Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har lämnat korrekt uppgift om bostadsrättens egenskaper vad avser vatten och avlopp i marknadsföringen. Även en prövning av om mäklaren har åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet och sin omsorgsplikt genom att underlåta att upplysa köparna om en avhjälpt vattenskada samt en kommande ändring av andelstalet. Dessutom en prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt journal.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på mäklarföretaget). Anmälarna, som är köparna av ett nyproducerat parhus upplåtet med bostadsrätt, har gett in upplåtelseavtalet, en besiktningsrapport och mejlkonversationer med mäklaren och dennes chef.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN genom ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, två versioner av journalen, kostnadskalkylen och den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningen samt dess stadgar, mejlkonversationer mellan NN och säljaren/entreprenören respektive företrädare för bostadsrättsföreningen samt en mejlkonversation mellan entreprenören och en bankanställd.

Anmälan

Anmälarna har uppgett bland annat följande.

Vid förmedlingen av parhuset underlät NN att informera dem om att en kostnad om cirka 32 000 kronor per hushåll skulle tillkomma efter upplåtelsen till följd av en nödvändig ändring av andelstalet. Vidare har NN också underlåtit att informera dem om att det nyproducerade parhuset efter slutbesiktningen hade drabbats av en relativt omfattande vattenläcka som resulterade i en vattenskada. Slutbesiktningen av parhuset gjordes den 21 juni 2022 och vattenskadan ska ha inträffat den 11 augusti samma år. Huset visades för dem den 18 februari 2023 och kontraktsskrivningen ägde rum fem dagar senare, den 23 februari. Först den 12 april 2023 fick de dock av en slump höra om vattenskadan. Golv, väggar och hela badrum har fått rivas ut till följd av den. Enligt uppgift från byggherren har NN känt till det men han har inte informerat dem om det vare sig under visningen eller i den mejlkorrespondens de har haft. De har fått uppgift om att NN har diskuterat vattenskadan med andra boende i föreningen, men enligt honom själv visste han inte om den.

I objektsbeskrivningen har också en felaktig uppgift lämnats om att parhuset är anslutet till det kommunala vattennätet. Vattenförsörjningen sker dock i själva verket genom en vattensamfällighet. I efterhand har också stora problem visat sig med vattenförsörjningen i samfälligheten, exempelvis genom vattenbrist, dåligt tryck i ledningarna samt bakterier i vattnet.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han har inte erhållit någon information om en eventuell ändring av andelstalen i föreningen och därav tillkommande kostnad. Frågan om ändring av andelstal aktualiserades först efter att han hade avslutat förmedlingsuppdraget. Han saknade därför möjlighet att delge tilltänkta köpare information om det. Till stöd för det har han till inspektionen gett in ett mejl han fick den 6 september 2023 från bostadsrättsföreningens före detta ordförande där han intygar att så är fallet. Vidare intygas i mejlet att en eventuell kostnad till följd av andelstalsändringen inte kommer att belasta anmälarna.

Samtliga uppgifter avseende vattenförsörjningen erhöll han från säljaren/entreprenören. När en mäklare erhåller uppgifter om den aktuella bostaden från uppdragsgivaren har han normalt sett rätt att förlita sig på dessa uppgifter när han vidarebefordrar dem till tilltänkta köpare såvida det inte finns skäl att misstänka att de inte stämmer.

Händelseförloppet var enligt följande. Han erhöll inledningsvis uppgift från entreprenören om att vatten och avlopp var kommunalt anslutet varför han förde in uppgift om det i objektsbeskrivningen. I kostnadskalkylen som togs fram den 26 juli 2021 anges att fastigheten ”är ansluten till det kommunala nätet”. Samma information hade dessutom redan tidigare lämnats i ett mejl den 10 februari. Mot bakgrund av det fördes uppgiften om kommunalt vatten och avlopp in i objektsbeskrivningen. Under ett möte med kunden påpekades att vattnet eventuellt inte var anslutet till det kommunala nätet. Direkt efter mötet vände han sig till entreprenören med frågan om hur vattensituationen förhöll sig. Han fick då muntligen svaret att kommunen hade upprättat en samfällighet för området vari kommunen anslutit kommunala ledningar för vattnet. Enligt säljaren/entreprenören var uppgiften om kommunalt vatten och avlopp som sedan tidigare framgått i materialet korrekt och skulle stå kvar i objektsbeskrivningen.

