Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med förbudet mot närståendeförmedling. Även en prövning av mäklarens hantering av budgivningen samt om hon har fullgjort sin skyldighet att upprätta en fullständig budgivningslista.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på ev. kedja]) med anledning av ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren som är köparen av den aktuella fastigheten har gett in ett beslut avseende den aktuella förmedlingen fattat av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN).

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, budgivningslistan, köpekontraktet, journalen, ett mejl som hon har skickat till säljaren respektive till säljarens make samt ett mejl hon har fått från säljarens make.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

När hon förvärvade den aktuella fastigheten som förmedlades av NN lämnade NNs särbo (budgivaren 1), som bör räknas som närstående till henne eller i vart fall en person som hon hade en nära anknytning till, bud. Hon misstänker att det handlar om falska bud. Hon anser att NN borde ha frånträtt förmedlingsuppdraget till följd av relationen till budgivaren 1.

Hon anser också att NN har brustit i hanteringen av budgivningen genom att inte ha vidarebefordrat två av henne lämnade förhandsbud om 7 200 000 respektive 7 400 000 kronor till säljaren. NN ska initialt ha uppgett att säljaren accepterade buden men senare i sms uppgett att säljaren hade ångrat sig. Det visade sig dock inte stämma. I samtal med säljaren efteråt har denne nämligen uppgett att hon inte har accepterat några förhandsbud. NN har inte heller noterat dessa bud i den upprättade budgivningslistan.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet har undertecknats av parterna den 7 januari 2022.

Budgivningslistan

Budgivningslistan är daterad den 13 april 2022.

I budgivningslistan finns totalt 18 anbud noterade. Av dessa har nio anbud lämnats av budgivaren 1 och nio anbud har lämnats av budgivaren 2 (anmälaren).

De två anbuden om 7 200 000 respektive 7 400 000 kronor finns inte noterade i budgivningslistan.

Köpekontraktet

Köpekontraktet har undertecknats av parterna den 7 mars 2022.

Journalen

Journalen har undertecknats av parterna den 13 april 2022. Av noteringarna i journalen framgår det bland annat att uppdragsavtalet ingicks den 7 januari och avslutades den 13 april 2022.

Beslutet fattat av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd

I beslutet som fattades av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) den 6 september 2023 ansågs NN inte skyldig att betala skadestånd till anmälaren. I beslutet uttalade nämnden bland annat följande avseende NNs hantering av förmedlingsuppdraget.

I detta fall har NN presenterat en budgivningslista som, såvitt avser buden från [budgivaren 1], uppfyller kraven i 3 kap 18 § fastighetsmäklarlagen. I budgivningslistan anges [budgivaren 1]s namn, kontaktuppgifter, bud och tidpunkt för buden. Vid sådant förhållande är det [namnet på anmälaren]s sak att bevisa att [budgivare 1]s bud var falska och inte avspeglade någon verklig vilja att köpa fastigheten. Det har hon inte bevisat, och hennes krav kan därför inte bifallas på denna grund.

[…]

Att förhandsbuden lades, men inte noterades i budgivningslistan, är parterna överens om. Det är också uppenbart att NN bröt mot fastighetsmäklarlagen när hon inte noterade buden i listan och att det i vart fall var oaktsamt.

I beslutet från FRN återfinns totalt fyra skärmbilder som anmälaren har tagit av inlägg av budgivaren 1 på NNs Facebook-profil. Två av bilderna visar ett inlägg med kommentarer från den 18 augusti 2021 och de andra två bilderna visar ett inlägg med kommentarer från den 21 augusti 2022. I text i anslutning till inlägget från den 18 augusti 2022 gratulerar budgivaren 1 NN i samband med henens födelsedag varvid hon bland annat har kommenterat att hon ser fram emot många dagar tillsammans.

Mejlet till säljaren

Den 3 februari 2022 klockan 12:10 skickade NN ett mejl till säljaren. I mejlet skriver hon följande.

Hejsan!
Har en ivrig spekulant som har lagt ett förhandsbud. Hon har varit utanför, har lånelöfte och har läst besiktningsprotokollet och kan tänka sig ta över huset ca 1/4 eller efter önskemål. Hon har lagt ett bud på 7,2 milj som gäller nu och då slipper ni styling, foto etc. Förutsatt att hon får se huset innan kontrakt. Hur känner ni för det?

