Beslut

Sammanfattning

Prövning av om marknadsföringen av bostadsrätten har varit vilseledande när uppgift lämnades i objektsbeskrivningen om att bostadsrättsföreningens åtgärder i underhållsplanen till största delen består av löpande underhåll när det i planen finns ett planerat fasadbyte. Dessutom en prövning av om bostadsrätten har marknadsförts på ett vilseledande sätt när den dels beskrevs som liggande högst upp i huset, när det ligger en vindslägenhet ovanför, dels beskrevs ha brädgolv. Vidare en prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt objektsbeskrivning avseende uppgiften om bostadsrättens boarea respektive driftskostnader. Även prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt journal. Slutligen en prövning av förhållandet att mäklaren efter att ha förelagts att ge in objektsbeskrivningen till Fastighetsmäklarinspektionen har gett in en inaktuell version av den och därigenom försvårat inspektionens tillsyn.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget]/[mäklarkedjan]). Anmälaren som är en av två köpare av den aktuella bostadsrätten har gett in överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen som tillhandahölls tilltänkta köpare på visning, depositionsavtalet, budgivningslistan, en frågelista, likvidavräkningen, mäklarbilden, en planritning, en sammanställning av elkostnaden, journalen, bostadsrättsföreningens underhållsplan för perioden 2012–2041, en mejlkonversation med en säljare på en byggvaruhandel, ett foto av en namnlista i hissen samt ett utlåtande över ett mätuppdrag.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN genom ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in ett utkast till objektsbeskrivningen, uppdragsavtalet, journalen, överlåtelseavtalet, en faktura avseende ett golv samt en mejlkonversation med en golvleverantör.

Fastighetsmäklarinspektionen har även tagit del av ett beslut gällande den aktuella förmedlingen fattat av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN).

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

På det sätt som bostadsrätten beskrevs i marknadsföringen matchade den hennes önskemål men tyvärr stämde inte beskrivningen med verkligheten. Hon riktar kritik mot NNs utförande av förmedlingsuppdraget på följande punkter.

Objektsbeskrivningen

Bostadsrättens storlek

Vad gäller uppgiften om bostadsrättens boarea uppgår den summerad enligt måtten på planritningen till 66 kvadratmeter men i objektsbeskrivningen lämnas uppgift om att den uppgår till 53 kvadratmeter. Dagen efter visningen frågade hon NN om måtten på planritningen stämmer och fick svaret att han inte hade anledning att misstro informationen han hade fått. I frågelistan har säljaren uppgett att boarean uppgår till 53 kvadratmeter. Senare uppmättes boarean av en besiktningsman till 51,88 kvadratmeter.

Bostadsrättens läge

Bostadsrätten beskrevs också i marknadsföringen som belägen högst upp i huset. Förhållandena att lägenhetens balkong är belägen högst upp samt att det av namnlistan i hissen framstår som att våningsplanet fem är det översta våningsplanet talar också för det. Det var också en egenskap som vägde tungt i beslutet att förvärva bostadsrätten. Det visade sig dock inte stämma. Vinden ovanför är inredd så det bor alltså någon ovanför den aktuella lägenheten. NN menar i efterhand att han på visningen muntligen ska ha informerat om den felaktiga uppgiften som lämnades i objektsbeskrivningen. Hon har dock inte informerats om det. Det var först efter kontraktsskrivningen som säljaren informerade henne om att grannen bredvid har en etagelägenhet.

Golvet

I objektsbeskrivningen anges också felaktigt att lägenheten har ”brädgolv”. I frågelistan har säljaren uppgett att golvet är ekparkett men hon har från en återförsäljare av golv fått uppgift om att det varumärket enbart tillverkar laminat- och vinylgolv.