När projektet fortskred och han fick ta del av den ekonomiska planen framkom en annan uppgift, nämligen att vattnet var anslutet till samfällighetens gemensamma nät. I syfte att klarlägga de motstridiga uppgifterna och förvissa sig om hur vattensituationen förhöll sig ställde han per telefon frågan till entreprenören och fick slutligen svaret att en vattensamfällighet var upprättad vari kommunen anslutit vattenledningar, och att denna lösning var att betrakta som en kommunal anslutning. Mot bakgrund av förklaringen från entreprenören saknades skäl för honom att misstro eller ifrågasätta uppgiftens riktighet. Det är också anledningen till varför han inte heller ändrade uppgiften i objektsbeskrivningen. De problem som senare har uppdagats vad gäller vattnets kvalitet och kvantitet har han saknat kännedom om.

Vad avser vattenläckaget är han av uppfattningen att han har agerat i enlighet med god fastighetsmäklarsed och har iakttagit de skyldigheter han har varit underkastad.

Under förmedlingsprocessen, i juni 2022, informerades han av entreprenören om att ett mindre vattenläckage inträffat i den aktuella bostadsrätten, dock inte att det eventuellt skulle ha rört sig om en större skada. Han fick heller inte del av någon dokumentation avseende läckaget vare sig från styrelsen, entreprenören eller projektören. Efter att vattenläckan inträffat fattade säljaren beslut om att dra tillbaka bostadsrätten från försäljning till dess att skadan var åtgärdad. När bostadsrätten så småningom skulle upplåtas var läckan åtgärdad och bostaden satt i oskadat skick. Detta framgår av mejl som han har gett in. Eftersom vattenläckaget åtgärdades omedelbart av entreprenören saknade han anledning att undersöka saken närmare.

Någon generell skyldighet för fastighetsmäklare att informera om avhjälpta fel i en bostad föreligger inte enligt 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen. Endast i vissa fall kan en sådan skyldighet föreligga, exempelvis om mäklaren misstänker att avhjälpandet inte skett på ett korrekt sätt. Stöd för denna rättsuppfattning ger avgörandet från Förvaltningsrätten i Stockholm den 31 oktober 2012 med mål nr 26075–11 och doktrin, Magnus Melin, Fastighetsmäklarlagen – en kommentar 2022 upplaga 5:1 s.172.

Alldeles oavsett har han vid visningar muntligen informerat samtliga tilltänkta köpare, anmälarna inkluderade, om den tidigare avhjälpta vattenläckan. Slutligen har han under hela förmedlingsuppdraget också verkat för att säljaren ska upplysa om de omständigheter som kan vara betydelse för tilltänkta köpare. Han har genom kontinuerlig kontakt med säljaren/entreprenören förvissat sig om hur byggnationen fortskred och förklarat vikten av att köpare erhåller betydelsefull information om nybyggnadsprojektet. Samtliga tilltänkta köpare har tillhandahållits bostadsrättsföreningens ekonomiska plan och stadgar. I samband med undertecknandet av upplåtelseavtalet fick anmälarna del av den ekonomiska planen.

Besiktningsprotokollet med angivet besiktningsdatum den 3 oktober 2022 har han inte tagit del av under förmedlingsuppdraget. Han har därför inte kunnat tillhandahålla protokollet till tilltänkta köpare, än mindre haft möjlighet att lämna information ur det. Första gången han fick del av besiktningsprotokollet var den 18 augusti 2023, efter att anmälarna hade skickat det till hans chef. Besiktningsprotokollet från slutbesiktningen har han inte heller haft tillgång till.

Om Fastighetsmäklarinspektionen ändå skulle finna att han har åsidosatt sina skyldigheter enligt god fastighetsmäklarsed i något avseende är hans inställning att en sådan underlåtelse i så fall ska betraktas som ringa och att påföljd därför ska underlåtas.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I mejlkonversationerna som har getts in i ärendet förekommer en rad olika namngivna företag och företrädare för dessa. Det går av materialet i ärendet inte fullt ut att slå fast vilken roll dessa har haft i samtliga delar av nyproduktionsprojektet (såsom exempelvis beställare, byggherre, entreprenör, totalentreprenör eller underentreprenör). De refereras dock till som entreprenör även om de skulle kunna förekomma i annan roll i projektet.  

