Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren, genom att ha använt en förklaring till varför ett bud inte har kunnat matchas som om det vore ett bud, har agerat i strid med sin omsorgsplikt om köparen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på mäklarföretaget]). Anmälaren har gett in budgivningslistan samt skärmbilder på sms-konversationer.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet, depositionsavtal samt underlag för värdering av ett andra förmedlingsobjekt.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han ägde en fastighet (”Objekt X”) och ville flytta till ett större hus. NN kontaktade honom och var intresserad av att både sälja hans hus och hitta ett nytt hus åt honom. De ingick ett uppdragsavtal.

NN hade även i uppdrag att förmedla en annan fastighet (”Objekt Y”) som låg ute för 6 700 000 kr, vilket han var intresserad av. NN informerade honom om att det fanns ett bud på 6 300 000 kr som var förenat med villkor men att det även fanns ett ovillkorat bud på 6 000 000 kr, varefter NN föreslog att han skulle lägga ett ovillkorat bud på 6 175 000 kr. Efter att han vunnit budgivningen visade det sig att det inte funnits något bud på 6 000 000 kr.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har yttrat och uppgett bland annat följande.

Anmälaren la ett bud på Objekt Y om 5 700 000 kr men säljaren meddelade att bud upp till 6 000 000 kr inte skulle beaktas. Han förmedlade detta till anmälaren som återkom med ett bud på 6 200 000 kr. Strax därefter tillkom en ny tilltänkt köpare (”den tilltänkte köparen X”) som gav en indikation på att vilja lägga ett bud på omkring 6 000 000 kr. Han informerade även denne om säljarens uppfattning om bud på den nivån. Den tilltänkte köparen X meddelade att de eventuellt skulle återkomma med ett nytt högre bud. Han meddelade anmälaren att det fanns andra intressenter som indikerade en budnivå på 6 000 000 kr.

Han har varit mycket tydlig i sin kommunikation med anmälaren om att det bara hade diskuterats indikationer på eventuella bud med den tilltänkte köparen X och inte några konkreta faktiska bud. Av denna anledning, att det aldrig lagts ett konkret faktiskt bud om 6 000 000 kr, har detta inte redovisats i budgivningslistan. Anmälaren har i kontakt med honom själv valt att redovisa denne tilltänkte köpare som ”bidder”, varför denna benämning kom att användas av även honom i kommunikationen med anmälaren.

Senare tillkom ytterligare en tilltänkt köpare (”den tilltänkte köparen Y”) som la ett bud om 6 300 000 kr förenat med ett villkor. Säljaren informerade om att de ogärna ville ingå ett köp förenat med svävarvillkor. Han meddelade detta till alla tilltänkta köpare. Den tilltänkte köparen X valde då att inte lägga något konkurrerande bud. Han informerade anmälaren om detta, som valde att lägga ett bud på 6 150 000 kr som sedan justerades till 6 175 000 kr.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, s.k. riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har inte ingått i granskningen.

Av en i ärendet ingiven sms-konversation mellan mäklaren och den tilltänkte köparen X framgår följande.

NN:

Hej [den tilltänkte köparen X],

Har fått bud på 6,3 men det är bundet till ett förbehåll som jag inte hunnit prata med säljarna om.

Den tilltänkte köparen X:

Efter diskussion med min sambo kan vi lägga som mest 6,0 vilket innebär att vi inte kan matcha budet som redan finns. Vi drar oss därför ur […]

Av en i ärendet ingiven sms-konversation mellan mäklaren och anmälaren framgår följande.

NN:

Are you still interested in [Objekt Y]?

The bid on 6,3 has a reservation that they need to sell their apartment. The other bid with no reservation is 6. So I just want to know if you still are interested.

Anmälaren:

If you can tell me if they would accept the deal then yes, I mean with a date of contract. If you want to use my bid to wait for other bid then I do not want to offer a bid.

[…] you think you can make it happen at 6.150.000?

NN:

Maybe, but 6,2 I’m sure they will take

I budgivningslistan finns inte något bud om 6 000 000 kr noterat.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse.

Av 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (budgivningslista).

Av utredningen i ärendet framgår att anmälaren uppger att NN uppgett att det funnits ett ovillkorat bud på 6 000 000 kr som föranledde honom att lägga bud över den nivån. NN anför å ena sidan att det endast hade lämnats ”en indikation på ett bud” om 6 000 000 kr som inte varit tillräckligt konkret för att anses som ett bud. NN anför å andra sidan att han vidareförmedlade prisindikationen till både säljaren och anmälaren.

Frågan är om det ska anses ha lämnats ett bud på 6 000 000 kr. Av den sms-konversation som NN har haft med den tilltänkte köparen X framgår att den tilltänkte köparen X uppgett att ”de som mest kan lägga 6,0 vilket innebär att vi inte kan matcha budet som redan finns. Vi drar oss därför ur”. Fastighetsmäklarinspektionen anser att svaret från den tilltänkte köparen X utgjort en förklaring till varför de ansett sig inte kunna lägga något bud i nivå med redan lagt bud än en konkret förklaring till att vilja köpa Objekt Y för 6 000 000 kr. Det är således inte fråga om ett bud i mäklarrättslig mening som ska redovisas i en budgivningslista.

NN har emellertid, enligt sms-konversationen som han har haft med anmälaren strax därefter, på ett tydligt sätt fått det att framstå som att det har funnits ytterligare en budgivare som har lagt ett bud på 6 000 000 kr. NN har heller inte enligt konversationen förtydligat för anmälaren att det inte har rört sig om ett bud när anmälaren har bjudit över detta, utan har tvärtom uppmuntrat det. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN genom sitt agerande har agerat i strid med sin omsorgsplikt om köparen. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.