Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren i objektsbeskrivningen som tillhandahållits tilltänkta köpare har använt sig av vilseledande uppgifter beträffande vad som ingick i överlåtelsen av förmedlingsobjektet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretagets namn]). Anmälarna har gett in en reklamation av köp till NN, objektsbeskrivningen som tillhandahållits tilltänkta köpare, bilder på förmedlingsobjektet, en bild på ett intyg från bostadsrättsföreningen avseende upplåtelse/nyttjanderätt, kopia på sms, avtal mellan bostadsrättsföreningen och säljarna avseende ombyggnad av lägenhet, planritning, ett utlåtande från mäklarföretaget angående förmedlingsobjektet, en offert från en byggfirma samt kopia på mejlkonversationer.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, journalen, överlåtelseavtalet, ett faktablad om bostaden som funnits tillgängligt vid visning samt objektsbeskrivningen som tillhandahållits tilltänkta köpare.  

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

NN sålde in objektet som att altanen och uteplatsen på framsidan var upplåtna med bostadsrätt. Vid kontakt med bostadsrättsföreningen framkom att bostadsrättsinnehavaren endast har nyttjanderätt till uteplatsen och förråd. Dessa ligger på bostadsrättsföreningens mark och saknar upplåtelseavtal, vilket inte framgick av marknadsföringsmaterialet.

Avseende tillbyggnaden av förmedlingsobjektets altan uppgav bostadsrättsföreningen inledningsvis att tillbyggnaden saknade godkännande och avtal som reglerade nyttjande och underhåll av den. Föreningen hittade senare ett äldre godkännande av tillbyggnaden men något upplåtelseavtal finns fortfarande inte.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Anmälarna var på visning både måndag den 12 december och den 17 december 2022, då de fick ta del av bland annat objektsbeskrivning och ett faktablad som stod i ett ställ på köksbordet. Av objektsbeskrivningen framgår att två förråd ingår i månadsavgiften. Han har aldrig påstått att det finns upplåtelseavtal beträffande altanen eller förråden, men det innebär inte att bostadsrättsinnehavaren inte har rätt att nyttja dessa. Han har inte haft någon information från bostadsrättsföreningen huruvida altanen var upplåten med bostadsrätt eller annan nyttjanderätt.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Överlåtelseavtal

Parterna undertecknade avtalet den 22 december 2022.

Objektsbeskrivning som tillhandahållits tilltänkta köpare

Sida 2

Sidan består av en bild på uteplatsen vid förmedlingsobjektets entré. Uteplatsen är inredd med stolar, ett bord, blomkrukor och andra tillhörigheter.

Sida 3

”Sällsynt ljus och öppen bostad med jacuzzi, nästan 100m2 altan och parkering direkt utanför dörren”

”Sällsynt ljus och öppen bostad med jacuzzi, nästan 100m2 altan och parkering direkt utanför dörren”.

”Något av det bästa med den här bostaden är den mysiga stenbelagda uteplatsen vid entrén som ger plats för både bord och stolar.”

”Som pricken över i har bostadsföreningen både gym, festlokal, spaavdelning och bastu som står till medlemmarnas förfogande.”

Sida 4-5

”Om bostaden (…)

Altan

Via skjutpartiet från vardagsrummet kommer du ut till en mycket väl tilltagen altan om ca 100 kvm med fin utsikt mot [område]!

Uteplats

Rofylld och stor stenbelagd uteplats som nås vid entrén. Här erbjuds förmiddagssol och delvis insynsskydd mot trafik och grannar. Här ges plats för bord och stolar.”

Sida 6

På sidan visas planritningen över förmedlingsobjektet. Ett förråd, uteplatsen samt altanen i dess utbyggda form finns inritade i planritningen.

Sida 12

”Fakta om bostaden (…)

Övriga byggnader/utrymmen

Vidbyggt förråd utanför entré (…)

Gemensam bastu, jacuzzi och gym i föreningen (…)

Föreningen

(…) Gemensamma utrymmen: Bastu, motionsrum med jacuzzi, samlingslokal, duschrum”

Sida 18

Sidan visar två bilder, varav den ena på altanen och den andra på uteplatsen som är inredd med en solstol och en filt. Bilden på uteplatsen åtföljs av beskrivningen ”Uteplats vid entré”.

Sida 19

Sidan visar två bilder och en fastighetskarta. De två bilderna visar föreningens relaxrum och gym och beskrivs med texterna ”Gemensamt relaxrum med bastu” och ”Gemensam gym-avdelning”.

Intyg avseende upplåtelse/nyttjanderätt, den 16 maj 2023

”Nyttjanderätt har de [anmälarna, Fastighetsmäklarinspektionens anmärkning] till den tillhörande uteplatsen och en parkeringsplats.”

Intyget är utfärdat av bostadsrättsföreningens styrelse.

Sms från styrelseledamot till ena anmälaren, den 29 juni 2023

”Utbyggnad och tillbyggnad av uteplatser på lägenhet [lägenhetsnummer] är godkänd och beslutad av styrelsen i Brf [bostadsrättsföreningens namn] [organisationsnummer] (se bifogade handlingar).

Avtal saknas mellan bostadsrättsinnehavarna och föreningen gällande upplåtelse av tillbyggnaderna.

