Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har underlåtit att agera på ett korrekt, affärsmässigt och respektfullt sätt och därigenom har åsidosatt sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid ([namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in två ljudupptagningar.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, ett besiktningsprotokoll, två offerter, ett diplom samt en mejlkonversation.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han och hans partner anser att mäklaren har brutit grovt mot god fastighetsmäklarsed. Detta genom att mäklaren före en av visningarna av deras fastighet har gått runt i bostaden och spelat in klipp med sig själv, där olämpliga uttalanden har gjorts. Av det som mäklaren säger förstår man att han har för avsikt att sända inspelningen till externa personer.

Utöver detta övertramp har mäklaren under den första visningen delgett ovidkommande information om deras personliga förhållanden till en av visningsdeltagarna, som är dotter till deras grannar. Han har även gjort diverse andra olämpliga uttalanden i samtalet med henne.

Inför att huset lades ut till försäljning har mäklaren inte heller stämt av uppgifterna i marknadsföringen med dem och de har inte fått möjlighet att godkänna annonsen. Han verkar inte heller ha brytt sig om att ta reda på fakta om bostaden, vilket har medfört att han har lämnat felaktig information på visningarna.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Vid det första mötet med säljarna den 11 september 2023 gavs han intrycket att det rörde sig om ett hus som nyss skulle vara färdigbyggt och i toppskick, med på sin höjd lite ”småfix” kvar som skulle åtgärdas innan visning. Säljarna nämnde inte att de egenhändigt hade utfört åtgärder på fastigheten, bland annat dragit el och lagt takpapp. Detta uppdagades först genom en senare gjord besiktning i början av oktober. På grund av allt byggmaterial som fanns såväl invändigt som utvändigt lämnade han inte någon skriftlig värdering vid det första mötet, men sa att om allt var som det skulle vore ett bedömt marknadsvärde mellan 5 500 000 och 6 000 000 kronor rimligt. Han betonade dock vikten av att få en besiktningsmans bedömning av fastighetens skick för att kunna få en korrekt bild av värdet.

När han mottog besiktningsprotokollet tappade han hakan, eftersom det inte gick att tolka på något annat sätt än att en icke-kunnig person hade byggt en villa där i princip hela huset borde ses över. Han gav starka rekommendationer om att hantverkare borde tas in för att åtgärda de problem som uppmärksammats vid besiktningen. För att underlätta för och ge rätt förutsättningar till en eventuell köpare inhämtade han även offerter från två olika byggföretag. Han upplyste även säljarna om att det skulle bli svårt att nå deras önskade slutpris och att deras bästa chans vore att åtgärda bristerna. Säljarna ville dock överlåta fastigheten i befintligt skick och efterfrågade en friskrivningsklausul vid en eventuell försäljning. Vissa brister som nämndes i besiktningsprotokollet ”ful-åtgärdades” av säljarna tätt inpå visningen. Åtgärder som säljarna uppgett har utförts fackmannamässigt har egentligen gjorts av säljarna på egen hand.

Han arbetar på provision och tjänar i och med det bara mer ju högre pris som fastigheten säljs för. Han har samlat in relevant information inför upprättandet av objektsbeskrivningen och den övriga marknadsföringen, bland annat genom information från säljarna, bygglovshandlingar och besiktningsprotokollet. Säljarna gav ett skriftligt godkännande av annonsen, objektsbeskrivningen och utgångspriset i samband med publiceringen av marknadsföringen på internet. Annonsen gicks även muntligen igenom med den ena av säljarna.

Bostaden marknadsfördes på en digital bostadsportal och var där den mest klickade annonsen på orten under en vecka. Han skickade ut besiktningsprotokollet till alla som gjort en intresseanmälan till visningarna. Endast fyra spekulanter kom på den första visningen, varav bara en spekulant gick in i själva bostaden efter att ha varit i trädgården. Ingen behöll objektsbeskrivningen eller lämnade sina kontaktuppgifter. På den andra visningen kom ingen alls.