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet och journalen

Uppdragsavtalet har undertecknats av parterna, bostadsrättsföreningen och NN, den 1 mars 2022. I avtalet anges dock att förmedlingsuppdraget gäller tills vidare från den 23 augusti 2021. I den först ingivna versionen av journalen däremot finns en notering om att inledande kontakt tagits med uppdragsgivaren den 1 januari 2023. Däremot saknas notering om när uppdragsavtalet har ingåtts. I journalen är också noterat att objektsbeskrivningen har skapats och tillhandahållits tilltänkta köpare den 12 respektive den 21 februari 2023. Vidare har noterats att köpehandlingarna har undertecknats av parterna den 21 februari 2023 samt att NN samma datum har upplyst köparen om förhållanden rörande bostadsrättens skick som han har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka och som kan antas vara av betydelse för köparen. Han har uppgett att bostadsrätten visades för tilltänkta köpare under hösten 2022 och början av 2023 samt att bostadsrätten uppläts i februari 2023.

I sitt yttrande redogör NN för att han fram till den 1 januari 2023 bedrev sin verksamhet i ett eget företag och därefter bedrev verksamheten som anställd i ett annat företag. I samband därmed bytte han mäklarsystem och då följde inte journalen med till det nya systemet. Han har därför under utredningen av ärendet gett in även den kompletterande första delen av den upprättade journalen. I den delen av journalen återfinns noteringar bland annat om att uppdragsavtalet har ingåtts och att objektsbeskrivningen har upprättats den 1 mars 2022 samt att objektsbeskrivningen, den senaste årsredovisningen (om sådan saknas ekonomisk plan) och bostadsrättsföreningens stadgar har tillhandahållits tilltänkta köpare den 23 mars 2022.

NN har vidare med anledning av noteringarna avseende objektsbeskrivningen klarlagt att det den 12 februari 2023 fanns en annan tilltänkt köpare av bostaden som dock avstod från att skriva på upplåtelseavtalet. Den tilltänkta köparen tillhandahölls dock objektsbeskrivningen i enlighet vad som är antecknat i journalen. Noteringen i journalen den 21 februari 2023 avser således datumet då anmälarna erhöll objektsbeskrivningen.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen lämnas bland annat följande uppgifter.

BYGGNAD
[…]
Vatten/avlopp: Fastigheten är ansluten till det kommunala nätet

DRIFTSKOSTNADER (KR/MÅN)
[…]
Samfällighet/GA             0
[…]
Vatten/avlopp           401

Kostnadskalkylen för bostadsrättsföreningen

I kostnadskalkylen för bostadsrättsföreningen som har tagits fram den 26 juli 2021 anges bland annat följande.

Gemensamhetsanläggningar: [orten] Väg och Vattensamfällighet
Servitut: Avtalsservitut, VA-ledning
[…]
Vatten/avlopp: Fastigheten är ansluten till det kommunala nätet

Den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningen

I den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningen som registrerades hos bolagsverket den 22 juni 2022 lämnas bland annat följande uppgifter.

Gemensamhetsanläggningar:

[namnet på en väg- och vattensamfällighet]
Avloppssystemet är anslutet till [namnet på kommunen]

Servitut: Avtalsservitut, VA-ledning
[…]

Vatten/avlopp: Fastigheten är ansluten till samfällighetens gemensamma nät. Avloppssystemet är anslutet till [namnet på kommunen]

Upplåtelseavtalet

Upplåtelseavtalet med objektsbeskrivningen och den ekonomiska planen bilagerade har undertecknats av parterna den 21 februari 2023.

