Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom. Även frågan om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att besvara förelägganden från Fastighetsmäklarinspektionen har prövats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid XX AB).

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in förteckning över samtliga förmedlingsuppdrag hon har ingått och avslutat mellan den 1 september 2021 till den 28 februari 2022. Efter en genomgång av den ingivna förteckningen förelades fastighetsmäklaren att inkomma med handlingar för fyra av dessa förmedlingsuppdrag. Handlingarna som hon gett in avser uppdragsavtal, anbudsförteckning, journal, köpekontrakt och dokumentation av kundkännedomsåtgärderna beträffande fyra förmedlingsuppdrag.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren har vid flertalet tillfällen inte vidtagit de åtgärder som krävs enligt penningtvättslagen vid förmedlingsuppdrag under vår samt höst 2021. Kundernas identiteter har inte kontrollerats och inte heller har mäklaren kontrollerat huruvida kunderna utgjort PEP.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Alla handlingar gällande tidigare förmedlingsuppdrag finns arkiverade hos mäklarföretaget hon vid tillfället var verksam vid. Hon är inte längre verksam på det mäklarföretaget, efter 12 år vid det företaget slutade hon och öppnade egen verksamhet.

Eftersom hon har slutat och öppnat konkurrerande verksamhet, XX, får hon inte tillträde till arkivet utan är utelämnad till en anställd vid förra företaget som hjälper henne att ta fram underlag och detta tar lång tid då arkiven tydligen är stora. Fastighetsmäklarens dator och mobil omhändertogs direkt när hon sa upp sig så allt digitalt sparat underlag från uppdrag via tidigare anställning har hon således ingen möjlighet att få fram längre. Därav har hon inte kunnat inkomma med vissa handlingar som Fastighetsmäklarinspektionen har begärt. Hon har skickat in allt som stått i hennes makt att skicka och hoppas att Fastighetsmäklarinspektionen kan ta hänsyn till aktuell omständighet som står utom hennes kontroll. Det finns inget uppsåt att inte inkomma med handlingar utan det beror på den mänskliga faktorn och den hårda konkurrens som råder när man som partner i ett bolag väljer att gå vidare efter lång och trogen tjänst.

Om det däremot avser förmedlingar via XX har hon tillgång till samtliga underlag.

Vad gäller de olika datumen för kontroll av ID handling samt kopiering så kontrollerar hon identitetshandlingar när hon skriver förmedlingsuppdrag men kopiering sker i vissa fall vid kontraktsskrivning när hon har tillgång till kopiator. I andra fall kan fel datum ha angetts på grund av mänskliga faktorn, men hon utför kontrollerna i tid.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat dokumentationen av de åtgärder som fastighetsmäklaren har vidtagit för att uppfylla penningtvättslagstiftningen vid de fyra förmedlingsuppdragen. De övriga dokumenten som finns i ärendet har endast utgjort ett underlag för bedömningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Förmedlingsuppdrag 2

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom av köparen

Det saknas notering om mäklaren utrett huruvida det funnits någon verklig huvudman avseende köparen.

Av dokumentationen framgår att handlingen är kopierad den 31 augusti 2022 avseende köparen. Vidare framgår att identitetskortnummer är antecknat den 5 december 2021.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Inom ramen för god fastighetsmäklarsed ingår också att följa annan tillämplig lagstiftning.

Besvarande av Fastighetsmäklarinspektionens förelägganden

Av 28 § fastighetsmäklarlagen framgår att en registrerad mäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som behövs för tillsynen.

Enligt 29 § samma lag ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt för inspektionen i stället meddela en varning eller erinran. Bestämmelsen har överförts i huvudsak oförändrad från 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den tidigare lagen (prop. 1994/95:14 s.70) anförs följande.

Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar låta fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder. […]

När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning ska ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärendet kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte nödvändigtvis fördröjs. Möjligheten till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

NN har vid förelagts att inkomma med en rad olika typer av handlingar avseende fyra förmedlingsuppdrag. Hon har underlåtit att inkomma med riskbedömningen avseende penningtvätt och finansiering av terrorism för samtliga förmedlingsuppdrag. NN har inte heller inkommit med de riskbaserade rutinerna för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism enligt penningtvättslagen. Hon har vid flertalet tillfällen påmints om att inkomma med aktuella handlingar då hon inte inkommit med dem.

Hon har uppgett att hon inkommit med allt som stått i hennes makt, men samtidigt angett att hon har tillgång till alla dokument kopplade till förmedlingsuppdrag som tecknats via hennes nya verksamhet. Utredningen visar även att ett av de granskade uppdragen förmedlats via hennes nya verksamhet. NN har således enligt egna uppgifter, full tillgång till handlingar kopplade till åtminstone den förmedlingen. Det går således att ifrågasätta huruvida NN vid tidpunkten för uppdragens utföranden haft dokumenterad allmän riskbedömning och dokumenterade riskbaserade rutiner för verksamheten. Detta är dock inte otvetydigt fastställt. Det är enligt Fastighetsmäklarinspektionen däremot otvetydigt fastställt att NN i vart fall underlåtit att inkomma med aktuella handlingar.