Säljarna hänvisar i sin anmälan till kameraövervakning och filmupptagningar. Det saknas dock övervakningskameror i bostaden. I stället verkar säljarna ha placerat ut någon slags dolda ljudinspelningsanordningar. Det är svårt för honom att gissa anledningen till detta. En orsak skulle kunna vara att säljarna tog illa upp när han gav dem rådet att låta vissa brister åtgärdas av en fackman för att kunna få ett högre pris, i stället för att avhjälpa bristerna på egen hand. Det är möjligt att säljarna kanske inte har mer pengar att investera, så att det blir ett hus som går att sälja. Fastigheten förmedlas nu av en ny mäklare, men har inte överlåtits ännu.

Efter en av visningarna var han ensam i bostaden. Han pratade då för sig själv i en faktabaserad ton och berättade saker om huset för sitt eget minne. Han försökte även att spela in ett roligt filmklipp som han inledningsvis tänkte skicka till någon kollega, men då det inte blev lustigt raderade han det i stället. Inspelningarna han gjorde har alltså inte delats till eller visats för någon.

Efter att den andra visningen hade avslutats kom MM, en grannes vuxna barn, förbi för att prata om en överenskommelse som hennes föräldrar har rörande ett attefallshus som ligger för nära tomtgränsen. De möttes utomhus, men eftersom det var kallt föreslog han att de skulle prata vidare inomhus. MM verkade väl insatt i säljarnas personliga förhållanden och allmänna mående, så han varken sa eller intygade någonting som MM inte redan kände till.

Ord kan sägas på olika sätt och när han säger att ”någon dum jävel” kommer att köpa fastigheten visar det bara på allmänt snicksnack till en icke-spekulant när ingen annan var i närheten. Detta syftade i första hand på hur mycket kommande köpare skulle behöva fixa med fastigheten. MM kommenterade hur det såg ut i trädgården. Detta kändes utmanande för honom som mäklare, eftersom trädgården var full med bråte, byggmaterial, blottlagda rör och nedfallna löv. Hans kommentarer tas ur sitt sammanhang, då allt bra han sagt om bostaden för att visa dess potential har redigerats bort från de insända ljudfilerna.

Gällande den del av samtalet där de diskuterar kring hans ansvar pratade han om frågelistan som säljarna fyllt i och att han, i och med sin roll som en opartisk mellanman, inte kan dölja någonting för kommande köpare om fastighetens skick. Han skulle aldrig hålla inne med viktig information och han har heller inget direkt ansvar för eventuella fel på fastigheten. Detta så länge som han upplyser om all relevant information som han har fått tillgång till.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Ljudupptagning 2

Anmälaren har gett in två ljudupptagningar med mäklaren. På den andra ljudupptagningen finns ett samtal mellan mäklaren och MM. På upptagningen görs bland annat följande uttalanden.

Mäklaren: […} Jag uppfattar exakt hur det här kommer gå till. Jag kommer ha en dum jävel som köper den här kåken och sen så rättar de till den. Men den är inte så jäkla dum, om de inser vart jag har lagt ner priset en miljon. För det är hela grejen, att…

MM: […] Det är alltså en rik, ung…en ung sån här data, liksom, influenser nånting, som kan bara ta hit en seriös firma som åtgärdar allting. River den där, river den friggeboden, river den där lilla femkvadrataren.

Mäklaren: Det är så hära, hon [den ena uppdragsgivarens namn], har ju gått in i… [ohörbart…] jättegärna kan prata litegrann utifrån att de kanske inte så här får reda på det…[…]

MM: Men vi kan väl komma överens om att det du och jag har sagt idag…

Mäklaren: Det stannar här.

MM: Vad jag har råkat säga eller inte…

Mäklaren: Nej, det är lugnt.

MM: Och vad du säger…För att jag gillar dem, mamma och [mansnamn] gillar dem, men den här…den här diskussionen har aldrig ägt rum.

[…]

Mäklaren: Sen är det så här. Jag är en stjärna på att göra de här grejerna. Men jag tycker att såhär, när man är duktig…för jag är väldigt duktig på att göra sånt här. Jag har jobbat med försäljning i hela mitt liv. Så att jag är väldigt trygg. Men [ohörbart], jag förstår inte liksom, det har jag aldrig fattat, att så här, om man säljer…om jag säljer min cykel…

MM: Ja, då tvättar du ju den innan.

Mäklaren: Ja, då tvättar jag ju den innan alltså. Och när man frågar om att kratta. Jag frågade inte fixa bort byggmaterialet. Jag frågade kratta löv.

