Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt kravet på ett korrekt och affärsmässigt agerande i sin kommunikation med förmedlingsobjektets ägare.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]). Anmälaren har gett in en inspelad video.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklarna NN och MM sålde deras hus och den 11 september 2023 skulle handpenningen komma in vilket den inte gjorde. Därefter uppstod en märklig situation där NN och MM besökte dem på hemadressen. MM och NN uppgav att de tidigare hade besökt köparen i syfte att få köpekontraktet undertecknat. Detta hade inte gjorts tidigare på grund av att de varit bortresta under juli 2023 och försäljningen skedde därför med digital signering. En ganska het diskussion uppstår under mötet då handpenningen inte hade inkommit. MM och NN förmedlade att kontraktet var gällande, trots avsaknad av signaturer och att de kan vara helt lugna. De påtalade att det kommit till deras kännedom att det enligt jordabalken krävs fysisk signering med penna för att ett kontrakt ska vara gällande, men mäklarna hävdade att detta inte stämde. Enligt mäklarna var allt under kontroll och handpenningen på väg. Mäklarna uppgav att om köparen inte betalar går hon i personlig konkurs och att det då finns fonder som betalar ut resterande pengar till dem bara de signerar kontraktet.

Diskussionen fortsatte och anmälarna var stressade då de hade köpt tomt och påbörjat husbygge. De ifrågasatte köparens möjlighet att finansiera köpet och huruvida mäklarna hade kontrollerat detta. MM och NN var stressade, uppjagade och en hetsig situation uppstod. NN uppmanade säljaren att uppsöka en psykolog eller terapeut om denne mådde dåligt över situationen. Säljaren krävde en ursäkt av NN som då blev arg och lämnade huset medan MM var kvar och diskussionen fortsatte. Efter cirka 20 minuter kom NN tillbaka och bad om ursäkt då han var trött, stressad och inte kunde kontrollera sin impuls. De upplevde att det var ett mycket obehagligt beteende hemma i deras hus framför deras barn. Under mötet framkom att deras arvode på 500 000 kr var av största vikt för mäklarna vilket större delen av samtalet handlar om. De trycker på ordentligt om att kontraktet måste signeras. Efter en timme avslutas mötet och ingen signatur ägde rum. Signering av köpare finns på köpekontraktet.

Av informationen de erhållit om köparen så misstänker de ett bedrägeriupplägg eller bulvan.

Enligt dokumentation mellan mäklare och köpare, som säljarna tagit del av, skrev köparen att hennes make E (medborgare i USA) befinner sig i USA. Maken heter dock F (svensk medborgare) och bor i Kungsör tillsammans med köparen. De är gifta och har enligt tingsrätten inte ansökt om skilsmässa. På de olika dokumenten som skriftligen undertecknats av köparen kan de tycka se att underskrifterna skiljer sig åt. De är högst tveksamma till att denna historia är sann då den känns vag, ogrundad och påhittad. Den här historien har försatt dem i en mycket ansträngd ekonomisk situation eftersom de i juli, strax efter att det digitala kontraktet signerades (som enligt information från mäklaren var helt bindande), köpt tomt, sökt bygglov, beställt ritningar, utfört markarbeten, geotekniska undersökningar, trädfällning, indragning av vatten och avlopp, rivit befintlig byggnad, anlitat arkitekt, gjort materialinköp och mycket mer.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han har aldrig varit ansvarig för aktuell förmedling utan eventuellt som backup och hjälp vid behov. Han har aldrig vunnit något på detta utan endast förlorat 50 000 kr ur egen ficka då anmälarna har hängt ut honom utan orsak och tidigare kunder har då blivit oroliga och sagt upp avtal. Något arvode har aldrig tagits ut då köparen verkar ha blivit lurad av en man osv enligt kollegans utsago. Han har mäklat i snart 14 år och aldrig någonsin gjort något felaktigt, det är det sista han skulle göra. Det är ledsamt att han får detta då han inte varit ansvarig överhuvudtaget.

Han ansåg att uppdragsgivaren inte svarade på frågor, ställde samma frågor om och om igen och hade inget syfte att signera något. Uppdragsgivaren har mejlat och hetsat nattetid om att hennes familj har förstörts osv. Han kände sig tvungen att följa med på mötet. Han sa att om uppdragsgivaren har så många frågor och mår dåligt så bör hon söka terapeutisk hjälp. Han avlägsnade sig men kände hela tiden att uppdragsgivarnas barn som satt med i rummet spelade in samtalet. Han bad om ursäkt och kramade om uppdragsgivaren vid tre tillfällen och förklarade att han hade sovit dåligt. Hon godtog ursäkten vid samtliga tillfällen och sa att han inte behöver ursäkta sig mer.

Han har agerat helt enligt god fastighetsmäklarsed och haft gott uppsåt.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Anmälaren har gett in ett videoklipp med ljudupptagning från ett möte mellan henne, den andra säljaren, ansvarig fastighetsmäklare samt ytterligare fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarens kollega MM redogör för att så länge säljarna skriver under köpekontraktet så finns en garanti för att säljarna att erhålla pengarna. NN bekräftar att så är fallet.

I det inspelade samtalet anges bland annat följande.

