Beslut

Sammanfattning

Prövning av om en fastighetsmäklarens uttalanden till en spekulant har uppfyllt kravet på ett korrekt och affärsmässigt uppförande.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på ev. kedja]). Anmälaren har gett in två ljudfiler och en skärmbild av ett mejl från bostadsrättsföreningen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in en kopia av uppdragsavtalet, ett mejl från ordföranden i bostadsrättsföreningen, beräkning av föreningens ekonomi och objektsbeskrivning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren ringer till honom som intresserad köpare. Han inleder förhandling genom att berätta om efterforskningar kring bostadsrättsföreningens ekonomi där han påtalar att föreningen gissat på en avgiftshöjning om cirka ett år. Mäklaren menar att han inte känner till dessa uppgifter och att det är något som mäklare måste veta. Han lägger ett bud under utgångspris. Mäklaren säger direkt att budet inte är intressant, att han inte tror att säljaren är sugen på att sälja till honom längre och att han kan titta vidare. Han säger också att han inte kommer kontakta honom igen även om prisläget förändras framöver, samt att han inte arbetar med eventuella köpare som spekulerar om det ekonomiska läget ett år framåt i tiden. Efter samtalet skickar han en bild på ett mejl från styrelsen som styrker hans uppgifter, varpå mäklaren ringer upp på nytt och frågar gång på gång var han fått uppgifterna ifrån, vilket han inte vill säga.

Mäklaren menar att han inte fått det till sin egen mejl, vilket stämmer, men uppgifterna om mottagare är censurerade i bilden. Det framgår endast att avsändaren är från bostadsrättsföreningens styrelse och att uppgifterna han lämnat är riktiga. Mäklaren säger nu att han sett uppgifterna tidigare och kallar honom oseriös. Han avslutar med att säga att han aldrig är välkommen igen på någon visning som [namn på fastighetsmäklarföretag] håller i.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han har haft kontakt med anmälaren flertalet gånger. Både i samtal innan visning och på visningen av [namn på adress] har de en dialog om föreningen. Anmälaren visar redan då intresse för lägenheten och säger att den passar perfekt, men undrar också vad det är för bredband varpå han hänvisar anmälaren till föreningens hemsida där även all annan aktuell information finns, som t. ex. avgiftsändringar. I objektbeskrivning och i marknadsföringen på internet framgår även avgiftsändringen.

Efter helgen får han information från anmälaren att det inte gått så bra med hans försäljning men att han är fortsatt intresserad, men att han behöver göra närmare efterforskningar med bland annat banken. I början av februari säger han att han är klar med banken och att lägenheten inte är värd pengarna som säljaren önskar med anledning av föreningens ekonomi. Informationen om föreningen har han och anmälaren redan stämt av, däribland en hänvisning till föreningens hemsida om aktuell information. Anmälarens argument och ifrågasättande har han i det här läget mycket svårt att förstå med anledning av att de redan har haft en dialog om detta, dessutom har han fått klar och tydlig information från föreningens ordförande och föreningens hemsida. Sammantaget inklusive all kontakt han och hans kollegor haft med anmälaren gör han bedömningen att det är något som inte stämmer och han får svårt att välja sina ord på ett mer diplomatiskt sätt än vad som framgår av inspelningen.

Efter samtalet som spelas in kontaktar han genast ordförande i föreningen och frågar hur det kommer sig att spekulanten har en helt annan information än vad han fått från föreningen och vad som står på hemsidan. Han frågar även om det mejl som ser ut att komma från föreningen men som av någon anledning har dold mottagare. Ordförande svarar att det inte finns någon annan information eller beslut annat än vad som framgår på hemsidan, alltså samma svar som han fick i november.

Han och hans kollegor har före inspelningen av samtalet haft betydligt mer kontakt med anmälaren än enbart vid inspelningstillfället. All denna kontakt, tillsammans med hans sedvanliga kontroll med föreningen inför försäljningen, har resulterat i att han förstår att något inte stämmer samt att anmälaren agerande särskiljer sig från alla andra spekulanter vi träffar. Varför anmälaren valt att skicka en bild på ett mejl med dold mottagare etc. kan man bara spekulera i. Man kan även fundera på varför anmälaren fått informationen från den dolda mottagaren när övriga marknaden inte fått den informationen av samma dolda mottagare. Det mejl som ordföranden i föreningen skickar i februari och som speciellt riktar sig till [namn på konkurrerande fastighetsmäklarföretag] där föreningen bl. a. påtalar de oschyssta metoder och den negativa ryktesspridning som föranlett detta, förklarar en del av hans ordval i de sista samtalen med anmälaren. Hans tålamod tog slut och han hade svårt att hantera situationen och så här i efterhand kan han önska att han formulerat sig annorlunda, men det har också varit en mycket egendomlig och annorlunda dialog med anmälaren där det enskilda inspelade samtalet inte speglar hela situationen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Ljudfil 1

Anmälaren har skickat in två ljudfiler där samtal mellan mäklaren och anmälaren spelats in. Av den första ljudfilen framgår följande.