Med hänsyn till detta samt till vad NN har uppgett som anledning till att hon inte inkommit med handlingarna, anser inspektionen att NN inte har säkerställt att dokumenten hänförliga till hennes förmedlingsverksamhet har bevarats på ett tillfredställande sätt. Enligt inspektionens tidigare praxis undantar mäklarens byte av arbetsgivare inte mäklaren från skyldigheten att bevara och ge in handlingar (se beslut med dnr. 2019–1120).

Enligt praxis är det varningsgrundande även om en mäklare är behjälplig i utredningen genom yttranden, men någon eller några handlingar inte lämnas in till inspektionen, se även beslut 19-0584. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning har NN allvarligt åsidosatt god fastighetsmäklarsed och förseelsen motiverar en varning.

Åtgärder kundkännedom

Av 28 § fastighetsmäklarlagen följer att inspektionen även ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och föreskrifter som har meddelats i anslutning till den lagen.

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen enligt 1 kap. 2 § 13 penningtvättslagen och 2 kap. 1 § samma lag ska fastighetsmäklaren göra en riskbedömning av kunden.

Utifrån riskbedömningen av kunden ska sedan mäklaren vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Med åtgärder för kundkännedom avses bland annat en kontroll av kundens identitet, en utredning av om kunden har en verklig huvudman och i förekommande fall en kontroll av den verkliga huvudmannens identitet. Detta följer av 3 kap. 7, 8 och12 §§ penningtvättslagen. Enligt 3 kap. 1 § 1 st. 1 p., och 3 kap. 4 § penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare uppnå kundkännedom innan en affärsförbindelse etableras eller innan en enstaka transaktion som uppgår till 15 000 euro eller mer utförs. Detta innebär att fastighetsmäklaren ska ha slutfört kontrollerna av uppdragsgivarens och den verkliga huvudmannens identitet innan uppdragsavtalet undertecknas. Kontrollerna av motpartens och den verkliga huvudmannens identitet ska vara slutförda innan parterna undertecknar köpekontraktet.

Av propositionen 2016/17:173 (s. 241) framgår det bland annat följande om vad som avses med verklig huvudman.

Med verklig huvudman avses en fysisk person som ytterst äger eller kontrollerar en juridisk person eller en fysisk person till vars förmån någon annan handlar […]. Det kan således finnas en verklig huvudman bakom både fysiska och juridiska personer. Fysiska personer har inga ägare eller annan som kontrollerar dem på det sätt som avses i definitionen av begreppet verklig huvudman. För fysiska personer rör det sig därför i första hand om s.k. bulvanfall. Med bulvanfall avses situationer då en person handlar för annans räkning, men gentemot verksamhetsutövaren agerar som att handlandet sker för egen räkning. Om verksamhetsutövare konstaterar ett bulvanförhållande kan således en fysisk person ha en verklig huvudman

Vid tidpunkten för utförande av förmedlingsuppdraget 2 gällde Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2019:1). Av 14 § KAMFS 2019:1 framgick det att fastighetsmäklaren ska kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Av 15 § KAMFS 2019:1 framgår vidare att fastighetsmäklaren ska dokumentera kontrollåtgärderna genom att bevara en kopia på den granskade handlingen. Av dokumentationen ska det framgå när kontrollen av den verkliga huvudmannens identitet har utförts.

Utredningen visar att det saknas notering om huruvida det har utretts om det funnits någon verklig huvudman avseende köparen i förmedlingsuppdraget 2. NN har vid flertalet tillfällen förelagts att redogöra för huruvida hon har vidtagit åtgärder för att utreda det men någon redogörelse eller dokumentation som stödjer att utredning ska ha utförts har emellertid inte inkommit.

Fastighetsmäklarinspektionen har därför att utgå ifrån att hon inte utrett huruvida det funnits någon verklig huvudman då hon varken bemött det eller inkommit med dokumentation som visar det. Det får således utifrån utredningen förstås att hon inte har vidtagit åtgärder för att utreda om det förekommit någon verklig huvudman angående köparen. Att etablera affärsförbindelse eller utföra enstaka transaktion utan att först uppnå kundkännedom om kunden står i strid med uttryckliga bestämmelser i penningtvättslagen (se bland annat Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 20–0109 samt 19–0584). Fastighetsmäklarinspektionen finner därmed att NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen. Förseelsen utgör grund för varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning för att hon inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om parterna i förmedlingsuppdraget 2 och en varning för att ha underlåtit att komma in med begärda handlingar.