Från 02:49 (2 minuter och 49 sekunder in i samtalet)

NN:

”..Alltså hon är hundra procent jag satt ju med också hela tiden, alltså verkligen, alltså inga konstigheter..”

Längre in i samtalet diskuteras köparens betalningsförmåga och kollegan MM bekräftar att det aldrig har varit köparen som själv haft betalningsförmåga utan att det är hennes partner som har betalningsförmåga och pengarna som krävs för att genomföra affären. Den personen står dock inte med som köpare i kontraktet.

03:55 in i samtalet hävdar mäklare NN att det är ett mycket vanligt upplägg genom bland annat följande citat:

”Det är ju vanligt alltså, det är jättevanligt”

Under samtalets gång hörs mäklaren NN vid flertalet gånger bekräfta kollegans påståenden om att köpekontraktet ska utgöra det rättsliga skyddet och garantin till att säljarna kommer få pengarna.  (04:30-05:31)

8:05 Uppdragsgivaren:

”Men då undrar jag, ni har alltid sagt till mig att den digitala signeringen den är liksom gällande. ”

MM:

”Den gäller”

Uppdragsgivaren:

”Men det är ju inte så, för det har jag kollat”

MM:

”Den digitala signeringen gäller för att binda upp oss, men ska du gå och stämma någon, men det är därför vi har den här”

Uppdragsgivaren:

”Men det som, det jag ryggar tillbaka på MM och NN helt ärligt nu det är att ni har sagt till mig att det här kontraktet det är helt bindande, det är helt gällande, den digitala som vi har gjort. Nu har jag kollat, enligt jordabalken, så är det inte det, det är den fysiska, det är pennans signeringar, den har vi inte, vi har inte sålt vårt hus idag. Huset är inte sålt…..

9 minuter in i samtalet hörs NN uppmana ägaren till fastigheten tillika uppdragsgivaren att söka psykologisk/terapeutisk hjälp.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att en mäklare ska uppföra sig korrekt och affärsmässigt gentemot sina kunder (jfr bl.a. Förvaltningsrätten i Karlstad dom den 29 januari 2021 med mål nr 4941-20 och beslut med dnr 20-1325). Inspektionen har även uttalat att en mäklare bör visa tillbörlig respekt och aktsamhet mot de personer som mäklaren kommer i kontakt med i sin yrkesutövning (se beslut med dnr 19-0073).

Av utredningen framgår att uppdragsgivaren ifrågasatte köpekontraktets giltighet och uttrycker sin oro gällande processen. Av ljudupptagningen framgår att NN kommunicerar med uppdragsgivaren och uppger att han och hans kollega arbetar för att se till att affären blir av och att han inte uppskattar att uppdragsgivaren sätter oro, ångest och stress på deras arbete. Vidare hörs NN uppmana uppdragsgivaren att söka psykologisk/terapeutisk hjälp för att hantera dennes känslor.

Även om en mäklare upplever kontakten med uppdragsgivaren som påfrestande, får inte det påverka hur mäklaren väljer att uttrycka sig eller i övrigt bemöter uppdragsgivaren.

Under samtalets gång hörs mäklaren NN bekräfta kollegans påstående angående köpekontraktets giltighet (trots avsaknad av signering).

Under samtalet hörs NN även påstå att köp likt denna, där köparen saknar betalningsförmåga och erhåller pengar genom en partner som inte står med som köpare i avtalet, är ett ”jättevanligt upplägg”. Fastighetsmäklarinspektionen gör dock gällande att det inte tillhör det vanliga utan tvärtom, att det avviker från det normala.

I gällande föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, 6 § i KAMFS 2021:3, följer omständigheter och transaktioner som kan motivera att risken bedöms som hög i en situation. Av de allmänna råden redogörs bl.a. för följande faktorer.

p.4 betalningar som är avvikande utifrån kundens eller kundkategorins normala beteende,

p.6 köp eller försäljningar som inte kan förklaras utifrån vad som är känt om kundens ekonomiska ställning,

Detta är omständigheter som en mäklare ska vara vaksam på och är varningssignaler som tyder på att något avviker från det vanliga.

Även om NN inte är ansvarig mäklare i aktuell förmedling, och på så sätt bland annat inte ansvarar för riskbedömning av kunden enligt penningtvättslagen, så talar dessa omständigheter rent objektivt för att det i vart fall inte är ett vanligt förekommande upplägg. Att NN med sitt uttalande reservationslöst hävdar det motsatta är något inspektionen ser allvarligt på. Det är oklart vad NN menar men det är inte uteslutet att syftet är att tona ned uppdragsgivarens oro kring upplägget och på så sätt övertyga denne om att fortlöpa med affären och upplägget.

Sammantaget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att hans kommunikation med uppdragsgivaren inte uppfyller kravet på korrekt och affärsmässigt uppförande och står i strid med omsorgsplikten om parterna. NN aktiva medhåll i påståenden som är direkt felaktiga och missvisande under samtalets gång med uppdragsgivarna är också en så pass allvarlig förseelse att en återkallelse av registrering har övervägts. Det är med tvekan som inspektionen låter påföljden stanna vid en varning i ärendet.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.