anmälaren angående att ”det” inte var värre än att han och MM ändå ville fortsätta med försäljningsprocessen och att de hade kunnat tycka att ”det” var okej om bostaden hade blivit såld. Fastighetsmäklarinspektionen ser ingen annan rimlig tolkning än att ”det” som mäklaren syftar på utgörs av hennes förslag om att inte upplysa om informationen i det senaste mätbeviset. Vid en samlad bedömning finner Fastighetsmäklarinspektionen det styrkt att mäklaren har agerat på det sätt som säljarna har uppgett och att mäklarens redogörelse för händelseförloppet i yttrandet till inspektionen utgör en efterhandskonstruktion.

Genom att ha föreslagit för säljarna att utesluta uppgifterna från det senaste mätbeviset finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN har agerat på ett sätt som inte kan anses lämpligt utifrån kravet på en mäklare att uppföra sig korrekt och professionellt. Att föreslå en säljare att undanhålla sådan information som kan antas vara av betydelse för en tilltänkt köpare får även anses strida mot omsorgsplikten. En spekulant på en bostad ska kunna lita på att mäklaren lämnar fullständiga och korrekta uppgifter och inte gynnar säljaren på spekulantens bekostnad. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har agerat i strid med omsorgsplikten samt god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Objektsbeskrivningen

Enligt 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om lägenhetens storlek.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Om mäklaren för in en uppgift i marknadsföringen ska den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Uppgifter om boarea och biarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16). Felaktiga uppgifter härom riskerar att leda till tvist mellan köpare och säljare (se inspektionens beslut i ärende med dnr 18–2365).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat sig när det har funnits flera uppgifter om boarean och det inte har gått att fastställa vilken som är den korrekta. Inspektionen har då ansett att mäklaren ska redovisa samtliga uppgifter eller på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angetts i objektsbeskrivningen (se bland annat Förvaltningsrätten i Karlstads avgörande den 28 maj 2021 i mål nr 6030–20, samt inspektionens beslut i samma ärende med dnr 2019–1469).

Av utredningen framgår att det rör sig om en relativt stor avvikelse mellan de båda uppmätningarna. Det är inte sannolikt att endast användandet av en äldre mätnorm utgör anledningen till avvikelsen. Eftersom ingen av uppgifterna kan anses uppenbart felaktig hade NN ett ansvar att redogöra för båda areauppgifterna. I liknande situationer finner Fastighetsmäklarinspektionen att mäklaren med fördel bör göra detta genom att ange båda uppgifterna samt deras källa i objektsbeskrivningen.

Det kan dock konstateras att den angivna areauppgiften inte har varit helt reservationslös. Mäklaren har i objektsbeskrivningen angett att uppmätning av boarean har gett olika resultat. Fastighetsmäklarinspektionen finner dock att det inte kan anses godtagbart att den uppgift som har angetts i objektsbeskrivningen är den äldsta uppgiften som även är uppmätt enligt en gammal mätnorm. Att som mäklare välja att inte presentera den nyaste uppgiften som är uppmätt enligt gällande mätregler utgör enligt inspektionen vilseledande marknadsföring.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN borde ha redogjort för båda areauppgifterna samt deras källor, eller i vart fall ha angett den mest aktuella uppgiften uppmätt enligt gällande mätregler kombinerat med ett förtydligande av att en äldre uppmätning gjorts med ett avvikande resultat. Mäklaren har genom sitt agerande åsidosatt sitt ansvar enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen och använt sig av vilseledande marknadsföring i strid med god fastighetsmäklarsed. Vid en sammantagen bedömning av omständigheterna finner inspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran.

Påföljd

NN meddelas en varning för att hon har åsidosatt omsorgsplikten samt god fastighetsmäklarsed genom att föreslå till säljarna att uppgift om den senast uppmätta boarean skulle utelämnas ur marknadsföringen. I denna varning ingår en erinran för att ha redovisat bostadens storlek på ett vilseledande sätt i objektsbeskrivningen.