Driftskostnaderna

I objektsbeskrivningen lämnas dessutom uppgift om bostadsrättens driftskostnad bestående av försäkring och elkostnad. Elkostnaden uppges vara 150 kronor per månad men efter samtal med elleverantören efter kontraktsskrivningen fick hon veta att kostnaden i själva verket uppgår till det dubbla. Kostanden för elnätet och den rörliga delen har varit i snitt 215 kronor per månad enligt säljaren och därtill en abonnemangsavgift om 1018 kronor per år enligt uppgift från elbolaget. Mäklaren menar att lägenheten har varit uthyrd vilket medför att korrekt uppgift inte har gått att få fram men säljaren har i efterhand mejlat henne uppgifter om elkostnaderna som styrker att de är dubbelt så höga mot vad som har angetts i objektsbeskrivningen.

Bostadsrättsföreningens planerade fasadbyte

NN har slutligen också i objektsbeskrivningen lämnat uppgift om att bostadsrättsföreningen inte har några nämnvärda åtgärder eller större kostnader i sin underhållsplan utöver löpande underhåll. En medlem i föreningen informerade henne dock senare om att byggnaden är klädd med problematisk enstegstätad putsfasad. I underhållsplanen som hon också fick av denne anges att ett fasadbyte är planerat till år 2025 som uppgår till en kostnad av 1 600 000 kronor. Utslaget på föreningens 33 medlemmar blir det omkring 50 000 kronor per medlem. Den enda handlingen hon fick på visningen var visningsbroschyren.

Journalen

Vid kontraktsskrivningen ombads de underteckna mäklarjournalen. De frågade då NN om säljaren hade godkänt journalen och objektsbeskrivningen eftersom den senare innehöll ett antal felaktigheter. Mäklaren menade då att säljaren hade lämnat fullmakt och därför inte behövde underteckna journalen. Hon bad därför om att få den skickad till sig efter att säljaren hade undertecknat den för att även hon underteckna den men det fick hon aldrig.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN bestrider att han ska ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed eller på annat sätt ska ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen och har uppgett i huvudsak följande.

Objektsbeskrivningen

Bostadsrättens storlek

Han fick uppgiften om att bostadsrättens boarea är 53 kvadratmeter från säljaren när uppdragsavtalet ingicks. Uppgiften återfinns också i informationen i mäklarbilden som han tog del av vid uppdragets ingående. I mäklarbilden anges storleken som en cirkauppgift varför även han angav den på det sättet i objektsbeskrivningen med uppgift om varifrån uppgiften härrörde. I den lämnas även andra förbehåll avseende boarean. På begäran av anmälarna tillhandahölls även de mäklarbilden vid kontraktsskrivningen. Eftersom den uppmätta avvikelsen enbart uppgår till en kvadratmeter anser han sig inte ha haft anledning att ifrågasätta uppgiften utan har haft rätt att ange uppgiften om 53 kvadratmeter i objektsbeskrivningen. Därtill har också säljaren genom sin signatur godkänt objektsbeskrivningen. Det är inte han som har upprättat planritningen. Det framgår dock även av planritningen att bostadens boarea är 53 kvadratmeter samt att avvikelser kan förekomma.

I samband med förmedlingsuppdragets ingående överlämnade han en så kallad frågelista till uppdragsgivaren och informerade om vikten av att påtala kända fel och brister för tilltänkta köpare. Det gjordes den 9 juli 2022. Frågelistan hölls tillgänglig för envar som besökte bostaden.

Driftskostnaderna

Med anledning av att bostadsrätten hade varit uthyrd under en längre period hade säljaren inte några uppgifter om driftskostnader. Han lämnade därför schabloniserade uppgifter om driftskostnaderna i objektsbeskrivningen vilka säljaren har godkänt. Han hade inte anledning att ifrågasätta uppgifternas riktighet.

