Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt sitt ansvar att upprätta ett korrekt förhandsavtal och upplåtelseavtal samt agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att inte utreda om bostadsrättsföreningen erhållit tillstånd av Bolagsverket att ta emot förskott.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretagets namn]). Anmälaren har gett in bokningsavtal, förhandsavtal med objektsbeskrivning, information från leverantören, kostnadskalkyl med intyg, depositionsavtal och bostadsrättsföreningens stadgar, upplåtelseavtal med objektsbeskrivning, ekonomisk plan och bostadsrättsföreningens stadgar samt ett dokument daterat den 13 april 2022.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.  

NN har inte kontrollerat att bostadsrättsföreningen erhållit tillstånd från Bolagsverket att ta emot förskottsbetalning, trots att det anges i förhandsavtalet att förskottet ska betalas i samband med att föreningen har erhållit sådant tillstånd. Föreningen hade inte tillstånd när anmälaren betalade förskottet. Förskottets storlek framgår varken av förhandsavtalet eller upplåtelseavtalet. Anmälaren fick information om storleken på summan först när NN skickade ett sms med påminnelse om betalning. Det finns inte något depositionsavtal upprättat för betalningen av förskottet, vilken skulle ske till NN:s klientmedelskonto. Upplåtelseavgiften och insatsen skulle betalas till en annan aktör än säljaren.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

När han fick besked om att anmälaren skulle erlägga handpenning förutsatte han att bostadsrättsföreningen erhållit tillstånd att ta emot förskott. Han kontrollerade inte att Bolagsverket hade lämnat föreningen sådant tillstånd och är av uppfattningen att det inte är hans skyldighet som fastighetsmäklare att utföra en sådan kontroll. En uppgift om handpenningens storlek har av förbiseende inte tagits in i upplåtelseavtalet. Parterna var dock eniga om handpenningens storlek och hade muntligen fått uppgift om den. Det har därför inte förekommit några tveksamheter kring parternas respektive skyldigheter i detta avseende.

Förhandsavtalet var inte förenat med svävarvillkor och var alltså bindande mellan parterna, varför han omedelbart betalade ut handpenningen från sitt klientmedelskonto till det av föreningen anvisade kontot. Mot bakgrund av dessa omständigheter var det inte nödvändigt att upprätta något depositionsavtal beträffande handpenningen. Inför betalning av slutlikviden om 4 050 000 kr hänvisade han anmälaren till det konto som föreningen angett i sina instruktioner och tog därför inte emot slutlikviden på sitt klientmedelskonto.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet ingicks mellan säljaren och NN den 15 augusti 2020.

Förhandsavtalet

Förhandsavtalet signerades digitalt av anmälaren och bostadsrättsföreningen, den 17 respektive den 18 september 2021.

Insats och upplåtelseavgift

Beräknad insats 4 500 000 kr

Beräknad summa 4 500 000 kr(…)

§ 2 Förskott

Förskottet ska betalas i samband med att bostadsrättsföreningen har erhållit tillstånd från Bolagsverket att ta emot förskott.

Bostadsrättsföreningen ska omgående informera förhandstecknaren när tillstånd erhållits.

Förskottet betalas genom insättning på fastighetsmäklarens klientmedelskonto i [bankens namn], konto nr [kontonummer] Konto [kontonummer] senast . Märk insättningen med nr: 27171. Förskottet ska i enlighet med villkoren i bifogat depositionsavtal omhändertas och förvaltas av fastighetsmäklaren med anledning av i detta förhandsavtal intaget villkor.

Betalt förskott ska avräknas mot den insats/upplåtelseavgift som bostadsrättsföreningens styrelse fastställt vid upplåtelse av bostadsrätten. (…)

§ 10 Betalning av insats m.m.

Föreningens styrelse fastställer insatsen och upplåtelseavgiftens storlek i samband med att lägenheten upplåts med bostadsrätt. I samband med betalning av insatsen och upplåtelseavgiften ska avdrag göras med ett belopp motsvarande betalt förskott.”