Besiktningsrapporten

I en besiktningsrapport återfinns bland annat information om att en besiktning av en vattenskada har gjorts i den aktuella bostadsrätten den 3 oktober 2022 och att skadedatumet var den 11 augusti samma år. I rapporten anges att skadeorsaken är ledningssystemet. En så kallad naijtråd har punkterat en tappvattenledning i samband med gjutning under ett vattenskåp vilket har orsakat utströmning av vatten under parkettgolvet. Där anges att skadan upptäcktes av snickare som gick in för att kontrollera snickerier inför visning och som då upptäckte att det fanns vatten under golvet. Skadeomfattningen anges till båda sovrummen, hallen, ett av två badrum samt det kombinerade köket och vardagsrummet med förhöjda fuktvärden i golv, väggar respektive dörrkarmar. Där beskrivs omfattande åtgärdsförslag. Information lämnas också om att fortsatta förhöjda fuktvärden har uppmätts den 16 september med uppskattad torktid på två veckor. En notering daterad den 3 oktober finns om att avfuktningen då avslutades till följd av värden som visade att fukten åtgärdats och det var klart för återställning. På en planskiss som visar vattenskadans utbredning utgör den vattenskadade delen större del än halva parhusets uppritade utrymme.

Mejl från en företrädare för bostadsrättsföreningen till mäklaren

I ett mejl från en före detta företrädare i bostadsrättsföreningen till NN den 6 september 2023 skriver han att NN inte vid något tillfälle har blivit informerad om en eventuell andelsändring i föreningen samt att även om en sådan kommer att göras kommer den inte att belasta anmälarna. Vidare bekräftar han att frågan uppkom först efter att förmedlingsuppdraget och överlåtelsen var slutförd. Dessutom skriver han följande.

Vad gäller vattenläckage i hus [numret], så informerade vi NN att det varit ett mindre vattenläckage i ett av husen. Vi tog därför bort det från försäljningen. Vi såg ingen anledning att i detalj informera om hur mycket som skulle torkas ut och fixas innan vi la ut det igen till försäljning. Vi ansåg inte att vattenskadan hade någon som helst betydelse där och då pga. av att den ändå skulle ombesiktigas innan försäljning kunde påbörjas och då klassa det som vilket annat hus som helst.

Mejlkonversation mellan anmälarna och NN

I en mejlkonversation mellan anmälarna och NN mellan den 19 och 21 april 2023 skrivs följande.

Anmälarna skriver bland annat.

Sedan undrar vi varför du inte nämnde vattenläckan som har varit. Även om det tydligen har åtgärdats så borde du har informerat om detta när du hela tiden enligt [före detta ordföranden i bostadsrättsföreningen] vetat om det. Det kan ha haft stor betydelse för köpet för vår del. Jag har astma och eventuell fukt/mögelskador kan vara livshotande för mig.

Hur vi kommer att ta detta vidare med denna uteblivna information har vi ännu inte bestämt, men vi vill ha svar på varför du inte tyckte att det var väsentlig information.

 NN skriver bland annat.

Angående din [andra] fråga om vattenskada/läckage så misstänker jag att du talat med någon av grannarna. Ta den informationen du får från dem med en nypa salt… vattenskada, nä inte egentligen. Vattenläckor uppstår ibland och proceduren är den samma, detta är dvs innan huset är ett hus och det är först när huset är upplåtit som det är ett hus. Vad som händer innan dess och innan slutbesiktning vet knappt jag. Ibland står en dörr öppen och det regnar in, ibland springer det in djur som pissar ner golv och åtgärden är samma alltid. I detta fall har jag på visningen nämnt att det varit ett mindre läckage i juni 2022, dvs innan det va ett hus som va klart. Ni kanske missade detta men det är inte heller något jag känner har betydelse. Värre vore det om det skett en vattenskada efter slutbesiktningen som får stora konsekvenser, men även då är proceduren den samma. I ert fall får ni ett lika bytt och fräscht hus som alla andras, med alla protokoll och garantier oavsett vad. Vi hade aldrig fått sälja en fuktskadad lägenhet.

Anmälarna skriver.

Vilket svammel! Du har INTE nämnt detta någon gång under visningen vi har varit på! Så försök inte! Med tanke på att jag har astma, hade vi ALDRIG missat denna information.

Du skriver "vattenskada, nä inte egentligen".

Vi har besiktningsprotokollet från [namnet på ett företag] och det var en rätt så omfattande vattenskada som inträffade EFTER slutbesiktningen 20220621.

Du påstår även "I detta fall har jag på visningen nämnt att det varit ett mindre läckage i juni 2022, dvs innan det va ett hus som va klart".

Vattenskadan upptäcktes av en snickare 20220811 innan du skulle ha en visning.

Men vi tänker inte gå in närmare på detta nu, utan det kommer vi att ta vidare senare.

 NN svarar.

