Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av en vilseledande uppgift i marknadsföringen och objektsbeskrivningen om att fastigheten var så kallat Varudeklarerad. Även en prövning av fastighetsmäklarens omsorgsplikt då han inte närvarat vid kontraktsskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/ [namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in objektsbeskrivningen, skärmbilder och kopia på e-postmeddelanden.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har bland annat gett in köpekontraktet, uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, budgivningslistan, bouppteckningen, frågelistan, en redogörelse över försäljningsprocessen, kopia på e-postmeddelanden, försäkringsvillkor för försäkringen ”Varudeklarerad” med medföljande för- och efterköpsinformation, FRN:s beslut, en samtalslogg samt vittnesattest från en mäklarkollega och en mäklarassistent.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

I både objektsbeskrivningen och i marknadsföringen av objektet på företagets hemsida stod det att fastigheten var ”Varudeklarerad”, vilket är benämningen på en försäkring mot dolda fel. Först efter budgivningen blev de informerade om att säljarna vill ha en friskrivningsklausul. De blev chockade och sa att huset i alla fall hade försäkringen ”Varudeklarerad”, men det nekade mäklaren till. De anmärkte på att det stod på hemsidan, men under samtalet tog mäklaren bort informationen från hemsidan och fortsatte hävda att fastigheten aldrig varit ”Varudeklarerad”. De trodde då att de blandat ihop fastigheten med en annan men såg vid ett senare tillfälle att det stod att fastigheten var ”Varudeklarerad” i både objektsbeskrivningen och på hemsidan. De kände sig stressade och pressade att skriva på kontraktet då mäklaren meddelat att säljarna inte skulle sälja utan friskrivningsklausul. De menar att det går emot mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet att inte informera om friskrivningsklausulen innan budgivningen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Han har tidigare gett in sin version av händelseförloppet till FRN, som han bifogat sitt yttrande. Av hans redogörelse framgår att han fick i uppdrag att förmedla fastigheten av ett dödsbo. Säljarna var inte intresserade av försäkringen ”Varudeklarerad” utan valde i stället att göra en så kallad nivå 2-besiktning. Han beställde en besiktning av fastigheten och besiktningsmannen utförde en besiktning där han tydligt redogjorde för fel och brister i fastigheten.

Annonsen publicerades på en annonsplats för bostäder på internet den 28 augusti 2021, och hans assistent upprättade en objektsbeskrivning ur deras system.

Den första visningen hölls lördagen den 11 september klockan 12.00-13.00 med 14 anmälda sällskap. Köparna var inte med på den visningen utan kom på en senare visning den 15 september. Det var hans mäklarassistent som höll i visningen. Han hade löpande samtal dagarna efter visningen med köparna då de började lämna bud på fastigheten. De påtalade för honom att det står i prospektet att fastigheten är ”Varudeklarerad”, vilket inte stämmer. Han förtydligade att det har blivit ett tryckfel. Han har gjort ett misstag här eftersom han inte varit tillräckligt uppmärksam i framtagningen av objektsbeskrivningen. Köparna fick reda på det innan de undertecknade köpekontraktet och ett par dagar innan kontraktsskrivningen fick de ett utkast. De kom överens om att köpa fastigheten den 20 september. Vid den tidpunkten visste köparna att fastigheten inte var ”Varudeklarerad” samt att det är fanns en friskrivningsklausul. Han upprättade ett kontrakt som han skickade till köpare och säljare att läsa igenom den 21 september. Hans mäklarkollega höll i kontraktsskrivningen eftersom han var bortrest.

Den 23 september ringde köparna till mäklarkollegan och påpekade att det hade känts tryggare om fastigheten hade varit ”Varudeklarerad”. Mäklarkollegan informerade köparna om att de hade möjlighet att avstå. Här begick han ett misstag då han inte noterat att objektsbeskrivningen skrivits ut i tre exemplar med samma fel, att fastigheten är ”Varudeklarerad”. Dock visste köparna om det innan kontraktsskrivningen.

Veckan efter kontraktsskrivningen ringde köparna och framförde missnöje över att fastigheten inte är ”Varudeklarerad” och inte skyddar deras intressen som köpare. Han bad dem komma med en reklamation.

Han medger att han har brustit i sin uppsikt då det står i objektsbeskrivningen att fastigheten är ”Varudeklarerad”. Dock visste köparna om detta innan de skrev på kontraktet samt att de fick god tid på sig innan de kom in på kontoret och signerade. Mäklarkollegan och en av köparna samtalade om detta vid flera samtal om det innan de signerade.