Mäklaren och anmälaren har ett samtal om anmälarens försäljning av sin bostad och om den efterforskning som anmälaren gjort om bostadsrättsföreningens ekonomi. Av samtalet framgår det att anmälaren på omvägar tagit del av ett uttalande från föreningen om kommande avgiftshöjningar. Han har inte fått det direkt därifrån men han har kunnat verifiera att den kommer därifrån [föreningen, Fastighetsmäklarinspektionens anmärkning]. Mäklaren uppger att han inte vet något om det.

Anmälaren: Med det här (föreningens ekonomi, Fastighetsmäklarinspektionens anmärkning) i åtanke, så tycker jag definitivt att lägenheten ligger för högt. Och det är synd, för att det är definitivt en lägenhet som passar mig alldeles utmärkt, egentligen, med tanke på planlösning och skick och läge och så där. Eee, så jag är jätteintresserad av den, men det innebär trots allt en ganska hög risk att gå in i det.

NN: [ej hörbart] … ska jag tolka då som att du inte är intresserad längre [ej hörbart]? 

Anmälaren: Nja, det beror på. Jag ska bara ta mina tankar med dig så får du liksom säga vad du tror.

Anmälaren berättar om andra mäklares tankar om vad avgiften skulle ligga på om cirka ett år och vad lägenheten då skulle vara värd. Samtalet fortsätter enligt följande.

Anmälaren: Så att om jag ska lägga ett bud nu…

NN: Mm. 

Anmälaren: …jag kommer ju inte lägga mig där…

NN: [ej hörbart] …nej…

Anmälaren: …för det är ju inte där vi är just nu, naturligtvis.

NN: Nej… [ej hörbart]

Anmälaren: Nej men precis, precis. Men i och med att det är en förhöjd risk att gå in i det, så tar jag ju en del av risken, även om jag lägger mig på ett bud på typ 2,8. Såattee…

NN: Ja men då är det inte intressant [namn på anmälaren], då får du titta vidare helt enkelt.

Anmälaren: Absolut, det kan jag göra. Men, men det är där jag ligger just nu och är det så att det är svårt att få tag i köpare och att säljaren tycker att det måste snabbas på en del, hör jättegärna av dig.

NN: Nej [namn på anmälaren], det kommer jag faktiskt inte göra. Det kommer inte jag göra, jag jobbar inte på det sättet. Jag jobbar bara med seriösa liksom spekulanter som liksom inte sitter och spekulerar om ett år eller liksom vad kan hända, vad kan inte hända, jag säljer bara för dagen.

Anmälaren: Ja, ja. Såklart.

NN: [ej hörbart] …marknad. Det blir jättesvårt för dig att köpa också [namn på anmälare] om du ska sitta och spekulera vad som kan hända i januari nästa år eller vad händer om fem år, det är jätte…det blir konstiga, det blir konstig bud…

Anmälaren: Nja men.

NN: …budförhållande till dagens marknad.

Anmälaren: Ja nej men, det, det här har ju att göra med föreningens ekonomiska sits liksom, så, så, så vi pratar ju…vi prat…

NN: [ej hörbart] höjer ytterligare, det finns ingenting som är skrivet. Sen förstår jag, allt i livet är en risk. Men det blir svårt att…jag säger till en säljare, ahmen tja, nu har vi en köpare här som tar den här kalkylrisken och så…säljaren…för han spelar det ju ingen roll.

Anmälaren: Förlåt, förlåt, vad sa du nu? En gång till.

NN: För säljaren spelar det ingen roll vilken kalkyl köparen gör [ej hörbart] utgår ju bara från dagens marknad om man säger så.

Anmälaren: Jaja, jaja, absolut, naturligtvis. Men det är det jag menar att om det nu skulle dra ut på tiden och det visar sig liksom att höjningar gör att marknadsvärdena sänks, och att säljaren vill ha det liksom sålt och måste liksom omvärdera, det är det jag tänker, om det inträffar, hör gärna av dig.

NN: Absolut, aa de är…jag tror inte att dom är så sugna på att sälja till dig längre [namn på anmälaren], om jag ska vara helt ärlig.

Anmälaren: Ne, ne det är ju upp till dom. Men... men liksom, det beror på liksom, hur situationen förändras, på sikt liksom.

NN: Ja, o ja, o ja, det kanske går upp en halv miljon från ingenstans, jag vet inte, det är bara att…jag tror inte att dom är så sugna på att sälja till dig, jag trodde mer att du ville stänga en affär idag, så dom har ju väntat på…

Anmälaren: Jag förstår.

NN: …visningar och så men det är lugnt…

Anmälaren: Nej där behöver jag tyvärr göra er besvikna i så fall.

NN: Ja men det är lugnt [namn på anmälaren]. Det är bara att kolla vidare och så önskar jag dig all lycka med din egen försäljning…

Anmälaren: Ja, tack så mycket.