Den informationen jag skriver om [nedan] är den informationen jag fått, jag som mäklare går inte in närmare på omfattning än det som en säljare berättar för mig om jag inte har anledning. Att det skall ha varit en omfattande vattenskada är ingen information jag har fått, ej heller har jag tilldelats några besiktningsprotokoll. Och nej det är inget svammel, jag har nämnt ”mindre läckage” för alla som varit i huset. Om ni inte uppfattade det beklagar jag, möjligen kan det vara så att ni inte va i samma rum som mig när jag nämnde det då det va fler än ni på den visningen.

Mejlkonversation mellan NN och entreprenören

I ett mejl till NN skriver en företrädare för entreprenören den 10 november 2021 bland annat om åtgärder som ska vidtas följande.

Röjningar i övrigt och kontroll av VA anslutningarnas kvalité. Samtidigt får vi en uppskattning om vad detta kostar.
Under tiden går samfälligheten igenom VA systemet. Då vet vi om ledningsnätet ska bytas eller inte.

I ett mejl den 22 oktober 2021 skriver en företrädare för entreprenören bland annat följande.

Samfälligheten i [namnet på orten] har inbjudit [namnet på en markägare] och samtliga övriga markägare till [orten] för genomgång om vägar, vatten och övriga markärenden. Då vet jag mera om vad som sagts om området söder om våra tomter. Samtidigt så har Samfällighetens styrelse begärt in info från oss om vad vill och hur området ska användas.

Mejlkonversation mellan entreprenören och en bankanställd

I ett mejl till en bankanställd den 10 februari 2021 skriver en företrädare för entreprenören att det aktuella bostadsområdet ”ligger i söderläge på [området] med kommunalt vatten och avlopp”.

Mejlsvar från företrädare för kommunen

På en mejlfråga till kommunen, i vilken den aktuella fastigheten är belägen, som ställdes av Fastighetsmäklarinspektionen den 9 januari 2024 avseende bostadsrättsföreningens fastigheters vatten- och avloppsanslutningar svarade en abonnenttekniker på kommunen dagen efter följande.

Gällande din fråga om [namnet på en tätort] ]samfällighet och de nämna fastigheterna. Området har sin egen samfällighet dvs egna interna ledningar som de sköter själva. De har ingen anslutning till det kommunala gällande dricksvatten och dagvatten. Det är något som de löser på egen hand och vi har inget med det att göra. Gällande spillvatten (avlopp) har samfälligheten en förbindelsepunkt till oss men de sköter sina egna interna ledningar således har de bara en anslutning till oss och vi har bara ansvar fram till förbindelsepunkt.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning.

Av bestämmelsen i 3 kap. 15 § följer att objektsbeskrivningen av en bostadsrätt ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter.

Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information om bostadsrättens andra egenskaper i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20).

Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Av 10 § marknadsföringslagen följer att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I doktrin (Ola Jingryd, Fastighetsförmedling, 2021 Upplaga 6:1, kapitel 10.2 s. 226) uttalas avseende mäklarens utredningsplikt och ansvar för informationens riktighet bland annat följande.

Utgångspunkten får [i stället] anses vara att mäklaren i varje enskild förmedling ska iaktta sin omsorgsplikt som mäklare och näringsidkare och göra en självständig bedömning av huruvida informationen hen får från säljaren eller annan part är korrekt, huruvida ytterligare information behöver inhämtas samt hur marknadsföringen kan och bör utformas för att vara rättvisande. Så fort det råder ovisshet i en fråga som inte är av bagatellartad betydelse måste mäklaren vidta skäliga åtgärder för att bringa klarhet i det hela. Det är mäklarens utredningsplikt.

I objektsbeskrivningen som utgör marknadsföringsmaterial som tillhandahölls köparna av bostadsrätten och tillika anmälarna den 21 februari 2023 anges att fastighetens vatten och avlopp är anslutet till det kommunala nätet. Det är klargjort i ärendet att bostadsrättsföreningen har en egen samfällighetsförening avseende dricks- och dagvattnet men att avloppet är anslutet till kommunen. Uppgiften om vattenförsörjningen är således felaktig.

