Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarföretaget verkar för att förmedlingsåtgärder såsom marknadsföring och kontakter sker innan uppdragsavtal ingås.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklarföretaget MF en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklarföretaget MF.

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat skärmavbilder från fastighetsmäklarföretagets hemsida.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklarföretaget yttrat sig i ärendet. Företaget har bl.a. gett in användarvillkor, skärmavbilder från företagets hemsida/applikation, uppdragsavtal och en journal för en förmedling.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Det ifrågasätts om MF har ett upplägg som överensstämmer med god fastighetsmäklarsed, eftersom besökare på företagets hemsida kan lägga upp sina bostäder som kommande – [namn på aktuell tjänst] – utan att något uppdragsavtal har ingåtts. När en besökare har svarat på några frågor om sin bostad och bekräftat sin mejladress genom att klicka på en länk i ett mejl läggs bostaden ut på MF:s hemsida.

Fastighetsmäklarföretagets yttrande

Fastighetsmäklarföretaget har uppgett i huvudsak följande.

MF anser att dess verksamhet och de tidpunkter vid vilka förmedlingsuppdragsavtal ingås är förenliga med de krav som följer av fastighetsmäklarlagen. MF är ett nytänkande fastighetsmäklarföretag som arbetar för att skapa en högkvalitativ mäklartjänst som gör det enklare, bättre och mindre stressigt att köpa och sälja bostäder. Bolagets mäklartjänst är till största del digital och finns tillgänglig såväl via bolagets hemsida som via företagets mobilapplikation. Det första steget i MF:s tjänst är att en lägenhets- eller fastighetsinnehavare (nedan ”säljaren”) registrerar ett konto med uppgifter om stad, adress, boendeform, boarea, antal rum och övrig allmän information om objektet, som till exempel våningsplan, tillgång till hiss och balkong. Vid registreringen länkas till MF:s allmänna villkor samt till MF:s personuppgiftspolicy. Kontoskaparen godkänner sedan genom registreringen dels de allmänna villkoren för tjänsten, dels hur MF hanterar personuppgifter. Direkt efter att ett konto har skapats får säljaren del av en lättförståelig beskrivning av tjänsten och kan därefter välja att gå vidare till tjänsten [namn på aktuell tjänst]. I samband härmed går även bl.a. ett automatiserat mejl ut till säljaren för att fortsatt vägleda i tjänsten och underlätta för säljaren att i sin takt förbereda objektet för att eventuellt i framtiden lägga ut det för försäljning. Tjänsten är helt kostnadsfri och helt utan förpliktelser eller bindningstid. Därmed finns inget krav på säljaren att i framtiden lägga ut objektet till försäljning eller anlita hos MF verksamma mäklare. [Namn på aktuell tjänst] är en marknadsföringskanal som säljaren kan använda innan ett förmedlingsuppdrag ingås med någon av MF:s fastighetsmäklare. Om en säljare i stället direkt vill ingå förmedlingsuppdrag med någon hos MF verksam mäklare förbigås [namn på aktuell tjänst]. Det är MF:s uppfattning att fastighetsmäklarlagen inte är tillämplig på den verksamhet som bedrivs via [namn på aktuell tjänst]. Tjänsten är begränsad och innebär att mycket mindre information presenteras om objektet på MF:s hemsida och applikation, än vad som är fallet vid sedvanlig annonsering/förmedling. Syftet med [namn på aktuell tjänst] är inte att sammanföra köpare och säljare med varandra. Det vidtas inga förmedlingsåtgärder som syftar till att anvisa säljaren en motpart. Såsom framkommer av den ingivna bilden för [namn på aktuell tjänst] framgår endast stad, gata/område, bostadsform, storlek och antal rum samt viss information om balkong m.m. Det är därmed inte möjligt att identifiera ett enskilt objekt. Utöver ovanstående kan säljaren själv ”tagga” objektet med nyckelord – till exempel #högitak, #golvvärme, #barnvänligt – för att ge spekulanter mer information om objektet. På [namn på aktuell tjänst] kan spekulanter därmed få en överblick över vilka objektstyper som kan komma att finnas på marknaden och börja ”följa” dessa – exempelvis utifrån en viss gata – och på så sätt få information om eller när ett visst objekt på den gatan senare kommer ut till försäljning m.m. I sin tur får säljaren bl.a. statistik över hur många spekulanter som har visat intresse för området och kan på detta sätt alltså överväga det allmänna intresset för stunden och med detta som underlag ta beslut om rätt tid att sälja bostaden. Enligt ovan är objekt på [namn på aktuell tjänst] inte unikt identifierade. Objekten är så pass anonymiserade att säljare och spekulanter inte kan hitta varandra på grund av de få uppgifter som lämnas om objektet samt att endast en ungefärlig position av objektet anges. Det rör sig alltså inte om förmedling i fastighetsmäklarlagens mening i detta skede. Om en spekulant därmed hör av sig till MF utifrån ett allmänt intresse av ett objekt inom ett visst område på [namn på aktuell tjänst] erbjuder MF att informera berörda säljare om detta intresse och att återkomma till spekulanten om och för det fall att någon av dessa är villiga att ingå ett förmedlingsuppdrag. Därefter tar en fastighetsmäklare hos MF kontakt med berörda säljare. Om någon av dessa är intresserade att gå vidare träffas ett skriftligt uppdragsavtal med en ansvarig fastighetsmäklare. När ett sådant förmedlingsuppdrag ingås läggs objektet – nu identifierat – upp på [namn på efterföljande tjänst]. Tjänsten [namn på efterföljande tjänst] är en marknadsföringskanal som syftar till att anvisa säljaren en köpare att ingå överlåtelseavtal med. Med andra ord vidgår MF att fastighetsmäklarlagen är tillämplig på objekt som tillhandahålls via [namn på efterföljande tjänst]. Det är först på [namn på efterföljande tjänst] som säljare och spekulanter överhuvudtaget kan föras samman genom att mer detaljerad information finns om objektet och att en fastighetsmäklare som ansvarar för förmedlingen kan förmedla bud m.m. Därefter vidtas sedvanliga förmedlingsåtgärder, bl.a. genom att undersöka spekulantens faktiska intresse för säljarens objekt. Om spekulanten sedan väljer att inte förvärva objektet marknadsförs detsamma i stället på den öppna marknaden – om inte säljaren säger upp förmedlingsuppdraget. MF har varken ensamrätt eller bindningstid i sina förmedlingsuppdrag.