Dokument av den 13 april 2022

”Angående Bostadsrätten till lägenhet nr [förmedlingsobjektets lägenhetsnummer] i Brf [bostadsrättsföreningens namn och organisationsnummer] med adress [förmedlingsobjektets adress]

Betald Handpenning 450 000 kr

Betald Slutbetalning 4050 000 kr

Slutbetalning skall sättas in på brf [bostadsrättsföreningens namn] konto 13 april 2022.

Bank giro [bankgironummer]

Betalningsmottagare är [namn på företag via betaltjänst]. Summa 4050 000 kr (…)”

Depositionsavtal (bilaga till förhandsavtalet)

Depositionsavtalet avser betalning och deponering av bokningsavgiften om 50 000 kr.

Upplåtelseavtal

Upplåtelseavtalet signerades digitalt av parterna den 28 december 2021.

Insats och upplåtelseavgift

Insats 3 600 000 kr

Upplåtelseavgift 900 000 kr

Summa 4 500 000 kr (…)

§ 1 Betalningsvillkor

Förvärvaren ska betala insats, och i förekommande fall, upplåtelseavgift på följande sätt:

•       Betalar handpenning kronor
  genom insättning på fastighetsmäklarens klientmedelskonto nr Clearing [clearingnummer] Konto [kontonummer] i [bankens namn]. Märk insättningen med nr: 27171. Handpenningen ska i enlighet med villkoren i bifogat depositionsavtal omhändertas och förvaltas av fastighetsmäklaren med anledning av i detta upplåtelseavtal intaget villkor.
•       Betalar kontant på tillträdesdagen 4 500 000 kronor

Total summa köpeskilling 4 500 000 kronor (…)”

Det noteras att något depositionsavtal inte bilagerats upplåtelseavtalet eller tagits upp i förteckningen över upplåtelseavtalets bilagor.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Förevarande förmedlingsuppdrag ingicks innan nu gällande fastighetsmäklarlag trädde i kraft. 2011 års fastighetsmäklarlag är därför tillämplig på uppdraget.

Enligt 8 § äldre fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Bestämmelsen motsvarar 3 kap. 1§ i nu gällande fastighetsmäklarlag.

Handlingarnas utformning

Av 21 § äldre fastighetsmäklarlagen framgår att mäklaren ska verka för att parterna träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa parterna att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen motsvarar 3 kap. 20 § i nu gällande fastighetsmäklarlag.

De handlingar som mäklare upprättar ska vara adekvata i den meningen att det inte bör finnas några avtalsvillkor eller formuleringar som inte är relevanta för parternas förhållanden (se Förvaltningsrätten i Stockholms dom av den 10 juli 2015 i mål nr 24544-14). Mäklaren bör även rensa bort inadekvata formuleringar från standardavtal som hen har till sitt förfogande, även om de inte skulle medföra några tolkningsproblem eller fara för rättsförlust i det enskilda fallet (se Magnus Melin, Fastighetsmäklarlagen (1 jul. 2018), kommentaren till 21 § äldre fastighetsmäklarlagen).

I förevarande ärende saknar förhandsavtalet uppgift om förskottets storlek. Kravet på att ett eventuellt förskotts storlek ska anges i förhandsavtalet framgår av 5 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:614) i dess lydelse innan den 1 januari 2023. Enligt 5 kap. 4 § samma lag är ett förhandsavtal ogiltigt om det ingåtts i strid med bland annat 5 kap. 3 §. Mot denna bakgrund bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att förhandsavtalet är ofullständigt.

Vidare framgår av förhandsavtalet att NN ska i enlighet med ett bifogat depositionsavtal omhänderta och förvalta medlen med anledning av i förhandsavtalet intaget villkor. NN har uppgett att något depositionsavtal inte upprättats, att förskottet inte deponerats på hans klientmedelskonto och att förhandsavtalet inte innehållit något sådant villkor. Förhandsavtalet innehåller således felaktiga uppgifter om betalning och deponering av förskottet.