Det är utrett i ärendet att bostadsrättsföreningens kostnadskalkyl som togs fram i juli 2021 innehåller uppgift om att fastigheten har kommunalt vatten och avlopp. Vidare är det utrett att det i den ekonomiska planen som registrerades hos Bolagsverket den 22 juni 2022 anges att fastigheten är ansluten till vattensamfällighetens gemensamma nät men att avloppssystemet är anslutet till kommunen. Det är också klarlagt att NN i mejlkonversationer redan under oktober och november 2021 har fått information om vattensamfälligheten. NN har således trots motstridiga uppgifter om hur det förhöll sig enbart i marknadsföringen lämnat uppgift om att fastigheten är ansluten till det kommunala nätet. Därutöver har även avgiften för vattensamfälligheten utelämnats vid angivandet av bostadsrättens driftskostnader i objektsbeskrivningen. Enligt NN har han muntligen vid förfrågan fått svaret att vattenanslutningen var att betrakta som kommunal varför han inte har ändrat uppgiften i objektsbeskrivningen. Han har däremot inte kunnat ge in något underlag som styrker detta. I kontrollen med kommunen är också svaret som Fastighetsmäklarinspektionen har fått tydligt att så inte är fallet.

Det är således ostridigt i ärendet att NN har haft tillgång till två olika, motstridiga, uppgifter om objektets egenskaper avseende vatten och avlopp. Han har dock ändå enbart redovisat den ena uppgiften i marknadsföringen som dessutom har visat sig vara den felaktiga uppgiften.

Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att mäklaren i sådana fall ska redovisa samtliga uppgifter eller på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angivits i objektsbeskrivningen (se bland annat besluten 2005-03-16:7 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2005 och 2011-01-26:4 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2011, beslutet den 17 december 2014 med dnr 4.2-1762-14 och beslutet den 4 mars 2015 med dnr 4.1-1320-14).

Av förarbeten och rättspraxis följer att en mäklare normalt sett bör kunna förlita sig på de uppgifter hen får från uppdragsgivaren är korrekta. Det är endast om det föreligger särskilda omständigheter som ger anledning att ifrågasätta uppgiften som det åligger mäklaren att göra en mer ingående granskning och kontroll. Exempelvis att det har framkommit motstridiga uppgifter eller att lämnade uppgifter i någon mån framstår som tveksamma (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 15 november 2021 mål nummer 2063–21).

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är ett grundläggande krav att uppgifterna i marknadsföringen är så korrekta som möjligt utifrån den information som fastighetsmäklaren har tillgång till. Uppgifterna är sådana som sannolikt påverkar konsumenternas förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En uppgift om att objektet är anslutet till det kommunala nätet är en sådan uppgift som kan antas ha stor betydelse för en köpare. Felaktiga uppgifter därom riskerar också att leda till tvist mellan säljare och köpare och kan medföra stora ekonomiska konsekvenser. Uppgiften hade också enkelt kunnat kontrolleras med kommunen av NN. Han fick förvisso den felaktiga uppgiften initialt men det är också utrett att han redan från början hade motstridiga uppgifter avseende hur det förhöll sig. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att han hade anledning att misstänka att uppgiften kunde vara fel. Han har också enligt egen uppgift haft tillgång till den ekonomiska planen redan när han upprättade den första versionen av objektsbeskrivningen 2022. Köparna av den aktuella bostadsrätten tillhandahölls enligt NNs egna uppgifter dessutom objektsbeskrivningen först den 21 februari 2023 och dessförinnan hade han goda möjligheter att ha tagit reda på hur det faktiskt förhöll sig.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att den felaktiga uppgiften har gjort marknadsföringen vilseledande. Förseelsen motiverar en varning.

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Av 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Av bestämmelsens andra stycke följer att mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare.

I bestämmelsens tredje stycke anges att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om detta.

Av förarbetena till motsvarande bestämmelse i den tidigare fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att tredje stycket preciserar mäklarens upplysningsskyldighet mot en köpare såvitt avser fastighetens skick, men att regleringen inte utgör någon uttömmande uppräkning. Mäklaren är på grund av god fastighetsmäklarsed skyldig att upplysa även om andra förhållanden som kan antas ha betydelse för köparen. God fastighetsmäklarsed kräver generellt att informationen presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt och i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att köparen har möjlighet att noggrant överväga informationen (se prop. 2010/11:15 s. 57).

Bestämmelsen i 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen gäller även för bostadsrätter, vilket framgår av 1 § 1 st. och 2 § 1 st. fastighetsmäklarlagen.

