Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har underlåtit att redovisa lägenhetsnumret på ett korrekt sätt i objektsbeskrivningen och i överlåtelseavtalet. Mäklarens hantering av visningen har också bedömts. Även en prövning av om mäklaren har underlåtit att uppfylla sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet och om hon har brustit i god fastighetsmäklarsed genom att inte upprätta dokumentation om att den skriftliga informationen om undersökningsplikten lämnades en kort tid före kontraktsskrivningen. Slutligen en prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en korrekt journal.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget]/[mäklarkedjan]). Anmälaren har gett in överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen, utdrag ur bostadsrättsföreningens senaste årsredovisning, ett informationsbrev från föreningen, fyra bilder, ett e-postmeddelande samt marknadsföring avseende en annan bostadsrätt i föreningen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, en mäklarbild, frågelistan, information om budgivning och undersökningsplikten samt bostadsrättsföreningens senaste årsredovisning och stadgar.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har angett fel lägenhetsnummer vid upprättandet av objektsbeskrivningen och överlåtelseavtalet avseende den bostadsrätt hans partner köpt. Detta har vållat en del praktiska problem i kontakten med Skatteverket och Lantmäteriet. Mäklaren har vidare underlåtit att informera om att bostadsrätten har en individuell lägenhetsspecifik skuld på 1 038 996 kronor. Denna information saknas i såväl objektsbeskrivningen som i överlåtelseavtalet. Mäklarens assistent har även förevisat två källarförråd som inte tillhörde bostadsrätten. Information om vilka förråd som tillhörde bostadsrätten lämnades först i samband med tillträdet.

Mäklaren har inte lämnat någon information om undersökningsplikten, utöver några allmänna formuleringar i överlåtelseavtalet. På tillträdesdagen överlämnades dock en journal, där det noterats att sådan information tillhandahållits den 11 april 2022. Vid påpekande om att detta inte var korrekt avvek mäklaren från mötet och återkom med en handrättad journal, där det påstods att information om undersökningsplikten lämnats den 10 april, alltså samma dag som överlåtelseavtalet undertecknades. Överlåtelseavtalet skrevs dock under någon timme efter det att han och hans partner förevisades bostadsrätten och lämnade ett anbud. De hann inte få någon information om undersökningsplikten innan kontraktsskrivningen.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Bostadsrättens nummer enligt lägenhetsförteckningen har angetts korrekt i objektsbeskrivningen och överlåtelseavtalet. Av förbiseende har dock bostadsrättens nummer enligt lagen (2006:378) om lägenhetsregister redovisats felaktigt. Detta har inte någon som helst rättslig innebörd och har inte förorsakat någon skada eller faktiska problem.

Hon har vid visningen av bostadsrätten informerat samtliga spekulanter, inkluderat köparen, om den del av föreningens lån som belastade bostadsrätten. Hon har vidare såväl digitalt som analogt överlämnat bostadsrättsföreningens årsredovisning och stadgar. Av dessa handlingar framgår att det föreligger en skuld belastande den förmedlade bostadsrätten. Bostadsrätten har dock inte varit pantsatt som säkerhet för skulden. Även vid tillträdet redogjorde säljarna för att de inte hade gjort något kapitaltillskott för att minska beloppet. Samtliga dessa omständigheter har medfört att hon har haft skäl att anta att köparen har varit fullt informerad i frågan.

Visningen ägde rum den 10 april mellan klockan 13.00 och 14.00. Anmälaren tillhandahölls då en objektsbeskrivning samt andra relevanta handlingar, däribland skriftlig information om undersökningsplikten. Även i frågelistan, som anmälaren fick på visningen, finns information om undersökningsplikten. Hon lämnade även muntlig information i frågan.

Anmälaren lade kort tid efter visningen ett dolt bud som accepterades av säljarna. Anmälaren önskade att kontraktsskrivningen skulle ske omgående, vilket säljarna godtog. Parterna träffades därför drygt en timme efter visningens avslut på mäklarkontoret och undertecknade, efter en genomgång, överlåtelseavtalet. Mot denna bakgrund fanns det ingen möjlighet för henne att lämna adekvat lagstadgad information förrän samma dag som kontraktsskrivningen.

