Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarföretaget ägnar sig åt förtroenderubbande verksamhet när MF utöver fastighetsförmedling, även bedriver virkeshandel och skogsförädlingsindustri samt upprättar skogsbruksplaner i förmedlingsuppdrag där fastighetsmäklare verksamma i företaget är uppdragstagare.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar fastighetsmäklarföretagets MF registrering.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen har genom en tematisk tillsynsinsats uppmärksammat att fastighetsmäklarföretaget [mäklarföretagets namn), utöver fastighetsförmedling, även bedriver virkeshandel och skogsförädlingsindustri samt upprättar skogsbruksplaner, bl.a. i förmedlingsuppdrag där fastighetsmäklare verksamma i MF är uppdragstagare.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har MF yttrat sig i ärendet. Företaget har gett in en organisationsskiss.

Fastighetsmäklarföretagets yttrande

MF har uppgett i huvudsak följande.

MF bedriver skogsbruk på uppdrag av enskilda skogsägare samt skogsförädlingsindustri. Skogsbruksplaner upprättas inom avdelningen [namn på avdelning] av både anställda planläggare och externa entreprenörer, fastighetsmäklarna hör till avdelningen [namn på avdelning]. Det görs ingen skillnad på en skogsbruksplan som upprättas för att användas för skogsskötsel eller som beställs inför värdering eller fastighetsförmedling. Skogsbruksplaner i objektsbeskrivningar kan vara upprättade av MF men behöver inte vara det. Förmedlingsuppdragen sköts oberoende av andra verksamhetsgrenar. Fastighetsmäklarna är oberoende och arbetar i enlighet med god fastighetsmäklarsed på en öppen och fri marknad. De har även och ett eget resultatansvar.

Köp av avverkningsrätter utgör inte kärnverksamheten, men för skogsägare är försäljningen av virke det största ekonomiska utbytet och föreningen bedriver industri och virkeshandel. Det är skogsinspektörerna som sköter kontakter om avverkning av skog och köp av virke. Skogsinspektörerna tillhör något av de tio virkesområdena och finns placerades inom hela verksamhetsområdet.

MF har ca 630 medarbetare, varav 160 är skogsinspektörer och 6 är fastighetsmäklare.

Av MFs totala omsättning år 2022 stod skogsbruket och virkeshandeln, tillsammans med industrin, för nästan hela omsättningen. Fastighetsförmedlingen stod för endast en mycket liten del av den.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Enligt 3 kap 2 § fastighetsmäklarlagen ska ett fastighetsmäklarföretag verka för att fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget följer god fastighetsmäklarsed.

Av 3 kap. 9 § fastighetsmäklarlagen framgår bl.a. att ett fastighetsmäklarföretag inte får ägna sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget. Vid bedömningen av om en verksamhet är förtroenderubbande ska beaktas verksamhetens art och omfattning, ersättningens storlek och omständigheterna i övrigt.

Av 4 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen framgår bl.a. att Fastighetsmäklar-inspektionen ska återkalla registreringen för ett fastighetsmäklarföretag som handlar i strid mot sina skyldigheter enligt denna lag. Om det kan anses tillräckligt får i stället ges en varning eller en erinran.

Kammarrätten har i målnr 311-16 ansett att det strider mot förbudet mot förtroenderubbande verksamhet för en fastighetsmäklare att upprätta en skogsbruksplan för en fastighet samtidigt som mäklaren har i uppdrag att förmedla fastigheten.

Enligt RÅ 2006 ref. 84 bör frågan om en verksamhet ska anses otillåten främst bedömas mot bakgrund av om verksamheten till sin art kan anses förtroenderubbande. Av prop. 2020/21:119 s. 120 framgår att med verksamhetens art avses att fastighetsmäklaren måste tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts, samt verksamhetens inverkan på ett förmedlingsuppdrag. Vidare framgår av förarbetena att utgångspunkten för förbudet för företag att ägna sig åt förtroenderubbande verksamheter är att fastighetsmäklarföretaget inte får ägna sig åt verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att de mäklare som är verksamma i företaget skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till nackdel för köpare eller säljare.  Därtill förtydligas att förbudet för företag att ägna sig åt förtroenderubbande verksamheter inte tar sikte på omständigheter kring förmedlingsuppdraget i sig, eftersom fastighetsmäklarföretag inte bedriver förmedling. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar därmed att prövningen av om ett mäklarföretag ägnar sig åt verksamhet som kan rubba förtroendet för mäklarna anställda i företaget, i första hand bör ta sikte på om verksamheten till sin art är förtroenderubbande.

I praxis är det fastslaget att vissa verksamheter till sin art är förtroenderubbande. Ett exempel är när mäklaren, vid sidan av sin förmedlingsverksamhet, har agerat som agent för en husfabrikant. Förmedling av lån och förmedling av bostadsrätter i den förening där fastighetsmäklaren är medlem är ett annat exempel och fastighetsmäklare som även är anställda hos företag eller organisationer som producerar eller förvaltar bostäder är ytterligare ett. Även mäklare som vid sidan av mäklarverksamheten är kontaktperson för ett typhusföretag har bedömts vara förtroenderubbande, medan förvaltning av bostadsrättsföreningars ekonomi, fastighetsförvaltning och juridiska uppdrag inom olika rättsområden är exempel på verksamheter som till sin art har ansetts inte vara förtroenderubbande.

Av utredningen i ärendet framkommer att MF, utöver fastighetsförmedling, upprättar skogsbruksplaner i förmedlingsuppdrag där mäklare verksamma i MF är uppdragstagare, samt bedriver virkeshandel och skogsförädlingsindustri.

Mot bakgrund av avgörandet i kammarrättens målnr 311-16 bedömer Fastighetsmäklarinspektionen omständigheten att tjänstemän anställda av MF upprättar skogsbruksplaner i förmedlingsuppdrag där mäklare verksamma i MF är uppdragstagare, är en verksamhet som till sin art är förtroenderubbande.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer vidare att verksamheterna virkeshandel och skogsförädlingsindustri till sin art är sådana att de utgör förtroenderubbande verksamhet. Anledningen är att verksamheterna kan ge anledning till misstanke om att mäklarna verksamma i företaget skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn genom vinstintresset i företagets virkeshandel och skogsförädlingsindustri till nackdel för en köpare eller säljare vid fullgörandet av ett förmedlingsuppdrag. De aktuella verksamheternas omsättning föregående år utgjorde nästintill företagets hela omsättning, vilket har beaktats i bedömningen av att verksamheterna är förtroenderubbande.

Sammantaget ägnar sig MF åt verksamheter som kan rubba förtroendet för de fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i mäklarföretaget. Vid en samlad bedömning av omständigheterna i ärendet är annan påföljd än en återkallelse av registreringen inte aktuell. MFs registrering ska därför återkallas.