Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin skyldighet att upprätta en korrekt och fullständig budgivningslista.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in budgivningslistan samt kopia av två sms mellan anmälaren och mäklaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har bland annat gett in uppdragsavtalet, budgivningslistan, överlåtelseavtalet, en spekulantlista samt kopia av en sms-konversation mellan mäklaren och en budgivare.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon var intresserad av en lägenhet men mäklaren klargjorde redan innan visningen att det hade inkommit ett bud på 1,5 miljoner men att säljaren inte accepterat det. Anmälaren tyckte priset var lite väl högt men med tanke på budet som redan inkommit så bjöd hon 1,55 miljoner, vilket ledde till affär.

Budgivningslistan fattades bland de papper som anmälaren fick av mäklaren. När hon efter uppmaning fick den från mäklaren upptäckte hon att endast hennes bud på 1,55 miljoner var antecknat i listan, alltså inte det bud på 1,5 miljoner som enligt mäklaren var lagt innan.

Anmälaren menar att det pris hon betalade var väl högt och att hon inte skulle ha bjudit så högt ifall hon la det första budet.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon antecknade det första budet om 1,5 miljoner på en utskriven spekulantlista med tid och datum men förde inte in det digitalt i mäklarsystemet. Därför finns budet inte med i budgivningslistan. Utgångspriset var 1 595 000 kr och till slut gick säljaren med på att sälja under det då hon hade köpt en ny bostad.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Sms mellan anmälaren och mäklaren

Följande två sms skickades mellan anmälaren och mäklaren den 27 mars 2023.

Anmälaren:

Hej!

Vill anmäla mig för visningstid på [objektets adress] nästa söndag. […]

Mäklaren:

Hej [anmälarens namn],

Absolut.

Viktigt för dig att veta är att vi har ett bud på 1,5 mkr just nu. Säljarna kommer dock inte sälja under 1,6 mkr. Om det är intressant på den nivån så kan ni komma på söndag. Är det ok för er?

Spekulantlista

Den första personen i spekulantlistan är anmälaren. Under rubriken ”Anteckningar” för den andra personen i listan är följande text antecknat för hand.

23/3 15.45 – bud 1,5 mkr

Sms mellan mäklaren och Budgivare 1 från 2024

Av det första meddelandet i konversationen framgår att det är mäklaren som kontaktar Budgivare 1. Efter ett par inledande meddelanden skriver mäklaren följande.

Hej igen,

Kan du bekräfta att du la ett bud på 1,5 mkr på lägenheten på [förmedlingsobjektets adress] i slutet av mars 2023? […]

Budgivare 1 svarar följande.

Hej

Ja ,självklart! Min man och jag tittade på lägenheten på [objektets adress] föra året men vi bud på 1.5 miljon kr och säljaren var inte ok . Så vi köpte inte den lägenheten! […]

Budgivningslistan

Budgivningslistan är daterad den 14 april 2023. Listan innehåller bara en budgivare, vilket är anmälaren. Av listan framgår att anmälaren lade bud på 1,55 miljoner den 8 april 2023.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningslistan

Av 3 kapitlet 18 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.

Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

En korrekt förd och riktigt hanterad budgivningslista tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed bidra till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsrättens dom, mål nr 3567–14).

Det framgår inte av fastighetsmäklarlagen eller förarbetena till lagen att det finns någon möjlighet för en fastighetsmäklare att göra undantag från skyldigheten att anteckna bud. Fastighetsmäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden. 

Av utredningen framgår att Budgivare 1 lade bud på 1,5 miljoner den 23 mars 2023. Detta styrks dels av en anteckning av mäklaren på en spekulantlista, dels av ett bekräftande sms från Budgivare 1 till mäklaren. Det är ostridigt att detta bud inte fanns noterat i budgivningslistan.

Mot denna bakgrund konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att NN åsidosatt sin skyldighet att upprätta en korrekt och fullständig budgivningslista. Förseelsen motiverar en varning.