Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppgett en vilseledande uppgift om antalet rum i marknadsföringen av en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på ev. kedja]). Anmälaren har gett in tre skärmbilder som visar marknadsföringen av bostadsrätten på en annonsplats för bostäder på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, en planritning, mäklarbilden, och objektsbeskrivningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett följande.

NN marknadsför en bostadsrätt bestående av ett rum med uppgift om att den består av tre rum. Inte någonstans i marknadsföringen framgår det att bostadsrätten i lägenhetsregistret är registrerad som en etta. Båda rummen som benämns sovrum på planritningen saknar fönster. De uppfyller således inte kraven för att få räknas som sovrum. Uppgiften är följaktligen missvisande och felaktig vilket gör marknadsföringen vilseledande.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Det stämmer att bostadsrätten är registrerad som bestående av ett rum i bostadsrättsföreningens register. Han har också på två ställen i marknadsföringen upplyst om att bostaden är ombyggd från en etta till en trea. Dess area uppgår till hela 71 kvadratmeter vilket är mycket ovanligt för en etta. Bostaden ligger också i souterräng och har bara fönster i ett väderstreck. Den uppfattas som bestående av tre rum men två av dem saknar därav fönster. Av den anledningen har han i marknadsföringen lämnat information om att sovrummen mer är att beteckna som sovalkover. Till följd av att mäklarsystemet inte möjliggör att lämna uppgift om att bostadsrätten har ett rum och kök plus två sovalkover valde han att beskriva bostadsrätten som bestående av tre rum och kök. Han har dock lämnat förtydligande uppgift på flera ställen i objektsbeskrivningen om att den ursprungligen består av ett rum och kök vilket han också muntligen har förklarat för alla tilltänkta köpare såväl per telefon som på visningarna.

De skärmbilder som anmälaren har gett in visar inte marknadsföringen i sin helhet. I marknadsföringen på internet och i objektsbeskrivningen har dock denna kompletterande information lämnats. Han har inte haft för avsikt att vilseleda någon. Om Fastighetsmäklarinspektionen anser att marknadsföringen är vilseledande kommer han omedelbart att ändra den.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mäklarbilden

I mäklarbilden som är daterad den 10 augusti 2023 lämnas uppgift om att bostadsrätten består av ett rum.

Planritningen

På planritningen som återger lägenhetens planlösning benämns två olika utrymmen ”sovrum 1” respektive ”sovrum 2”. Av ritningen framgår att dessa båda utrymmen saknar fönster i fasaden.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen lämnas bland annat följande uppgifter.

Antal rum 3

Under rubriken ”Interiör” anges följande.

Antal rum

3 (Bostaden är registrerad som 1ROK enligt föreningens register)

Under rubriken ”Allmänt om bostadsrätten” anges i objektsbeskrivningen följande.

Bostaden är 1 ROK enligt föreningens register men disponeras som 3 ROK. Sovrummen har dock inga fönster och ska mer betecknas som stora sovalkover.

Skärmbilder av marknadsföringen på internet

På de skärmbilder som anmälaren har gett in som återger marknadsföringen av bostadsrätten på internet lämnas uppgift om att bostadsrättens antal rum är tre.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Enligt 3 kap. 15 § samma lag ska objektsbeskrivningen av en bostadsrätt innehålla vissa obligatoriska uppgifter, bland annat uppgift om lägenhetens storlek. Med storlek avses inte antalet rum (prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information, exempelvis uppgift om antalet rum, i objektsbeskrivningen.

Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i objektsbeskrivningen är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20). Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Avseende hur utrymmen i lägenheter ska benämnas i det nationella lägenhetsregistret framgår följande av 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Kravet på att ett utrymme både ska ha tillräcklig storlek och tillgång till direkt dagsljus för att anses utgöra ett rum har tidigare fastställts av Kammarrätten i Göteborg (se domen den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20). I samma avgörande uttalade domstolen att en uppgift om antalet rum i en bostad typiskt sett är en sådan uppgift som kan antas inverka på köparens beslut och att uppgiften därmed är att betrakta som väsentlig. 

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare bedömt att om en bostadsrättsförenings lägenhetsförteckning innehåller en felaktig uppgift om antalet rum ska mäklaren tillämpa Lantmäteriets definition på förmedlingsobjektets faktiska förhållanden, i stället för den felaktiga uppgiften (se inspektionens beslut den 25 augusti 2021 med dnr 21–0139, beslutet den 2 februari 2022 med dnr 21–2208 samt beslutet den 11 maj 2022 med dnr 22–0237).

En felaktig uppgift om antalet rum som lämnas reservationslöst i marknadsföringen av en mäklare är en förseelse som i normalfallet motiverar en varning. I de fall förtydligande upplysningar om antalet rum lämnats exempelvis i form av bilder, text eller planritningar har den omständigheten i vissa avgöranden medfört att en erinran har bedömts som tillräckligt (se exempelvis Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 2 mars 2022 med dnr 21–2477 och beslutet den 9 juni 2021 med dnr 21–0153).

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare praxis uttalat att Lantmäteriets definition av rum inte kan anses uppfylld om ett utrymme inte har tillgång till direkt dagsljus genom eget ytterfönster i fasaden, utan endast tillgång till indirekt dagsljus genom exempelvis ljus från angränsande rum (se inspektionens beslut den 17 november 2021 med dnr 21–0254 och beslutet den 8 december 2021 med dnr 21–0222).

Det är utrett i ärendet att två utrymmen i bostadsrätten som har marknadsförts som sovrum saknar ytterfönster i fasaden. Fastighetsmäklarinspektionen är därför av uppfattningen att dessa utrymmen inte uppfyller Lantmäteriets kriterier för att utgöra rum. Mot denna bakgrund anser inspektionen att bostadsrätten har marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum. Uppgiften om antalet rum i marknadsföringen lämnas dock inte reservationslöst. Då kompletterande upplysningar har lämnats såväl genom information i text som genom planritningen anser inspektionen att tilltänkta köpare bör ha kunnat skaffa sig en överblick över lägenhetens faktiska utformning och egenskaper. Påföljden för förseelsen kan därför stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.