Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat ansvarig mäklare utan att ha ett skriftligt uppdragsavtal med en konsument. Även en prövning av journalen och anbudsförteckningen har gjorts.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare riktat kritik mot NN (verksam vid [Fastighetsmäklarföretaget/kedjan) med anledning av hans agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrätt. Fastighetsmäklarinspektionen har valt att initiera ett tillsynsärende även gentemot den fastighetsmäklarkollega som var ansvarig för uppdraget (mäklarkollegan), ärende med dnr 22-1635. Anmälaren har gett in ett antal handlingar, bl.a. uppdragsavtalet, journalen, e-post-konversationer och sms-konversationer.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet.

Anmälan

Anmälaren uttrycker huvudsakligen sitt missnöje över att inte veta vem som egentligen ansvarade för förmedlingsuppdraget samt över en felaktig journal och anbudsförteckning.  

Fastighetsmäklarens yttrande

NN uppger i huvudsak följande.

Förmedlingsuppdraget ingicks den 7 juni 2021 och avslutades den 25 augusti 2022. Under den tiden agerade han medhjälpare endast under tiden den 23 maj – 3 juli 2022 när mäklarkollegan hade semester och innan han själv gick på semester. Därefter fortsatte han att sköta kontakten med den blivande köparen eftersom denne hade byggt upp ett förtroende för honom. Att han har stått som ansvarig mäklare på mäklarföretagets webbplats beror på att mäklarsystemet felaktigt angav honom som ansvarig för uppdraget i och med att mäklarkollegan var onåbar under sin semester. Den felaktiga justeringen som gjordes av mäklarsystemet ledde till att hans namn förekommer i samtliga handlingar i uppdraget, även när mäklarkollegan var tillbaka från sin semester den 27 juni 2022. Mäklarkollegan hanterade efter semestern kontraktsskrivningen och tillträdet.

Han anordnade de tre visningarna. Den 19 juni 2022 inkom det ett bud på 2 200 000 kr från de första budgivarna. Den 28 juni 2022 meddelade de att de återtog sitt bud. Detta bud arkiverades och lades i en separat anbudsförteckning. När de första budgivarna tog tillbaka sitt bud uppgav säljarna att de kunde tänka sig att sälja till en annan spekulant för utgångspriset 2 295 000 kr, trots att denne inte hade något lånelöfte och var i behov av en finansieringsklausul. Den här spekulanten, den andre budgivaren, la då utgångspriset. Fram till dess att han gick på semester hade han en löpande dialog med säljarna, köparen och köparens bank angående köparens lån. Av olika anledningar undertecknade parterna sedermera, den 26 juli 2022, ett överlåtelseavtal utan finansieringsklausul.

Han har fyllt i de åtgärder i journalen som han har utfört, även om det står att mäklarkollegan har utfört åtgärderna. Det har felaktigt noterats när handpenningen betalades ut samt när tilläggsavtalet ingicks. Han har bara noterat det visningstillfälle som den slutlige köparen närvarade vid.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Förmedlingsuppdraget

Enligt 9 § fastighetsmäklarlagen ska ett uppdragsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna.

Uppdragsavtalet i ärendet är inte undertecknat av NN utan av mäklarkollegan. Vid rubriken Medhjälpare finns följande villkor.

Uppdragsgivaren är medveten om och godkänner att förmedlingsarbetet i vissa delar kan komma att utföras av annan fastighetsmäklare på mäklarföretaget.

NN uppger att han har utfört samtliga förmedlingsåtgärder under tiden den 23 maj – 3 juli 2022. Av utredningen i ärendet framkommer att han under den tiden har hållit i flertalet visningar, hanterat budgivningen och arbetat fram överlåtelsehandlingar. När NN återkom från sin semester i slutet av juli 2022, har han fortsatt förmedlingsarbetet. NN har även tagit ut provisionen och angetts vara den ansvarige fastighetsmäklaren i marknadsföringen av objektet, i depositionsavtalet, i journalen och i anbudsförteckningarna samt i köparens ansökan om medlemskap till bostadsrättsföreningen. Efter sin semester har mäklarkollegan endast hållit i kontraktsskrivningen och tillträdet.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN i egenskap av medhjälpare har agerat så som om han har varit ansvarig fastighetsmäklare för uppdraget utan att ha ett skriftligt uppdragsavtal. För detta ska han meddelas en varning. Vad har anfört som delförklaring härtill, att hans namn förekommit i handlingarna på grund av mäklarsystemet, föranleder ingen annan bedömning.

