Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sitt ansvar att lämna en korrekt uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen och i den övriga marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in bostadsrättsföreningens ekonomiska plan samt utdrag från marknadsföringen av bostaden.  

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, stadgarna, en objektsbeskrivning, en mäklarbild samt den ekonomiska planen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har antingen medvetet, eller genom slarv, redovisat en mycket låg indirekt nettoskuldsättning avseende den aktuella bostadsrätten i marknadsföringen på internet. Den indirekta nettoskuldsättningen påstås vara 181 070 kronor för en lägenhet med ett andelstal på 1,41745 procent och där bostadsrättsföreningen har lån på över 87 000 000 kronor. Det finns få kontanta omsättningstillgångar i föreningen, vilket gör att bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning blir över 1 200 000 kronor.  

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Säljaren tog kontakt med henne i slutet av november 2023, då säljaren tillträtt lägenheten men inte hade fått sin befintliga bostad såld. Säljaren hade således två bostadsrätter och behövde bli av med den ena bostaden. De satte en pressad tidsplan för att så fort som möjligt börja marknadsföra bostaden och hinna med visningar innan jul och nyår.

Hon tror att annonseringen på internet startade den 24 november. På de tre genomförda visningarna hade hon endast en familj som kom och tittade. I samband med den första visningen noterade hon att uppgiften i objektsbeskrivningen om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning var direkt felaktig. Det fattades över en miljon kronor. Hon vet inte var den felaktiga uppgiften kom ifrån. De trycka prospekten kasserades och felet rättades. Hon vågar inte säga exakt datum för när uppgiften korrigerades, men när hon gjorde ändringen i sitt system ska ändringen även ske per automatik i marknadsföringen på internet. Den ekonomiska planen har funnits tillgänglig såväl på visningarna som på internet.

Hon minns inte om den enda familj som var på visning tog en objektsbeskrivning med den felaktiga uppgiften i. Eftersom de tackade nej till lägenheten direkt på plats, på grund av att den var för liten, hade de dock ingen fortsatt diskussion om vare sig bostaden eller föreningens ekonomi.

Hennes uträkning av den indirekta nettoskuldsättningen grundar sig på informationen i den ekonomiska planen. Hon har tagit lånesumman på 87 172 000 kronor multiplicerat med bostadens andelstal på 1,41755 procent, vilket blir 1 235 620 kronor.

Hon hade ytterligare två visningar som hölls den 10 och den 17 december, men inga besökare kom. Bostaden såldes aldrig och marknadsföringen togs bort den 18 december 2023. Säljaren lyckades då i stället sälja sin andra bostad och flyttade in i den aktuella lägenheten. Uppgiften om den indirekta nettoskuldsättningen var felaktig när annonsen publicerades, men den var så pass felaktig att det är orimligt att tro att hon medvetet skulle ha friserat siffran, vilket anmälaren verkar vilja hävda.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Internetannonsen

I utdraget från marknadsföringen på internet som anmälaren har gett in framgår bland annat följande.

Bostadens indirekta nettoskuldsättning: 181 070 kr

Objektsbeskrivningen

I den objektsbeskrivning som mäklaren har gett in anges bland annat följande.

Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning 1 235 620 kr […]

Den ekonomiska planen

Av den ekonomiska planen framgår bland annat följande.

Preliminär finansieringsplan

[…]

Summa lån 87 172 000 kr

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

I enlighet med 3 kap. 14 och 15 §§ fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Handlingen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter, däribland information om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning

Kravet på att uppgift om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning ska lämnas i objektsbeskrivningen började gälla den 1 januari 2023. I förarbetena (se prop. 2021/22:171, s. 62 f.) anges bland annat följande.

Genom skyldigheten för fastighetsmäklare att tillhandahålla den senaste årsredovisningen, eller den ekonomiska planen, får den som är intresserad av att köpa en bostadsrätt relevant ekonomisk information, bl.a. om föreningens skuldsättning. Skuldsättningen har stor betydelse för föreningens långsiktiga stabilitet och kan vid ett förändrat ränteläge påverka avgiftens storlek. För en blivande bostadsrättsköpare är det därmed av särskild relevans att känna till bostadens indirekta nettoskuld, dvs. den andel av föreningens lån som indirekt kan sägas belasta en lägenhet. Ett sätt att göra denna uppgift mer lättillgänglig är att låta den ingå i objektsbeskrivningen för en lägenhet.

[…]

Det skulle bli enklare för potentiella bostadsrättsköpare att jämföra olika bostadsrätters prissättning med hänsyn tagen till föreningens skuldsättning, och därmed räntekänslighet. En sådan jämförelse skulle kunna resultera i en mer differentierad prissättning av bostadsrätter baserad på föreningarnas belåning.

Av författningskommentaren (prop. 2021/22:171 s. 112) framgår att uppgiften fås fram genom att andelstalet som anger hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning.

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen.

Om det rör sig om en nyss upplåten bostadsrätt finns det inte alltid en fastställd årsredovisning avseende bostadsrättsföreningen som mäklaren kan använda som underlag för beräkningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser då att beräkningen av den indirekta nettoskuldsättningen ska utgå från informationen i den ekonomiska planen.

Inspektionen bedömer att den uppgift som har angetts i objektsbeskrivningen efter det att mäklaren har korrigerat handlingen är korrekt beräknad. Det kan dock konstateras att mäklaren har medgett att objektsbeskrivningen vid den första visningen innehöll en felaktig uppgift. Den felaktiga uppgiften har även funnits publicerad en tid i marknadsföringen på internet. Fastighetsmäklarinspektionen finner därmed att mäklaren har åsidosatt sitt ansvar vid angivelsen av den felaktiga uppgiften i objektsbeskrivningen och i den övriga marknadsföringen. Mot bakgrund av mäklarens uppgift om att en korrigering av informationen i objektsbeskrivningen och marknadsföringen skedde när mäklaren upptäckte felet, och med anledning av mäklarens redogörelse i övrigt, finner inspektionen vid en sammantagen bedömning av omständigheterna att påföljden kan stanna vid en erinran.