Köparens bud var förenat med villkor om en snabb försäljning utan ytterligare visningar. Hon informerade om att säljaren inte var beredd att acceptera köparens bud under dessa förutsättningar om köparen ville införa ett besiktningsvillkor i överlåtelseavtalet. När hon tillfrågade köparen önskade denne inte införa något besiktningsvillkor.

Till lägenheten hörande förråd har inte förevisats av vare sig henne eller mäklarassistenten. Dörren har emellertid hållits öppen för spekulanter för att de på egen hand skulle ha möjlighet att gå ner i källaren och bedöma förrådets storlek. Säljarna har i frågelistan, som köparen fick del av före köpet, tydligt redovisat förrådets storlek till 5,3 kvadratmeter.

Uppdragsavtalet lämnades till säljarna den 21 februari 2022, men skrevs under digitalt den 1 mars. Av misstag har den 21 februari angetts i journalen som datum för avtalsingåendet. Vidare finns en felaktig notering i journalen om att ett tilläggsavtal har upprättats. Ett antal åtgärder har också felaktigt angetts vara utförda den 11 april, medan de borde ha noterats såsom vidtagna den 10 april.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet har undertecknats av säljarna samt mäklaren den 1 mars 2022.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet är undertecknat av parterna den 10 april 2022. Bostadsrättens nummer enligt lagen om lägenhetsregister anges till 1201.

Mäklarbilden

Av den mäklarbild som getts in av mäklaren framgår det att bostadsrättens nummer enligt lagen om lägenhetsregister är 1202.

Frågelistan

Säljarna har i frågelistan angett att de förråd som nyttjas av lägenhetsinnehavaren är ett källarförråd om cirka 5,3 kvadratmeter och ett förråd (en bur) i vinkällaren på cirka 53 gånger 79 centimeter. I inledningen av frågelistan finns även viss information om köparens undersökningsplikt.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges att lägenhetsnumret enligt adressregistret är 1201. Det framgår vidare att förutom ett källarförråd finns även en vinkällare där alla medlemmar har sitt eget förvaringsutrymme för vin.

Information om undersökningsplikten

Mäklaren har gett in ett informationsblad som hon uppger har lämnats till köparen vid visningen. I handlingen finns bland annat information om köparens undersökningsplikt och betydelsen av att bostadsrätten säljs i befintligt skick. Hon har även gett in en annan handling som anges utgöra en bilaga till [bostadsadressen]. Även i denna handling finns viss information om köparens undersökningsplikt.

Årsredovisningen

Såväl mäklaren som anmälaren har gett in bostadsrättsföreningens senaste årsredovisning. Under rubriken ”Individuell skuldsättning” framgår att föreningen liksom tidigare år har möjliggjort för de medlemmar som så önskat att öka insatskapitalet mot amortering av föreningens banklån. Det anges att en sådan insatsökning har inneburit lägre årsavgifter för de medlemmar som valt att utnyttja möjligheten.

Stadgarna

Mäklaren har gett in bostadsrättsföreningens stadgar. Däri anges bland annat följande.

Föreningens ursprungliga lån fördelas på respektive lägenhet enligt andelstalet. Räntekostnader som belöper på varje lägenhet betalas helt av respektive lägenhet. Minskning av, det på lägenheten fördelade lånet, sker genom ökat insatskapital. Erläggande av ökat insatskapital vid annat tillfälle än upplåtelsen, sker en gång per år. Datum beslutas av styrelsen. Ökat insatskapital kan högst erläggas med bostadsrättens andel av föreningens lån. […] Inbetalningen till föreningen med ökat insatskapital skall användas till att amortera på respektive lägenhets andel av föreningens lån.

Journalen

I journalen anges att uppdragsavtalet ingicks den 21 februari 2021 och att ett tilläggsavtal har upprättats, gåtts igenom och undertecknats den 10 april 2022.