Han har tyvärr personligen inte träffat köparna fysiskt då de inte var på den officiella visningen. Hans kollegor har dock varit med under denna process och intygar korrektheten i hans yttrande.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

Anmälarna har gett in fyra bilder på objektsbeskrivningen där fastigheten beskrivs som ”Varudeklarerad” på samtliga bilder. Det står på framsidan av objektsbeskrivningen tillsammans med bilden på fastigheten. På sida 2 förekommer begreppet tillsammans med en länk till hemsidan där den intresserade kan läsa mer om försäkringen. En helsida i objektsbeskrivningen beskriver vad ”Varudeklarerad” innebär och slutligen förekommer det även i slutet av objektsbeskrivningen.

Marknadsföringen på internet

Anmälarna har gett in en skärmbild som visar marknadsföringen som förekommer på en internetsida. Under beskrivningen av objektet finns en ruta där det står ”Grattis! Du tittar just nu på ett Varudeklarerat hus” som förekommer tillsammans med en länk där det står ”läs mer”. På skärmbilden syns också de lagda buden. Det senaste budet är daterat till den 13 september.

Köpekontraktet

Mäklaren har gett in kopia på köpekontraktet där följande framgår:

§ 6 Friskrivning - generell

Köparen har uppmanats att undersöka Fastigheten. Köparen godtar Fastighetens skick och avstår härmed med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i Fastigheten.

Säljaren har lämnat uppgifter om Fastigheten i bilagd frågelista.

Uppdragsavtalet

Kopian av uppdragsavtalet som getts in har ett stycke som informerar om försäkringen ”Varudeklarerad”. Stycket har kryssats över och uppdragsavtalet är signerat av båda dödsbodelägarna.

Mejlkonversation mellan anmälarna och mäklaren

Anmälarna har gett in e-postmeddelanden mellan dem och mäklaren:

Anmälarna: 6 oktober 2021 klockan 10:03

[…]Och så ser jag nu att i beskrivningen man får vid visningen att det står att huset är varudeklarerat, på första sidan. Och efter frågelistan så står det ”Grattis! Du tittar just nu på ett Varudeklarerat hus”

Men ni säger att det inte är varudeklarerat. Det måste ju gå under någon form av falsk marknadsföring?

Dessutom om alla som budat liksom jag trott att man får denna försäkring med så är det troligt att man budat högre än vad man skulle gjort i annat fall.

Mäklaren: 6 oktober 2021 klockan 10:32

Hej [namnet på köparen]

Försökte nå dig.

Har aldrig marknadsförts som Varudeklarat. Dock stämmer det när jag bad [namnet på mäklarkollega] att titta på objektsbeskrivningen. Att det står att det är det. Där har det blivit ett tryckfel.

Ni har själva pratat med besiktningsmannen vilket är [namnet på besiktningsföretaget]. Så det har ni sätt sedan tidigare. Vi har varit väldigt tydliga i att ägarna inte har kännedom om fastigheten och att det är med en friskrivningsklausul. Ni valde själva att gå med på att skriva kontrakt utan villkor annars hade de sålt till den andra budgivaren.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Mäklarens närvaro vid kontraktsskrivningen

Enligt 3 kap. 20 § samma lag ska mäklaren göra vad hen kan för att parterna ska komma överens i frågor som behöver lösas i samband med bostadsaffären. Om parterna inte har avtalat om något annat, ska mäklaren hjälpa dem att skapa de handlingar som krävs för köpet.

I förarbetena till den äldre fastighetsmäklarlagen står att mäklaren har en handlingsplikt mot parterna vid avtalsslutet och ska vara aktiv och observant på frågor som måste lösas. Mäklaren bör lägga fram förslag till en överenskommelse som passar både säljarens och köparens behov. Hen ska också förklara eventuella återgångsvillkors innebörd och göra vad hen kan för att parterna ska förstå villkoren. Mäklaren bär ansvaret för att se till att villkoren blir tydligt utformade så att det inte uppstår onödiga tvister om deras tolkning.