Bostadsrättens läge i huset

Han vidgår att han i objektsbeskrivningen har uppgett att bostaden är belägen högst upp i huset. Emellertid anges också att bostaden finns på våning fem av sex vilket också framgår av planritningen. När han och anmälaren befann sig på balkongen under visningen frågade hon om det fanns en vindslägenhet ovanför vilket han bekräftade. Det har också meddelats samtliga övriga tilltänkta köpare. Köparen kan således inte ha vilseletts att tro att lägenheten är belägen högst upp i huset. Frågan har dessutom prövats av förvaltningsrätten i Karlstad (Kammarrätten i Göteborg meddelade inte prövningstillstånd) som undanröjde varningen som en mäklare meddelats för att i marknadsföringen ha uppgett att lägenheten var belägen högst upp i huset trots att den i själva verket låg näst högst upp (Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 15 november 2021 i mål nr 2063–21).

Golvet

Anmälarens kritik avseende att lägenheten inte har ett trägolv som kan omslipas såsom utlovats i marknadsföringen tillbakavisas. Uppgiften härrör från säljaren som har godkänt objektsbeskrivningen och kan styrkas av ett underlag som han erhållit efter köpet. Han har alldeles oavsett inte haft anledning att misstänka att det förhöll sig på något annat sätt.

Bostadsrättsföreningens planerade fasadbyte

Gällande kritiken avseende bostadsrättsföreningens underhållsplan har han tillhandahållit anmälaren såväl underhållsplanen som årsredovisningen på visningen. Det finns emellertid inte någon lagstadgad skyldighet för mäklare vare sig att studera innehållet i underhållsplanen eller i detalj redogöra för innehållet i en sådan. Det åligger inte heller mäklaren att förutse och informera om var och en av de faktorer som i framtiden eventuellt kan komma att påverka medlemmarna avseende planens innehåll. Det är ostridigt att säljaren har godkänt att uppgiften om kommande underhåll i föreningens fastighet skulle föras in i objektsbeskrivningen och att uppgiften härrör från denne. Han har inte haft anledning att misstänka att det inte förhöll sig på det sätt som säljaren uppgav. Anmälarens påstående om att hon inte ska ha erhållit vare sig underhållsplanen eller årsredovisningen på visningen tillbakavisas.

Journalen

Angående anmälarens kritik avseende den upprättade journalen stämmer det inte att han ska ha uppgett att denna inte behöver undertecknas även om det stämmer i sak. Parterna har inte någon skyldighet att underteckna journalen, inte heller har mäklaren någon skyldighet att verka för att den ska undertecknas enligt gällande rätt. Påståendet att han inte ska ha överlämnat journalen till anmälaren stämmer inte heller. För att styrka det har han gett in en kopia av journalen till inspektionen. Det framgår också av anmälan att köparen erhöll journalen. Anledningen till att den inte hade undertecknats av säljaren var att denne inte närvarade vid kontraktsskrivningen. Han vidgår efter påpekande från Fastighetsmäklarinspektionen att uppdragsavtalet undertecknades den 29 mars 2021 men av förbiseende har felaktiga datum uppgetts för när uppdragsavtalet ingicks respektive när frågelistan överlämnades till uppdragsgivaren i journalen.

Hans skyldighet som tillsynsobjekt

Vad gäller omständigheten att han till Fastighetsmäklarinspektionen har gett in ett utkast av objektsbeskrivningen istället för den version som faktiskt tillhandahölls tilltänkta köpare gjordes det av misstag. Han vidgår att det är den objektsbeskrivning som anmälaren har gett in till inspektionen som är den version som har tillhandahållits tilltänkta köpare. Med anledning av att en av skillnaderna mellan versionerna är att den version av objektsbeskrivningen som tillhandahölls tilltänkta köpare innehåller information om bostadsrättsföreningen medan utkastet han gett in till inspektionen inte gör det vill han anföra att skillnaden i information inte är rättsligt relevant. I lagen anges uttömmande de obligatoriska uppgifterna som ska redovisas i en objektsbeskrivning. I en objektsbeskrivning av en bostadsrätt är kravet bland annat att uppgift om föreningens namn ska lämnas i objektsbeskrivningen. I övrigt saknas krav på information om föreningen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet har undertecknats av parterna den 29 mars 2021.