Enligt Regeringsrättens mening omfattar en mäklares upplysningsskyldighet samtliga uppgifter som kan antas vara av betydelse för en köpare och som mäklaren har tillgång till (se RÅ 2006 ref. 53). I målet, som rörde information om planerad bebyggelse i ett område en bit bort från den försålda fastigheten, uttalade Regeringsrätten att det saknade betydelse om den planerade bebyggelsen typiskt sett kunde antas vara till fördel eller nackdel för fastigheten, det måste köparen själv få ta ställning till.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att en tidigare åtgärdad vattenskada får anses utgöra en viktig upplysning för var och en som köper en bostadsrätt, alldeles oavsett om skadorna har avhjälpts (se Fastighetsmäklarnämndens beslut 2002-11-27:8 i årsboken för 2002, Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 14 december 2011 med dnr 4.1-1075-11 samt förvaltningsrätten i Stockholms prövning av beslutet i dom den 31 oktober 2012 mål nr 26075-11 och beslutet den 20 oktober 2021 med dnr 20-1626 samt förvaltningsrätten i Karlstads prövning av beslutet i dom den 17 juni 2022 i mål nr 5789-21).

Förvaltningsrätten uttalade i sitt avgörande den 31 oktober 2012 i mål nr 26075-11 följande.

Enligt förvaltningsrättens mening finns det ingen generell skyldighet för fastighetsmäklare att upplysa köpare om redan avhjälpta fel, utan omfattningen av upplysningsskyldigheten måste avgöras från fall till fall. I förevarande fall uppkom vattenskadorna i samband med byggandet av en altan i direkt anslutning till den aktuella lägenheten. Även om altanen var färdigställd vid lägenhetsförsäljningen och felen avhjälpta anser förvaltningsrätten att de uppgifter som [namnet på mäklaren] haft tillgång till måste antas ha varit av betydelse för köparna av lägenheten. Hon har genom att inte informera köparna om tidigare vattenskador och reparationer brutit mot god fastighetsmäklarsed.

Detta konstaterades trots att mäklaren anförde att det inte fanns anledning att misstänka att skadorna inte avhjälpts på ett fackmannamässigt sätt eftersom den entreprenör som förorsakat skadorna tagit på sig ansvaret för skadorna och avhjälpt dessa. Domstolen konstaterade att Fastighetsmäklarinspektionen hade haft anledning att meddela fastighetsmäklaren en varning.

I doktrin uttalas att skyldigheten att lämna upplysningar är en av de mest centrala reglerna i mäklarrätten (Ola Jingryd, Fastighetsförmedling, 2021 Upplaga 6:1, kapitel 10.3 s. 226 ff.). Vidare anges följande.

Den innebär en skyldighet för fastighetsmäklaren att informera parterna om allt hen känner till om fastigheten och relevanta andra förhållanden som kan antas vara av betydelse.

Det spelar ingen roll hur fastighetsmäklaren fått tag i informationen – från säljaren, ett besiktningsprotokoll, från allmän kännedom om förhållanden på orten eller vadhelst – utan har mäklaren fått veta något av betydelse måste hen upplysa om det.

Upplysningsplikten omfattar vidare all tänkbar information om fastigheten och andra förhållanden som kan vara av betydelse. Den är alltså inte begränsad till fel i köprättslig mening, eller ens till fastigheten som sådan. Det har ingen betydelse om mäklaren tror att informationen är positiv eller negativ för en potentiell köpare- är den av betydelse ska den delges köparen.

Vidare uttalas att domstolsavgörandena på området bör tolkas på så sätt att information om skadan och ett eventuellt avhjälpande av den måste anses utgöra en sådan upplysning som omfattas av upplysningsskyldigheten trots att upplysningsplikten som huvudregel inte omfattar redan åtgärdade fel. Detta eftersom en vattenskada ”är en sådan typ av skada som typiskt sett kan ge framtida problem”.

Även i Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 20 oktober 2021 med dnr 20–1626 och förvaltningsrätten i Karlstads prövning av beslutet (dom den 17 juni 2022 i mål nr 5789–21) konstaterades att uppgiften om en tidigare inträffad vattenskada och säljarens uppgift om att den skulle vara avhjälpt måste antas ha betydelse för köparen och därför omfattas av mäklarens upplysningsskyldighet.  

