Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklarföretaget ägnar sig åt förtroenderubbande verksamhet när företaget, utöver fastighetsförmedling, upprättar skogsbruksplaner i värderingsuppdrag samt erbjuder ekonomitjänster samt rådgivnings- och andra juridiska tjänster inom olika områden.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen skriver av ärendet.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen har genom en tematisk tillsynsinsats uppmärksammat att fastighetsmäklarföretaget MF, utöver fastighetsförmedling, upprättar skogsbruksplaner i värderingsuppdrag, erbjuder ekonomitjänster samt rådgivnings- och andra juridiska tjänster inom olika områden.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har MF yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarföretagets yttrande

MF har uppgett i huvudsak följande.

Företaget erbjuder, utöver fastighetsförmedling, upprättandet av skogsbruksplaner i värderingsuppdrag. Vidare erbjuder företaget rådgivning inom skoglig planering, fastighetsrätt, avtalsrätt och skatterätt samt rådgivning kring generationsskiften för jord- och skogsfastigheter. Företaget hjälper även till praktiskt inom dessa områden samt inom området ekonomitjänster. Mäklarna utför samtliga tjänster.

Rådgivning inom avtals- och fastighetsrätt sker alltid inom ramen för ett förmedlingsuppdrag. Rådgivning inom skatterätt sker i regel i separata uppdrag efter att förmedlingsuppdraget har upphört. Utförandet av deklarationer samt upprättandet av överlåtelsehandlingar sker utanför förmedlingsuppdragen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarföretagets allmänna skyldigheter

Enligt 3 kap 2 § fastighetsmäklarlagen ska ett fastighetsmäklarföretag verka för att fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget följer god fastighetsmäklarsed.

Av 3 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen framgår bl.a. att ett fastighetsmäklarföretag inte får ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget. Vid bedömningen av om en verksamhet är förtroenderubbande ska beaktas verksamhetens art och omfattning, ersättningens storlek och omständigheterna i övrigt.

Av 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen framgår bl.a. att Fastighetsmäklar-inspektionen ska återkalla registreringen för ett fastighetsmäklarföretag som handlar i strid mot sina skyldigheter enligt denna lag. Om det kan anses tillräckligt får i stället ges en varning eller en erinran.

Kammarrätten har i målnr 311-16 ansett att det strider mot förbudet mot förtroenderubbande verksamhet för en fastighetsmäklare att upprätta en skogsbruksplan för en fastighet samtidigt som mäklaren har i uppdrag att förmedla fastigheten.

Enligt RÅ 2006 ref. 84 bör frågan om en verksamhet ska anses otillåten främst bedömas mot bakgrund av om verksamheten till sin art kan anses förtroenderubbande. Av prop. 2020/21:119 s. 120 framgår att med verksamhetens art avses att fastighetsmäklaren måste tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts, samt verksamhetens inverkan på ett förmedlingsuppdrag. Vidare framgår av förarbetena att utgångspunkten för förbudet för företag att ägna sig åt förtroenderubbande verksamheter är att fastighetsmäklarföretaget inte får ägna sig åt verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att de mäklare som är verksamma i företaget skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till nackdel för köpare eller säljare.  Därtill förtydligas att förbudet för företag att ägna sig åt förtroenderubbande verksamheter inte tar sikte på omständigheter kring förmedlingsuppdraget i sig, eftersom fastighetsmäklarföretag inte bedriver förmedling. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar därmed att prövningen av om ett mäklarföretag ägnar sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för mäklarna anställda i företaget, i första hand bör ta sikte på om verksamheten till sin art är förtroenderubbande.

I praxis är det fastslaget att vissa verksamheter till sin art är förtroenderubbande. Ett exempel är när mäklaren, vid sidan av sin förmedlingsverksamhet, har agerat som agent för en husfabrikant. Förmedling av lån och förmedling av bostadsrätter i den förening där fastighetsmäklaren är medlem är ett annat exempel och fastighetsmäklare som även är anställda hos företag eller organisationer som producerar eller förvaltar bostäder är ytterligare ett. Även mäklare som vid sidan av mäklarverksamheten är kontaktperson för ett typhusföretag har bedömts vara förtroenderubbande, medan förvaltning av bostadsrättsföreningars ekonomi, fastighetsförvaltning och juridiska uppdrag inom olika rättsområden är exempel på verksamheter som till sin art har ansetts inte vara förtroenderubbande.

Av utredningen i ärendet framkommer att MF , utöver fastighetsförmedling, upprättar skogsbruksplaner i värderingsuppdrag. Företaget erbjuder vidare rådgivning inom skoglig planering, fastighetsrätt, avtalsrätt och skatterätt samt rådgivning kring generationsskiften för jord- och skogsfastigheter. Företaget hjälper även till praktiskt inom dessa områden samt inom området ekonomitjänster.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att verksamheterna som framkommer i ärendet inte till sin art är sådana att de kan ge anledning till misstanke om att mäklarna verksamma i företaget skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till nackdel för en köpare eller säljare vid fullgörandet av ett förmedlingsuppdrag. I värderingsuppdrag är arvodet i normalfallet fast varmed incitament, typiskt sett, för mäklaren att ta andra hänsyn än rent yrkesmässiga ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opartiskhet undanröjs.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer därmed att de verksamheter som MF ägnar sig åt utöver fastighetsförmedling, inte är förtroenderubbande. Ärendet ska därför skrivas av.