Det anges vidare att sju åtgärder har utförts den 11 april 2022. Dessa åtgärder avser överlämnande av energideklarationen, förnyad kontroll av pantsättning och förfoganderätt, insättning av handpenningen på klientmedelskontot, tillhandahållande av objektsbeskrivningen till tilltänkta köpare, information till tilltänkta köpare om sidotjänster samt information till tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen.

Det anges att årsredovisningen och stadgarna har tillhandahållits den 10 april. Vidare har det initialt noterats att erbjudande till köparen om en boendekostnadskalkyl samt skriftlig information om undersökningsplikten har lämnats till köparen den 11 april 2022. En handskriven ändring till den 10 april har dock skett.

Bilder

Anmälaren har gett in två bilder som anges visa de förråd som mäklarassistenten felaktigt ska ha förevisat och påstått tillhöra bostadsrätten. Vidare har anmälaren gett in två bilder som visar de förråd som faktiskt tillhörde bostadsrätten.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Överlåtelseavtalet och objektsbeskrivningen

Av 3 kap. 20 § fastighetsmäklarlagen följer bland annat att om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. I skyldigheten att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen ingår att innehållet ska vara korrekt.

Av 3 kap. 15 § 1 st. p. 5 fastighetsmäklarlagen framgår det att lägenhetens nummer är en sådan obligatorisk uppgift som alltid ska anges i objektsbeskrivningen för en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det enligt vedertagen praxis är objektsnumret enligt bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning som ska anges i objektsbeskrivningen och överlåtelseavtalet, samt som används av banker och andra kreditinstitut vid pantsättning (se inspektionens beslut med dnr 20–0749).

Av utredningen framgår att det lägenhetsnummer som bostadsrättsföreningen använder i sin lägenhetsförteckning har angetts korrekt i objektsbeskrivningen och i överlåtelseavtalet. Det kan dock konstateras att NN inte har angett korrekt information om lägenhetsnumret enligt lagen om lägenhetsregister. Inspektionen har tidigare bedömt en sådan förseelse som ringa och avstått från att meddela påföljd (se inspektionens beslut med dnr 21–0717). Det finns inget skäl att göra avsteg från denna bedömning i aktuellt fall. Inspektionen finner därmed att den felaktiga uppgiften i objektsbeskrivningen och den felaktiga uppgiften i överlåtelseavtalet är att anse som ringa förseelser, som inte föranleder någon påföljd mot mäklaren.   

Visningen

Anmälaren har kritiserat mäklaren för att fel förråd förevisats och uppgett att korrekt information om vilka förråd som tillhörde bostadsrätten lämnades först vid tillträdet. Mäklaren har tillbakavisat kritiken. I den ingivna frågelistan finns uppgift om storleken på de förråd som tillhör lägenheten. Mot denna bakgrund finner inte Fastighetsmäklarinspektionen det visat att NN brustit i sina skyldigheter i frågan.  

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Av 3 kap. 12 § 1 st. fastighetsmäklarlagen följer att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Enligt andra stycket ska mäklaren skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som köparen har för att undersöka fastigheten och verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning.

I tredje stycket anges att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om detta.

Mot mäklarens bestridande har anmälaren kritiserat mäklaren för att inte ha lämnat information om bostadsrättens beräknade andel av bostadsrättsföreningens gemensamma lån och möjligheten att genom ett kapitaltillskott sänka årsavgiften. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte motbevisa mäklarens uppgift om att informationen har lämnats till köparen. Det finns även information i frågan i årsredovisningen och stadgarna.

Mäklaren har vidare uppgett att hon har lämnat såväl skriftlig, som muntlig, information om undersökningsplikten till köparen.

Av tidigare förarbeten framgår att den skriftliga informationen om undersökningsplikten ska ges till köparen i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att han eller hon har möjlighet att låta undersöka fastigheten (se prop. 2010/11:15 s. 56 f.).