MM: Mmm. Det är ju första intrycket.

Mäklaren: Så kommer jag hit och det är liksom…vad duktiga ni har varit. Ska jag säga det?

MM: Nej…nej. Och sen om jag skulle sålt det här, jag skulle ha tömt det där. Hyrt ett magasin, fräschat upp det och ha värme på.

Mäklaren: […] Men varför har de inte kommit hit i helgen med ett släp? […]

MM: Ja, det är mammas och [mansnamns] släp, by the way. Ehm, men. Att tömma det huset. Ha värmen på för nu luktar det gammal sommarstuga där. Ha värmen på i lilla friggeboden, för att de ska kunna tänka folk, att ja, men här kan ju våran tonåring bo. Och här kan han bo sen. Eller vi hyr ut det och får igen räntekostnaden på att vi hyr ut. Men du vet…Kartonger och grejer. Och en hydrofon mitt i dörröppningen. Och hur det är fixat. Nej, jag är i chock. För att jag gillar dem. Och jag blev så ledsen…

Mäklaren: Alltså, jag tycker bara att det är så tråkigt att de, att de inte…alltså att det blir som det blir. Men sen så är det faktiskt om jag ska va helt ärlig…Ärligt talat, mitt jobb är att sälja huset.

MM: Men om vi säger så här. Hur kan du åka dit på det här? Om vi säger, du säger…du säger till mig att det är en firma som har gjort jobbet.

Mäklaren: Mmm.

MM: Och jag köper det. Aah ja, vad skönt. Vad är det för firma då? Nej, det ville du inte säga. Eller du visste inte vilka det var. Men så låt oss säga att det kommer…det börjar brinna.

Mäklaren: Ja.

MM: Och så ser brandmyndigheten att det är felkopplat.

Mäklaren: Nej, det är…jag, jag…

MM: Kan du åka på det om du har sagt att det är…

Mäklaren: Nej, inte ett skit. Jag lämnar över kontraktet, så lämnar jag över ett namnunderskrift till säljarna där de kritar på allt, [ohörbart]…så jag tar bort mitt ansvar från allting, så får de stå för det. Jag säljer inte huset, de säljer det genom mig.

MM: Ja.

Mäklaren: Jag förmedlar deras hus.

MM: Men grejen är att, eftersom…och som jag frågade dig om det var parkett eller om det var laminat. För att det var, det är så snyggt. Så jag tänkte, är det parkett? Men sen när jag gick på det så känns det som laminat.

Mäklaren: Alltså, det är så här. Om man står…om jag står och pratar om det här golvet till [ohörbart] som kommer hit. Då kommer de fatta på två sekunder att de måste lägga om det snart. Sen så, jag vill ju inte prata om det och det är det som är så tråkigt, för jag står i ett hus som är ett jävligt nice hus. Men sen så känns det lite, jag fick bara den här känslan litegrann att de slår bort mina ben bara. Att de, asså de….

MM: Ja, dina ben är ju [ohörbart] De drog undan mattan totalt.

Mäklaren: Ja. Och då så, så, vad heter det…Ja, nej…lite besviken på deras jobb faktiskt, måste jag säga. Men sen är det också så här, jag säljer det här utifrån deras sits. Om inte de vill göra någonting, nej men då får det väl va värt fyra och en halv miljon då.

MM: Ja.

Mäklaren: Alltså, ja, för det är såhär. De har ett byggkreditiv på fyra och nio. Hon, (ena uppdragsgivarens namn], hon har gått in i väggen, så att hennes, [ohörbart]…orkar inte ens prata med nån nånting. Så hennes pappa som bor i [stadsnamn], som är 83 år gammal, försöker hjälpa till. Och [andra uppdragsgivarens namn] och hon kan ju inte prata utan att han [ohörbart). Asså, det är ett sånt jäkla meck.

MM: Och så har de två barn också.

Mäklaren: Så är de två barn plus ett bonusbarn. Och liksom…Så att det är…[ohörbart]. Men det de behövde…skulle de behöva hjälp? Eller så här, jag fattar inte. Ta in en jäkla firma då. Gör nånting vettigt [ohörbart]…

MM: Men…men grejen är att…du förstår vad de har öst pengar in i det här?