Handlingarna

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmavbilder hemsida

Skärmavbilderna från hemsidan är tagna från fliken ”FAQ”, d.v.s. frågor och svar. Där framgår bl.a. följande.

Förbinder jag mig till att sälja min bostad, om jag skapar ett konto via appen?

Du tvingas aldrig till någonting med MF. Du kan närsomhelst välja att lämna plattformen, oavsett var i processen du är. I första fasen har du dessutom ingen kontakt med en mäklare. Det kommer först när du själv väljer att gå till [namn på efterföljande tjänst]. Vi kommer aldrig tjata, du sätter tempot. Det kostar givetvis ingenting om du väljer att lämna plattformen. Vi har ingen ensamrätt i våra uppdragsavtal.
[…]

Kan MF hålla visningar innan jag går till [namn på efterföljande tjänst]?

Enligt mäklarlagen måste det finnas ett tecknat uppdragsavtal mellan säljare och mäklare, innan mäklaren får påbörja förmedlingen av bostaden. Så fort det finns ett uppdragsavtal mellan säljare och mäklare kan vi matcha bostaden med potentiella köpare, hålla visningar, ta emot bud och hitta en köpare. Då får vi också visa adress, pris och mer info. om bostaden. […]

Kan jag lägga bud på bostäderna som ligger under [namn på aktuell tjänst]?

Vi kan inte framföra bud för dessa bostäder eftersom ägarna ännu inte bestämt sig för att sälja och har därför inte gett oss uppdraget att förmedla bostaden. Du kan däremot visa intresse för en specifik bostad genom att klicka på ”följ bostad” och på så vis hålla dig uppdaterad när säljaren tar nästa steg.

Skärmavbilder applikation

Tre bilder från applikationen, med beskrivningen ”direkt efter skapat konto”, visar bl.a. följande.

Fas 1: Kom igång
Slutförd!
Snyggt! Du har nu slutfört första fasen och är redo att ta nästa steg.

Fas 2: [namn på aktuell tjänst]
Din bostad samlar intresse!
Gör din bostad mer intressant för potentiella köpare.

Fas 2: [namn på aktuell tjänst]
Vad händer nu?
Välkommen in i värmen!
Nu kan du börja testa intresset för en bostad som din. Spekulanter på [namn på hemsida] tar del av din bostadsprofil men kan inte se den exakta adressen. Tagga din bostad för att ge spekulanterna lite mer information att gå på, det ökar intresset! Du kan närsomhelst gå vidare till [namn på efterföljande tjänst] för att inleda en dialog med dina spekulanter, publicera bilder och annonstext. Då ökar också intresset. […]

Skärmavbild exempelobjekt [namn på aktuell tjänst]

Av skärmavbilden som finns infogad i MF:s yttrande framkommer bl.a. följande.

[adress]
[stadsdel, stad]
Inget pris ännu
Följ bostaden så får du ett mejl så fort bilder, pris och mer information publiceras.

3 rum
84 m²
Våning: 4 / hiss finns
Balkong finns
Lägenhet

Användarvillkor

Av handlingen framkommer bl.a. följande.

Användarvillkor för nyttjande av [namn på efterföljande tjänst] och [annat namn på aktuell tjänst]

[…]

[Annat namn på aktuell tjänst] är en marknadsföringskanal innan ett fastighetsförmedlingsuppdrag inleds som innebär en begränsad tjänst med mindre information om objektet, såsom storlek, antal rum och ungefärlig position. Med fastighetsförmedlingsuppdrag avses uppdrag där syftet är att anvisa en motpart (”köpare”) med vilken en Säljare kan träffa avtal om överlåtelse. För sådant fastighetsförmedlingsuppdrag ska särskilt uppdragsavtal ingås. [Annat namn på aktuell tjänst] möjliggör för användaren att följa antalet träffar, föra statistik och själv välja tidpunkt för övergång från [annat namn på aktuell tjänst] till annan tjänst. För köpare innebär [annat namn på aktuell tjänst] möjlighet att anmäla intresse och följa kommande försäljningar och bevaka marknaden.