Med vänlig hälsning
NN, Fastighetsmäklare

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon bestrider att hon ska ha ägnat sig åt närståendeförmedling och att hon ska ha medverkat till att det förekommit falska bud i budgivningsprocessen. Den 7 januari 2022 fick hon i uppdrag att förmedla den aktuella fastigheten av ett dödsbo. Det är ostridigt att det har förelegat ett parförhållande med budgivaren 1. De har dock vare sig varit gifta eller sambor och de har inte heller några gemensamma barn. De umgicks sporadiskt under en period på omkring ett år och åtta månader. Relationen tog dock slut i början av februari 2022, med andra ord i samband med uppdragsavtalets ingående, innan den första visningen hölls och ungefär en månad innan kontraktsskrivningen. Parförhållandet pågick således inte under tiden hon hade i uppdrag att förmedla fastigheten.

Den 3 mars 2022 hölls en visning som budgivaren 1 deltog på. Han hade då ett intresse av att förvärva fastigheten för att bosätta sig där eftersom den motsvarade hans önskemål. Budgivaren 1 blev dock inte den slutliga köparen av den aktuella fastigheten utan han förvärvade strax efter en annan fastighet i närheten av den aktuella fastigheten.

Budgivaren 1 är inte att betrakta som närstående till henne i rättslig mening. Förbudet mot närståendeförmedling inkluderar inte en före detta pojkvän som mäklaren vare sig varit gift eller sambo med. Bestämmelsen tar sikte på maka eller sambo, syskon eller släkting i rakt upp- eller nedstigande led och så vidare. Ingen av bestämmelsens förbud kan tillämpas på den aktuella situationen.

Hon upplyste inte under budgivningsprocessen anmälaren om vem budgivaren 1 var. Någon lagstadgad skyldighet att göra det föreligger inte. Tvärt om har en spekulant inte rätt att få information om övriga budgivare. Däremot har hon i enlighet med lagkravet överlämnat budgivningslistan till säljaren och anmälaren i samband med att uppdraget slutfördes.

Avseende de två förhandsbuden tillbakavisar hon påståendet om att hon inte ska ha vidarebefordrat dessa till säljaren. Anmälaren lämnade två bud innan visning. Det första om 7 200 000 och det andra om 7 400 000 kronor. Det första budet accepterades inte av säljaren varvid anmälaren lämnade ett högre bud som först accepterades av säljaren men som senare avslogs för att säljaren valde att pausa försäljningen varför hon valde att inte föra in buden i budgivningslistan. Hon kan genom ett ingivet mejl styrka att hon lämnade information om det till säljarens make. Den huvudsakliga korrespondensen gällande buden skedde dock per telefon. Hon har upplyst anmälaren om hur säljaren avsåg att genomföra försäljningen. Samtliga bud har framförts till säljaren.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Närståendeförmedling

Enligt 3 kap. 7 § 2 fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte förmedla en fastighet till eller från exempelvis

1. sin make eller sambo,
2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led,
3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led eller på något sådant sätt att den ene är gift med den andras syskon,
4. någon annan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672), eller
5. någon som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till.

Förevarande del av bestämmelsen har överförts från 12 § i 2011 års fastighetsmäklarlag, med undantag för p. 5 som infördes i 2021 års lag.

Av 4 kap. 3 § 1 st. konkurslagen följer bland annat att som närstående anses även den vara som på något annat sätt står gäldenären (i det här sammanhanget mäklaren) personligen särskilt nära.

Av förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag (1995:400) och konkurslagen framgår att med ”den som på annat sätt står gäldenären personligen särskilt nära” avses andra familjemässigt grundade förhållanden än de som uttryckligen anges i lagtexten, till exempel fosterbarn (se prop. 1994/95:14 s 77 f och prop. 1975:6 s. 199). Uppräkningen i 4 kap. 3 § konkurslagen är alltså inte uttömmande avseende vilka familjemässiga förhållanden som träffas av bestämmelsen. Av domstolspraxis framgår att exempelvis mäklarens sambos syskon också ingår i närståendekretsen (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom av den 7 februari 2022 i mål nr 5413–21 och Kammarrätten i Stockholms dom av den 15 mars 2010 i mål nr 1344–09).

I förarbetena till bestämmelsen i 3 kap. 7 § 5 fastighetsmäklarlagen (prop. 2020/21:119 s. 60 f.) uttalas följande. 

Lagrådet tar emellertid upp två konkreta situationer som bör omfattas av ett förbud. Det gäller förmedling mellan fastighetsmäklare som är i kontorsgemenskap eller som har verksamhet i ett enkelt bolag. Regeringen delar Lagrådets uppfattning att ett förmedlingsförbud bör gälla även i dessa fall. Det kan även finnas andra personer som inte omfattas av närståendekretsen i konkurslagen, men som bedöms ha en sådan ekonomisk eller annan intressegemenskap med fastighetsmäklaren att de bör omfattas av ett förbud. I enlighet med Lagrådets förslag bör det därför införas ett förbud mot förmedling till någon som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till.