I länsrätten i Stockholms läns dom i mål Ö 9321-98 anförde Fastighetsmäklarnämnden att parternas undertecknande av köpekontraktet är ett av de viktigaste momenten i en slutuppgörelse. Fastighetsmäklarens omsorgsplikt medför att han eller hon i princip är skyldig att närvara när ett kontrakt undertecknas. Undantag från denna skyldighet kan godtas när, exempelvis, mäklarens närvaro skulle medföra stora kostnader eller andra betydande olägenheter. Länsrätten ansåg att en av mäklarens centrala uppgifter är att bistå avtalsparterna med upprättande av köpehandlingar och att förmedla innebörden av dessa, varför mäklaren så långt det är möjligt bör närvara vid undertecknandet av sådana handlingar.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att omsorgsplikten bland annat innebär att mäklaren ska bistå säljaren och köparen med de råd och upplysningar som de kan behöva för att komma överens i olika frågor. I princip bör mäklaren därför närvara vid kontraktsskrivningen. Kravet på mäklarens närvaro måste dock alltid bedömas efter förhållandena i det enskilda fallet och bedömningen ska utgå från säljarens och köparens behov. Hänsyn ska således inte tas till omständigheter som är hänförliga till mäklaren (beslut 2000-09-06:6, Fastighetsmäklarnämndens årsbok 2000, se även Kammarrätten i Stockholms dom i mål nr 133-07, meddelad den 21 september 2007).

I det aktuella ärendet är det utrett att NN inte närvarade vid kontraktsskrivningen. Han uppger själv att han inte gått igenom hela köpekontraktet med köparna utan enbart skickat kontraktet till parterna. Det framgår vidare av utredningen att kontraktsskrivningen hölls av mäklarkollegan, som uppgett att hennes första kontakt med köparna var samma dag. NN har anfört att han var bortrest och att han därför inte kunde närvara vid kontraktsskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser dock att mäklaren skulle ha närvarat vid kontraktsskrivningen och gått igenom hela kontraktet med köparna. Det till följd av att fastigheten hade marknadsförts på ett felaktigt sätt, det var fråga om ett dödsbo där säljarna inte hade kunskap om fastigheten samt att han inte träffat köparna tidigare.

Vid en samlad bedömning finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN har hanterat kontraktsskrivningen på ett sätt som inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Marknadsföringen och objektsbeskrivningen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftkostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgift om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller dock att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Stockholms dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04).

Enligt 8 § marknadsföringslagen är vilseledande marknadsföring att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Ord står mot ord i frågan om när NN fick vetskap om att en friskrivningsklausul skulle införas och när informationen fördes vidare till spekulanterna, varför förutsättningar för eventuell kritik eller påföljd saknas. Utelämnandet av information gällande en friskrivningsklausul är allvarligt ur marknadsföringssynpunkt eftersom uppgiften utgör väsentlig information som påverkar eller sannolikt påverkar en spekulants förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Fastighetsmäklarinspektionen vill därför framhålla vikten av att en fastighetsmäklare, så snart han får klart för sig att införandet av en sådan klausul är ett krav från säljaren, informerar en spekulant om detta, inte minst mot bakgrund av att det kan ha betydelse för köpeskillingens storlek (jfr beslut 2006-03-22:10 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2006).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens näringsverksamhet.

I ärendet är det utrett att NN marknadsfört fastigheten som ”Varudeklarerad” samt fört in uppgiften i objektsbeskrivningen som tillhandahölls på visningen trots att den inte har omfattats av den typen av försäkring. Utifrån mäklarens eget yttrande har marknadsföringen lagts ut på internet den 28 augusti. Skärmbilden som anmälarna har gett in visar att det senaste budet är lagt den 13 september. Informationen i marknadsföringen om att fastigheten skulle varit ”Varudeklarerad” får anses vara väsentlig och är i sig tillräcklig för att väcka särskilt intresse för fastigheten (jfr inspektionen beslut med dnr 19-0743 och 20-0823).

Om ett förmedlingsobjekt marknadsförs på ett vilseledande sätt till följd av ett förbiseende och marknadsföringen avbryts direkt har Fastighetsmäklarinspektionen bedömt att det föreligger förmildrande omständigheter (se bland annat beslut med dnr 20-1898). I det aktuella fallet har de felaktiga uppgifterna inte tagits bort omedelbart då den felaktiga objektsbeskrivningen även skrevs ut till kontraktsskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen gör bedömningen att NN har använt sig av vilseledande och otillbörlig marknadsföring i strid med marknadsföringslagen och han därigenom även har brustit i god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning för att han brustit i sin omsorgsplikt. Han meddelas även en varning för den felaktiga uppgiften i marknadsföringen om att fastigheten var ”Varudeklarerad”.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.