Kammarrätten i Göteborg har i ett avgörande bedömt att den skriftliga informationen om undersökningsplikten inte får lämnas så sent som vid kontraktsskrivningen (se dom den 15 juli 2020 med mål nr 894–20).

I två tidigare beslut från Fastighetsmäklarinspektionen rörande information om undersökningsplikten bedömdes om informationen lämnats i godtagbar tid, då köparen tillhandahållits den skriftliga informationen dagen före kontraktsskrivningen (se besluten med dnr 21–0203 och 20–1791 [ej laga kraft]). Fastighetsmäklarinspektionen uttalade att det som utgångspunkt inte är i överensstämmelse med god fastighetsmäklarsed att den skriftliga informationen om undersökningsplikten tillhandahålls endast en dag före kontraktsskrivningen. Ett sådant kort tidsspann ger inte den tilltänkta köparen tillfredsställande tid för att hinna beakta informationen och få en möjlighet att mer ingående undersöka, eller låta undersöka, bostaden. I båda ärendena uppgav mäklarna att köparen varit pådrivande för en snabb affär och att de tagit upp frågan om att införa en besiktningsklausul, men att det avböjts av parterna. Inspektionen beslutade att avskriva ärendena i denna delfråga, men uttalade bland annat följande.

Fastighetsmäklarinspektionen vill dock framhålla att det i en situation av aktuellt slag är lämpligt att mäklaren i journalen, eller på annat passande sätt, dokumenterar att parterna har informerats om att ett tillhandahållande av informationen om undersökningsplikten en kort tid innan kontraktsskrivningen utgör ett avsteg från det normala förfarandet och att parterna har godtagit att detta sker. Enligt inspektionen bör det dock i princip aldrig kunna anses förenligt med god fastighetsmäklarsed att presentera informationen om undersökningsplikten så sent som vid kontraktsskrivningen.

I aktuellt fall har informationen enligt mäklaren tillhandahållits vid visningen drygt en timme innan parterna träffades på mäklarkontoret för kontraktsskrivning. I likhet med bedömningen i tidigare nämnda beslut anser inspektionen att det som utgångspunkt inte är i överensstämmelse med god fastighetsmäklarsed att tillhandahålla informationen så nära inpå ingåendet av överlåtelseavtalet. Det finns då inte någon reell möjlighet för köparen att hinna läsa igenom, förstå och överväga informationen samt ta ställning till en eventuell vidare undersökning.

Om parternas vilja likväl är att ingå avtal omgående har inspektionen, såsom redogjorts för, bedömt att det åligger mäklaren att dokumentera att parterna är införstådda med att det sena tillhandahållandet av informationen utgör ett avsteg från det normala förfarandet och att parterna har godtagit att detta sker. NN har inte inkommit med någon sådan dokumentation och får därmed anses ha brustit i att följa god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en erinran.  

Journalen

Enligt 3 kap. 18 § 1 st. fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget i en så kallad journal.

Enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen är skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35).

Uppgiften om när något har skett eller när en åtgärd har vidtagits är av avgörande betydelse, vilket gör att korrekta noteringar och dateringar av dem är en grundförutsättning för en fungerande journalföring.

Det kan konstateras att journalen innehåller felaktiga noteringar beträffande vilket datum som ett flertal åtgärder har vidtagits. Mäklaren har även uppgett att anteckningen om att ett tilläggsavtal har upprättats inte är korrekt. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer därmed att NN har åsidosatt sin skyldighet att upprätta en korrekt journal. Av tidigare beslut från Fastighetsmäklarinspektionen (jfr besluten med dnr 20–0351, 20–0524 och 2016–0927) följer att liknande typer av brister motiverar en erinran. Inspektionen ser ingen anledning att frångå praxis i detta fall.

Påföljd

NN meddelas en erinran för att hon har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att underlåta att dokumentera parternas godtagande av att den skriftliga informationen om undersökningsplikten inte tillhandahållits i god tid före kontraktsskrivningen samt för att ha underlåtit att upprätta en korrekt journal.