NN: …så kanske vi ses på en annan visning.

Anmälaren: Ha det bra.

NN: Detsamma.

Anmälaren: Hejdå.

Ljudfil 2

Av den andra ljudfilen framgår följande.

Anmälaren: Tja.

NN: Tjena [namn på anmälaren].

Anmälaren: Tja.

NN: Tjaa, du har skickat ett sms till mig.

Anmälaren: Ja, jag ville bara visa…

NN: Ja vem är det som har skickat det här (mejlet från bostadsrättsföreningen, Fastighetsmäklarinspektionens anmärkning) till dig?

Anmälaren: Vad sa du?

NN: Vem är det som har skickat det här till dig?

Anmälaren: Det vill jag inte gå in på.

NN: Naa, det är oseriöst det här, det är ju… vad är det du håller på med? Jag fattar inte vad du vill komma fram till [namn på anmälaren].

Anmälaren: Vad jag håller på med?

NN: Ja jag fattar inte. Det här är ju…vem är det som har skickat det här till dig? Den här har jag fått en gång innan.

Anmälaren: Det var ju bara för att visa dig det som du inte kände till, eller som du sa att du inte kände till. Det var allt. Du undrade om jag hade fått det verifierat.

NN: Jo, jo. Men jag undrar vem är det som har skickat det till dig?

Anmälaren: Det vill jag inte gå in på.

NN: För det är ju inte du som har fått det här skickat till din mejl.

Anmälaren: Det vill jag inte gå in på.

NN: Ja, det är det jag menar, du verkar oseriös.

Anmälaren: Är jag oseriös?

NN: Ja, jag tänker liksom, varifrån har du fått det här ifrån, du kan väl bara säga var du har fått det här ifrån.

Anmälaren: Nej jag tänker inte gå in…vad jag säg…var jag har fått det ifrån.

NN: Ja, dåså, vet du…

Anmälaren: Enda anledningen till att jag skickade det till dig, det var för att du undrade om det stämde. Jag ville vis…

NN: Jo, jo, men jag har redan sett det här, men det här är ingenting verifierat. Det står ju så här: vi räknar kanske med den höga belåningen föreningen har. Jag tror inte på ordet kanske, jag kan bara utgå från det som är beslutat.

Anmälaren: Ja absolut, alltså, du sa att du som mäklare skulle vilja veta, därför tänkte jag att jag bara ville göra dig en tjänst.

NN: Jo men gör mig en tjänst och berätta vem det är som har skickat det här till dig.

Anmälaren: Nej, det tänker jag inte gå in på.

NN: Vad är det för tjänst du vill göra mig då? Jag fattar inte.

Anmälaren: Som du sa att du som mäklare var intresserad av informationen, att veta. Det var därför…

NN: Jo, men jag är ju intresserad av att veta vem det är som har skickat det till dig.

Anmälaren: Ja men…

NN: Då gör du mig en tjänst.

Anmälaren: Ja men det tänker jag inte gå in på som jag säger.

NN: Nej, okej.

Anmälaren: Jag trodde bara att du var intresserad av att se det där, men har du redan sett det så…

NN: Nej men du verkar oseriös, vännen, vet du vad vi gör, kom aldrig mer på en visning som [namn på fastighetsmäklarföretag] håller i. Du behöver inte dyka upp något mer [namn på anmälare]. Du är en oseriös lirare.

Anmälaren: Jag förstår verkligen inte vad det är som du tycker att jag har gjort något fel, eller?

NN: Nej vette fan, du är oseriös, du är en oseriös, du är inte välkommen igen på några visningar som [namn på fastighetsmäklarföretag] håller i. Så håll dig till nån…håll dig till något annat, kika någon annan stans. Ha det fint, tja.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att en mäklare ska uppföra sig korrekt och affärsmässigt gentemot sina kunder (jfr bl.a. Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 29 januari 2021 med mål nr 4941-20 och beslut med dnr 20-1325). Inspektionen har även uttalat att en mäklare bör visa tillbörlig respekt och aktsamhet mot de personer som mäklaren kommer i kontakt med i sin yrkesutövning (se beslut med dnr 19-0073).

Av utredningen framgår det att NN haft kontakt med anmälaren i egenskap av spekulant. Han har flertalet gånger under samtalen uttryckt sig avvisande och avfärdat spekulanten som oseriös. Även om en mäklare upplever kontakten med spekulant som påfrestande, får inte det påverka hur mäklaren väljer att uttrycka sig eller i övrigt bemöter spekulanten. Av samtalet framgår det vidare att spekulanten var beredd att lägga ett bud. Mäklaren borde därför ha försäkrat sig om spekulanten avsåg att lägga ett bud eller inte. I stället har hans bemötande riskerat att hindra spekulanten från att involvera sig i den fortsatta förmedlingsprocessen. Sammantaget bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att hans uttalanden inte uppfyller kravet på ett korrekt och affärsmässigt uppförande. Mot bakgrund av det ska NN meddelas en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.