Besiktningsprotokollet

Av besiktningsprotokollet framgår bland annat att den symbol som markerar risk för skador har använts av besiktningsteknikern vid områdena ”Utvändigt/Dörrar och fönster”, ”Entréplan/Kök”, ”Entréplan/Studio/Förråd” och ”Entréplan/Dusch/Toalett”. I kommentarerna anges bland annat att tröskelbleck/fönsterbleck saknas eller är otäta, att fuktskydd i diskbänksskåpet inte är tätt, att upphängningsbygel saknas på avloppslangen till diskmaskinen, att en eldosa saknas och att en rörslits saknar vattentät botten.

Fördjupad undersökning rekommenderas avseende områdena ”Utvändigt/Tak”, ”Utvändigt/Plintgrund och altan” samt ”Entréplan/Allmänt”. I kommenterarna anges bland annat brister gällande takpappen som kan leda till fuktskador, att plintar och stolpar avseende grunden och altanen är monterade/gjutna snett och att vattenledningar hänger löst eller saknar stöttning.

Offerterna

De två offerter som mäklaren har inhämtat för att ge säljarna samt eventuella spekulanter en uppfattning om en eventuell åtgärdskostnad ligger på 612 125 kronor respektive 560 000 kronor.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Att det i kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att en mäklare ska uppföra sig korrekt och affärsmässigt har slagits fast i såväl Fastighetsmäklarinspektionens tidigare beslut som i domstol (jfr Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 29 januari 2021 i mål nr 4941–20 och inspektionens beslut med dnr 20–1325). Inspektionen har även uttalat att en mäklare bör visa tillbörlig respekt och aktsamhet gentemot de personer som mäklaren kommer i kontakt med i sin yrkesutövning (se inspektionens beslut i ärende med dnr 19–0073).

Fastighetsmäklarinspektionen har även uttalat att en mäklare bör vara uppmärksam så att inte uppgifter lämnas till utomstående på ett sätt som kan ge anledning att ifrågasätta honom eller henne i rollen som fastighetsmäklare. Inspektionen uttalade att en mäklare inte bör lämna uppgifter till en utomstående om parterna, villkoren eller liknande som har samband med en överlåtelse (se beslutet 2013-01-23:8 i årsboken för 2013).

När det gäller den första ljudupptagningen från när mäklaren har filmat sig själv i bostaden har mäklaren uppgett att inspelningarna har skett i enrum och att de inte har visats för någon eller spridits vidare. Det saknas underlag som motbevisar mäklarens uppgifter. Anmälarens kritik i detta avseende ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Fastighetsmäklarinspektionen finner dock att flera av de uttalanden som har gjorts av mäklaren i samtalet med MM visar på en nedvärderande attityd gentemot såväl uppdragsgivarna som eventuella spekulanter. Även om mäklaren har känt sig frustrerad över uppdragsgivarna och bostadens skick bedömer inspektionen att hans agerande inte ligger inom ramen för den professionalitet som mäklaryrket kräver.

NN har vidare agerat på ett olämpligt sätt genom att med MM diskutera personlig information om bland annat den ena uppdragsgivarens hälsoförhållanden och uppdragsgivarnas privata relation.

Vidare är den diskussion som förs mellan mäklaren och MM angående hur mäklaren skulle kunna ”åka dit på det här” något som en mäklare bör avhålla sig från att delta i. Uttalandena antyder ett scenario där mäklaren lämnar felaktig information eller undanhåller information om vem som har utfört arbete på fastigheten. Mäklarens uttalande om att han ”tar bort sitt ansvar från allting” när en kontraktsskrivning har skett, uttrycker också en inställning som strider mot fastighetsmäklarlagen och tidigare praxis kring mäklares försök till ansvarsfriskrivning. I tidigare beslut från inspektionen har det slagits fast att det inte är tillåtet för en mäklare att begränsa sitt ansvar i förhållande till vad som gäller enligt fastighetsmäklarlagen (jfr b.la. inspektionens beslut med dnr 21–1615).

Sammantaget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte har agerat på ett korrekt och affärsmässigt sätt och att han inte har iakttagit sådan tillbörlig respekt och aktsamhet som krävs av en fastighetsmäklare inom ramen för dennes yrkesutövning. Agerandet står i strid med omsorgsplikten samt god fastighetsmäklarsed och motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.