Uppdragsavtal

I handlingen framgår bl.a. följande.

Ingen ensamrätt
Ingen bindningstid
Ingen uppsägningstid
Inga dolda kostnader

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarföretagets allmänna skyldigheter

Enligt 3 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen (FML) ska ett fastighetsmäklarföretag verka för att fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget följer god fastighetsmäklarsed och i lagen angivna skyldigheter.

Marknadsföring och förmedling av information utan uppdragsavtal

Av 1 kap. 2 § p. 3 FML framgår att begreppet förmedling avser en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart som uppdragsgivaren kan ingå avtal om överlåtelse eller upplåtelse med. Enligt 3 kap. 3 § FML ska bl.a. ett uppdragsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna.

I förarbetena till den nu aktuella lagen (prop. 2020/21:119 s. 98 f) finns bl.a. följande uttalanden om förmedlingsbegreppet:

Förmedling går ut på att anvisa uppdragsgivaren någon som är lämplig att ingå avtal med, dvs. sammanföra uppdragsgivaren med en motpart som uppdragsgivaren kan ingå avtal med. För att det ska vara fråga om förmedling krävs i praktiken att det vidtas en marknadsföringsåtgärd (t.ex. annonsering på en webbplats eller i en tidning) eller en annan inledande kontakt med spekulanter. En sådan annan inledande kontakt kan ha möjliggjorts genom förfrågningar från spekulanter eller slagningar i mäklarens kundregister.

Det är inte avgörande om uppdragsgivaren till slut verkligen ingår ett avtal med motparten, utan det som är av betydelse är om avsikten har varit att finna en motpart. Uppdraget ska alltså anses som förmedling även om det har avslutats utan att uppdragsgivaren har funnit någon som han eller hon träffar avtal med. Det är tillräckligt att en fastighetsmäklare med ett uppdragsavtal som grund vidtar åtgärder som syftar till att anvisa uppdragsgivaren en motpart som uppdragsgivaren kan träffa avtal med.

Liknande uttalanden återfinns i förarbetena till den föregående fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 46):

För att det ska anses vara fråga om förmedling krävs i praktiken att det vidtas en marknadsföringsåtgärd, t.ex. annonsering i tidning eller på Internet, eller en annan inledande kontakt med presumtiva motparter.

Vad avser det aktuella ärendet bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att annonserna som läggs ut under [namn på aktuell tjänst] förvisso innehåller mindre information om objektet än vad som sker vid en sedvanlig marknadsföring av ett objekt. MF gör dock gällande att det inte går att identifiera objekten med den information som framgår i annonserna, d.v.s. information om stad/ort, stadsdel, boendeform, gata, storlek och antal rum. Enligt Inspektionens bedömning beror detta helt på omständigheterna i det enskilda fallet. Att en spekulant kan identifiera ett objekt med den information som framgår under [namn på aktuell tjänst] är i vart fall inte uteslutet. Objekten blir dessutom än mer lättidentifierade med beskrivningar om våningsplan, tillgång till hiss, balkong, takhöjd, golvvärme och om bostaden exv. är barnvänlig.

MF gör vidare gällande att kontakterna från spekulanter på nivån [namn på aktuell tjänst] avser ett allmänt intresse för ett objekt inom ett visst område. Vidare anför MF att berörda säljare informeras om detta intresse och att det återkopplas till spekulanten om och för det fall att någon av dessa är villiga att ingå ett förmedlingsuppdrag. MF gör därmed gällande att det inte förmedlas någon information från spekulanter till säljare om intresse att förvärva ett specifikt objekt på nivån [namn på aktuell tjänst].

Med anledning av vad som framgår av förarbetena bedömer Inspektionen dock att förmedlingsåtgärden redan är påbörjad när en spekulant visar intresse för ett objekt till mäklarföretaget. Med beaktande av att objekt under vissa förhållanden kan identifieras, finns även möjligheten att en spekulant framför intresse av att förvärva ett specifikt objekt. Denna omständighet innebär även att en spekulants intresse för en bostad kan användas som ett incitament för säljaren att ingå uppdragsavtal med mäklaren och därmed få tillgång till spekulanten.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer sammantaget att MF:s upplägg under [namn på aktuell tjänst] innefattar både marknadsföring och kontakter med spekulanter som syftar till att anvisa säljaren en motpart som denne kan träffa avtal med. I sammanhanget beaktas att det inte är avgörande om säljaren till slut ingår ett avtal med motparten. Eftersom upplägget innebär att förmedlingsåtgärder vidtas innan uppdragsavtal undertecknats utgör upplägget ett åsidosättande av företagets skyldigheter i 3 kap. 2 § FML, vilket motiverar en varning.