Journalen och anbudsförteckningen

I 20 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.

Av förarbetena till bestämmelsen angående journalen (prop. 2010/11:15 s. 60-61) framgår bl.a. följande. De som har ett intresse av att veta vilka åtgärder mäklaren har vidtagit är främst säljare och köpare, men även Fastighetsmäklarinspektionen. Skyldigheten att dokumentera förmedlingsuppdraget omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten, kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning.

NN uppger att han har noterat de åtgärder i journalen som vidtagits av honom samt medger vissa felaktigheter. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar därtill, mot bakgrund av vad som framkommer av utredningen, att det felaktigt har noterats att flertalet åtgärder vidtagits samma dag, den 26 juli 2022, den dag som kontraktsskrivningen ägde rum. Merparten av dessa åtgärder har varit centrala moment. Det är även felaktigt noterat att ”säljaren erhållit handpenningen direkt från köparen”. Även om antalet visningar och när de hållits har sekundär betydelse är det en felaktighet att endast notera en av tre visningar, i synnerhet eftersom flertalet centrala moment som i normalfallet utförs i samband med en visning, såsom ”tillhandahållit objektsbeskrivning till tilltänkta köpare”, därmed har noterats ha utförts vid endast ett visningstillfälle. Det går inte heller att göra en bedömning av om han i tid har ”upplyst köparen om förhållanden rörande objektets skick som mäklaren iakttagit […]”, en åtgärd som har noterats ha utförts den 26 juli 2022, mot bakgrund av de flertalet konstaterade felaktiga dateringarna det datumet. Eftersom NN uppger att han har vidtagit samtliga förmedlingsåtgärder från den 23 maj 2022 till dess att uppdraget avslutades, förutom kontraktsskrivningen och tillträdet, och uppger att han har noterat de åtgärder i journalen som han har vidtagit, anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är tillräckligt fastställt att det är NN som har gjort de felaktiga noteringarna. Det sätt som NN har fört journal på lämnar enligt inspektionens mening mycket i övrigt att önska. Vid en sammantagen bedömning, då särskilt beaktas att journalens syfte gått förlorat, ska NN meddelas en varning för den felaktiga journalföringen.

Vad gäller anbudsförteckningen uppger NN att det första budet som lades på bostadsrätten ”arkiverades och lades i en separat budförteckning” efter att det återkallats. Av utredningen framgår två anbudsförteckningar, en där budet från de första budgivarna om 2 200 000 kr framgår och en där budet från den andra budgivaren om 2 295 000 kr framgår, samt att det är NN som har upprättat dem. Det framgår inte att det första budet återkallats eller att den andre budgivarens bud initialt förutsatte att lån beviljades.

Syftet med anbudsförteckningen är att återspegla en förmedlings budgivning. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att de två anbudsförteckningarna saknar hänvisning eller annan koppling till varandra och bedömer därmed att de inte återspeglar budgivningen. Genom att upprätta två separata förteckningar utan hänvisning eller annan koppling till varandra, samt genom att utelämna uppgifter om återtaget bud och villkor, anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har upprättat en bristfällig anbudsförteckning. Detta utgör grund för en varning.

Påföljd

NN ska meddelas en varning för att ha agerat ansvarig mäklare utan att ha undertecknat ett skriftligt uppdragsavtal, samt för att ha upprättat en felaktig journal och en bristfällig anbudsförteckning. De tre förseelserna utgör grund för varning bedömda även var för sig.