Ett depositionsavtal finns upptaget i förteckningen över förhandsavtalets bilagor och har bilagerats förhandsavtalet. Depositionsavtalet avser dock bokningsavgiften, vilken inte nämns överhuvudtaget i förhandsavtalet.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att depositionsavtalet saknar funktion i sammanhanget och att det som bilaga till förhandsavtalet riskerar att förvilla parterna (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut, ärende dnr 21-1615).

Enligt upplåtelseavtalet ska ett depositionsavtal beträffande handpenning finnas bifogat och att NN ska omhänderta och förvalta medlen med anledning av i upplåtelseavtalet intaget villkor. Av utredningen i ärendet synes dock ingen förtida inbetalning ha erlagts av köparen utöver bokningsavgiften och förskottet. Då det saknas villkor om deposition av förskottet, förskottet ska ha betalats direkt till säljaren och ingen ytterligare handpenning har reglerats i upplåtelseavtalet, finner Fastighetsmäklarinspektionen att upplåtelseavtalet innehåller en felaktig uppgift beträffande betalning och deponering av handpenning.

Av utredningen, däribland dokumentet som upprättats den 13 april 2022, framgår att slutbetalning skulle erläggas med 4 050 000 kr. Vad som angivits i upplåtelseavtalet om att anmälaren ska betala slutlikvid om

4 500 000 kr stämmer därför inte överens med de verkliga förhållandena. Fastighetsmäklarinspektionen noterar att upplåtelseavtalet saknar uppgift om betalningsmottagare av slutlikviden medan dokumentet från den 13 april 2022 anger en annan aktör än säljaren som betalningsmottagare.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det utifrån dessa omständigheter kan uppstå svårigheter för köparen att säkerställa att denne erlagt betalning med befriande verkan.

Sammanfattningsvis är det utrett att NN har i flera avseenden underlåtit att anpassa förhandsavtalet och upplåtelseavtalet till den aktuella affären. Handlingarna innehåller uppgifter som motsäger varandra, saknar funktion och/eller inte stämmer överens med de verkliga förhållandena.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att mäklaren har ett ansvar för att upprättade handlingar har ett entydigt innehåll som på ett korrekt och begripligt sätt reglerar förhållandet mellan parterna (jfr inspektionens beslut, ärende dnr 21-1615). Vid en sammantagen bedömning är handlingarnas brister sådana att förfarandet motiverar en varning.

Utredning av föreningens tillstånd att ta emot förskott

Av 5 kap. 2 § första stycket bostadsrättslagen i dess lydelse innan den 1 januari 2023 framgår att en bostadsrättsförening får ta emot förskott för en bostadsrätt endast av den som har tecknat ett förhandsavtal och om Bolagsverket har lämnat föreningen tillstånd att ta emot förskott. Enligt 10

kap. 3 § tredje punkten samma lag döms den som uppsåtligen eller av oaktsamhet tar emot förskott i strid med 5 kap. 2 §.

NN har uppgett att han förutsatte att bostadsrättsföreningen erhållit tillstånd av Bolagsverket att ta emot förskott när han fick besked om att anmälaren skulle erlägga en sådan betalning.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att föreningen inte behövt ta emot förskott men valt att göra det samt att NN inte känt till huruvida föreningen meddelats tillstånd att ta emot förskott eller inte.

Att utreda om föreningen hade meddelats tillstånd att ta emot förskottet kan inte anses vara en oskäligt betungande uppgift för mäklaren, medan beskedet huruvida tillstånd lämnats eller inte måste anses ha stor betydelse för parterna och deras mellanhavanden (se Ola Jingryd, Fastighetsförmedling, 2021, sjätte upplagan, sid. 221 f). Under dessa omständigheter anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har varit skyldig att utreda om bostadsrättsföreningen haft tillstånd att ta emot förskott när han fått uppgift om att anmälaren skulle erlägga en sådan betalning. Hans agerande är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed och motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN meddelas en varning för att ha upprättat ett bristfälligt förhandsavtal och upplåtelseavtal samt för att ha underlåtit att utreda huruvida bostadsrättsföreningen meddelats tillstånd att ta emot förskott. Förseelserna är varningsgrundande även var för sig.