Det är ostridigt i ärendet att NN kände till att den aktuella bostadsrätten tidigare hade drabbats av en vattenläcka som resulterade i en vattenskada. Det är också ostridigt att slutbesiktningen skedde den 22 juni 2022 och att skadan inträffade den 11 augusti samma år. Genom mejlkonversationen med anmälarna är det också utrett att NN när den aktuella bostadsrätten visades för köparna hade kännedom om att det hade varit fråga om någon typ av vattenläcka. Det har då ålegat honom att försäkra sig om tidpunkten för när den inträffat och omfattningen av den. NNs egen uppgift om att han fått information om en mindre vattenläcka den 22 juni 2022 måste ifrågasättas då skadedatumet för vattenskadan enligt besiktningsrapporten var den 11 augusti 2022.

Det har inte varit NNs sak att bedöma om köparna skulle få del av uppgiften eller inte. Han borde istället ha insett vikten av att informationen på ett tydligt sätt lämnades till tilltänkta köpare. Genom att underlåta att lämna väsentliga upplysningar om bostadsrätten har NN åsidosatt sina skyldigheter enligt 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen.

Genom att därutöver, då köparna ifrågasatte hans underlåtenhet att informera om vattenskadan, svara som NN har gjort och förringa betydelsen av vattenskadan och dessutom lämna direkt felaktiga upplysningar om tidpunkten för när den inträffade och dess omfattning är inte förenligt med mäklarens omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionen anser att svaret har utformats på ett sätt som inte uppfyller de krav som ställs på en mäklare att agera sakligt, korrekt och affärsmässigt.

Mot bakgrund av det ovan anförda anser Fastighetsmäklarinspektionen att vattenskadan och avhjälpandet av denna är uppgifter som kan antas ha betydelse för en köpare. Genom att ha underlåtit att informera köparna om dessa omständigheter samt lämnat direkt felaktiga upplysningar till såväl tilltänkta köpare som de slutliga köparna har NN agerat i strid med sin upplysningsskyldighet och omsorgsplikt. Förseelsen motiverar en varning.

Den uppgift NN enligt egen utsago muntligen ska ha lämnat på visningen av objektet, nämligen att ett mindre läckage inträffat i bostadsrätten i juni 2022 det vill säga innan slutbesiktningen, är också bevisligen felaktig och medför inte någon annan bedömning. 

Vad avser kritiken som anmälarna riktar mot NN angående att han ska ha underlåtit att informera om en kostnad som kommer att drabba dem till följd av en ändring av andelstalet står ord mot ord. Det kan av utredningen i ärendet inte slås fast att denna kostnad kommer att drabba anmälarna. Det kan inte heller anses visat att NN skulle ha haft kännedom om det. Ärendet ska därför avskrivas i den delen.

Journalen

Enligt 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare bland annat föra anteckningar över förmedlingsuppdraget – en så kallad journal. Av förarbeten till bestämmelsen framgår det bland annat att skyldigheten omfattar uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits och att anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen är av särskild betydelse (prop. 2010/11:15 s. 61).

NN har uppgett att han visade parhuset för anmälarna den 21 februari 2023. Av mejlkonversationerna framgår dock att visningen skedde den 18 februari och av upplåtelseavtalet framgår att det undertecknades av parterna den 21 februari. Av NNs egna uppgifter samt uppgifterna i handlingarna framgår det sammantaget därmed att datumangivelsen för ett flertal noteringar bland andra mäklarens tillhandahållande av diverse handlingar till köparna som kan vara av betydelse är felaktigt angivna i journalen alternativt saknas. Journalen är sammantaget svår att använda för vägledning avseende när vissa väsentliga moment har utförts under förmedlingsuppdraget. 

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN därmed har upprättat en bristfällig journal. Av tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen (se bland annat inspektionens beslut den 14 februari 2018 med dnr 4.1-175-16) följer att dessa typer av brister motiverar en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Fastighetsmäklaren NN meddelas en varning för att han i marknadsföringen av bostadsrätten har lämnat vilseledande information om vattenförsörjningen respektive för att han har åsidosatt sin upplysningsskyldighet och omsorgsplikt. I varningen ingår det en erinran för att han har upprättat en bristfällig journal.