Vidare uttalas följande (prop. 2020/21:119 s. 118 f.).

I punkt 5 i samma stycke finns ett förbud mot förmedling till eller från den som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till. Det kan handla om att det finns en ekonomisk intressegemenskap med den andra personen utan att den personen är närstående enligt punkt 4 eller om att det finns någon annan intressegemenskap. Så kan vara fallet med någon som fastighetsmäklaren är i kontorsgemenskap med eller som fastighetsmäklaren driver verksamhet gemensamt med i ett enkelt bolag.

Enligt 1 kap. 2 § 3 fastighetsmäklarlagen avses med begreppet ”förmedling” inte bara ren överlåtelse av förmedlingsobjektet utan verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart som uppdragsgivaren kan ingå avtal om överlåtelse eller upplåtelse med. Redan åtgärder såsom exempelvis att visa objektet för samt ta emot och vidarebefordra bud till uppdragsgivaren lyder således under förbudet mot närståendeförmedling. Om en närstående visar intresse för objektet ska således mäklaren säga upp förmedlingsuppdraget (prop. 1994/95:14 s. 77 f.).

Det har inte framkommit något i utredningen som tyder på att NN och budgivaren 1 vare sig har varit sambor eller har gemensamma barn. Av utredningen i ärendet framgår däremot att NN har haft en parrelation med budgivaren 1. Hon har själv vidgått att relationen har pågått under en sammantagen tid av ett år och åtta månader samt att relationen upphörde kort innan hon ingick förmedlingsuppdraget avseende den aktuella fastigheten.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att budgivaren 1 i enlighet med bestämmelsen i 3 kap. 7 § 2 st. 4 fastighetsmäklarlagen och bestämmelsen i 4 kap. 3 § konkurslagen är att betrakta som en person som står NN personligen särskilt nära. Med anledning av att relationen var pågående under en förhållandevis lång tid och nyligen var avslutad när uppdragsavtalet ingicks bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har agerat i strid med förbudet mot närståendeförmedling. Vid en sammantagen bedömning av omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen dock att påföljden kan stanna vid en erinran.

Budgivningen

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer bland annat följande. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Det gäller även om säljaren har lämnat särskilda önskemål till mäklaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Det är i utredningen visat att NN har vidarebefordrat det anbud om 7 200 000 kronor som anmälaren har lämnat till säljaren. Huruvida hon har vidarebefordrat det av anmälaren lämnade anbudet om 7 400 000 kronor till säljaren står ord mot ord. Omständigheten att NN inte har noterat anbudet i budgivningslistan talar förvisso till hennes nackdel i frågan. Fastighetsmäklarinspektionen är dock ändå av uppfattningen att den omständigheten enkom inte medför att det kan anses otvetydigt fastställt att NN har brustit i sin hantering av budgivningen. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Budgivningslistan

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt eventuella villkor för anbudet.

Budgivningslistan ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelse- eller upplåtelseavtal ingås, ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

En korrekt förd och riktigt hanterad budgivningslista tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jfr Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna anbud. Mäklarens ansvar i denna del är heller inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbuden eller förhållanden som rör mäklaren.

Det är utrett i ärendet att NN inte har noterat de två anbuden om 7 200 000 respektive 7 400 000 kronor som anmälaren har lämnat i den upprättade budgivningslistan. Budgivningslistan som NN har upprättat är därmed ofullständig (jfr exempelvis Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 14 april 2021 med dnr 20–0937 och beslutet den 10 mars 2021 med dnr 20–0923) på ett sätt som motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Skiljaktig mening

En ledamot och föredraganden är skiljaktiga beträffande prövningen av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med förbudet mot närståendeförmedling och anför följande.

Det har inte framkommit något i utredningen som tyder på att NN och budgivaren 1 har varit sambor eller har gemensamma barn. Det går av utredningen i ärendet inte med säkerhet att fastslå om parrelationen var pågående vid tidpunkten för förmedlingsuppdragets utförande. Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat om hennes anknytning till budgivaren 1 är budgivaren 1 inte att anse som närstående till henne utifrån bestämmelsen i 3 kap. 7 § fastighetsmäklarlagen. Mot den bakgrunden bör NN inte meddelas en erinran på den grunden.