Ärendet kommer att tas upp i styrelsen på kommande möte den 29 augusti.”

Avtal avseende ombyggnad av lägenhet

Avtalet är ingånget den 23 april 2014 mellan bostadsrättsföreningen och de dåvarande bostadsrättsinnehavarna. En skiss över den tilltänkta ombyggnaden finns som bilaga till avtalet.

”NY ansökan för ombyggnad i/vid bostad: Utbyggnad av altan 4.2x 8,5 meter.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

I kravet på att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren måste följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § samma lag är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen än de obligatoriska uppgifter som måste finnas med enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen. Oavsett om en uppgift som mäklaren för in i objektsbeskrivningen är obligatorisk eller inte, ska uppgiften vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Stockholms dom av den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04).

Av utredningen i ärendet, däribland intyget och sms:et från bostadsrättsföreningen, framgår att bostadsrättsinnehavaren har nyttjanderätt till uteplatsen. Det framgår också att bostadsrättsföreningen lämnat tillstånd för utbyggnaden av altanen men att det saknas upplåtelseavtal för den och att ärendet kommer att diskuteras på ett styrelsemöte i augusti 2023. NN har uppgett att han inte haft någon information från bostadsrättsföreningen om altanen var upplåten med bostadsrätt eller annan nyttjanderätt. Beträffande förrådet vid entrén har NN uppgett att detta ingår i månadsavgiften. Något avtal om nyttjanderätt till förrådet har inte presenterats. Sammanfattningsvis får utredningen anses visa att förrådet i vart fall inte var upplåtet med bostadsrätten och att bostadsrättsinnehavarens rätt till utbyggnaden av altanen var outredd under tiden då förmedlingsobjektet marknadsfördes.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat att objektsbeskrivningen bör innehålla information om vilken rätt en bostadsrättsinnehavare har till en uteplats eller annan mark utanför bostaden som framhålls i beskrivningen. Får mäklaren ingen sådan information från uppdragsgivaren eller bostadsrättsföreningen, bör en allmän reservation införas om det i objektsbeskrivningen (se inspektionens beslut i ärende dnr 2014-1745). Någon information eller reservation avseende bostadsrättsinnehavarens rätt till uteplatsen, altanens utbyggnad eller förrådet vid entrén finns inte i den förevarande objektsbeskrivningen.

Objektsbeskrivningen innehåller en planritning där uteplatsen, altanen och dess utbyggnad samt förrådet vid entrén finns inritade i direkt anslutning till förmedlingsobjektet. I objektsbeskrivningen finns även flera bilder på uteplatsen och altanen där båda utrymmena är inredda med möbler och diverse andra personliga tillhörigheter. Till detta kommer att uteplatsen, altanen och förrådet beskrivits på flera ställen i texten på ett sätt som Fastighetsmäklarinspektionen menar ger intryck av att dessa ingår i upplåtelsen av bostadsrätten. Som kontrast har flera andra faciliteter som bostadsrättsföreningens medlemmar har rätt att nyttja tydligt beskrivits i texten som gemensamma.

Sammanfattningsvis bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har i objektsbeskrivningen använt sig av uppgifter som förmedlat ett intryck av att uteplatsen, altanens utbyggnad samt förrådet vid entrén ingår i överlåtelsen av bostadsrätten (jfr Förvaltningsrätten i Karlstads dom av den 1 oktober 2020 i mål nr 5709-19, beslut om att prövningstillstånd i målet ej meddelas från Kammarrätten i Göteborg av den 1 mars 2021 i mål nr 6049-20). Intrycket förstärks av avsaknaden av information i objektsbeskrivningen om bostadsrättsinnehavarens rätt till dessa utrymmen och faciliteter. Uppgifterna är således att betrakta som vilseledande och otillbörliga enligt 8 och 10 §§ marknadsföringslagen, varför användandet av dem strider mot god marknadsföringssed och därmed mot god fastighetsmäklarsed. Vad som framgått av material som funnits tillgängligt vid visning påverkar inte bedömningen, då detta material nått endast spekulanter som besökt visningen. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Skiljaktig mening

Ledamoten MM har skiljaktig mening och anför följande.

Jag delar nämndens bedömning att NN ska meddelas en varning, men är skiljaktig beträffande motiveringen att varningen avser att marknadsföringsmaterialet (objektsbeskrivningen som tillhandahållits spekulanter) ger ett intryck av att uteplatsen och altanens tillbyggnad är upplåtna med bostadsrätt. Marknadsföringen skulle ha utformats på ett snarlikt sätt oavsett om dessa varit upplåtna med bostadsrätt eller nyttjanderätt. Att inte nämna delar som uppenbart endast kan nyttjas av bostadsrättsinnehavaren (så som en balkong eller en upphöjd inhägnad altan) hade varit felaktigt och stått i strid med mäklarens skyldighet att enligt 3 kap. 1 § andra stycket fastighetsmäklarlagen (2021:516) särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

NN ska i stället meddelas en varning för att han underlåtit att i objektsbeskrivningen införa information om med vilken rätt bostadsrättsinnehavaren nyttjar uteplatsen och altanens tillbyggnad eller en allmän reservation beträffande detsamma.