Frågelistan

Frågelistan har undertecknats av säljaren den 6 juli respektive av köparen den 24 augusti 2021. I frågelistan lämnas uppgift om att lägenhetens storlek uppgår till 53 kvadratmeter samt att nytt golv har lagts in i lägenheten 2015 av typen enstav ekparkett (plank). Det lämnas inte någon uppgift om bostadsrättsföreningens planerade åtgärder i underhållsplanen i frågelistan.

Objektsbeskrivningen

Mäklaren har förelagts att ge in den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare vid exempelvis visningen. NN har gett in en objektsbeskrivning märkt ”förhandsgranskning”. I beskrivningen återfinns inte någon information om bostadsrättsföreningen. Anmälaren har gett in den objektsbeskrivning som hon tillhandahölls på visningen. Den objektsbeskrivningen innehåller information om föreningen enligt följande.

EKONOMI
Föreningen har en stabil och god ekonomi. I och med att huset är relativt nyuppfört är underhållsbehovet litet.
[…]
KOMMANDE RENOVERINGAR
Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig fram till 2041. Den består till största delen av löpande underhåll.

I objektsbeskrivningen lämnas följande information om lägenheten.

Tvårummaren på [adressen] är en ovanligt mysig lägenhet med allt det där som du letar efter: solig balkong, stilrent renoverat kök, brädgolv, hiss och ett oslagbart läge på en av [stadsdelen]s mest populära gator. Ni som flyttar in i föreningens solgula fastighet kan se fram emot detta:

• En tvåa på 53 effektiva kvadrat.
• En välhållen lägenhet högst upp i huset.
• Balkong med många soltimmar.
• Medlemskap i en stabil brf med stort engagemang.

[…]

HALL
Ljus och trevlig hall där du möts av brädgolv som är inlagt 2015. Detta löper sedan tröskellöst genom hela lägenheten.

I objektsbeskrivningen lämnas vidare följande information om bostadsrättens storlek och läge.

Boarea: Cirka 53 kvm (enligt förvaltarens information)
Våning: 5 av 6
[…]
Driftskostnader: 3 000 kr/år varav försäkring 1 200 kr och hushållsström 1 800 kr.
[…]
Byggår: 2000

Planritningen

På planritningen som finns med i objektsbeskrivningen lämnas uppgift om att lägenheten om 53 kvadratmeter är belägen på våning fem av sex. På ritningen anges lägenhetens mått samt upplysning om att viss avvikelse kan förekomma.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet har undertecknats av parterna den 24 augusti 2021. Av avtalet framgår inte att underhållsplanen eller frågelistan ska ha tillhandahållits köparen innan kontraktsskrivningen.

Journalen

I journalen återfinns en notering daterad den 9 juli 2021 avseende att uppdragsavtalet har undertecknats av parterna. Totalt återfinns tio noteringar daterade den 9 juli 2021 hänförliga till åtgärder vidtagna vid den inledande kontakten och ingången av uppdragsavtalet med uppdragsgivaren. Däribland att intagsblanketten, även kallad frågelistan, har fyllts i. Journalen innehåller inte någon notering om att tilltänkta köpare har tillhandahållits bostadsrättsföreningens underhållsplan.

Mäklarbilden

I mäklarbilden daterad den 29 mars 2021 lämnas bland annat följande information.

Boarea (BOA): ca 53,0 m²
[…]
Annan information av vikt:
Uppgiften om yta och antal rum baseras på uppgifter från ekonomisk plan och grunddokument i föreningen. Uppgiften kan ej garanteras vara helt tillförlitlig och det åligger därför mottagaren av uppgiften att själv kontrollera riktigheten.

Fotot av en namnlista i hissen

Av ett foto av en namnlista i hissen framgår en förteckning över lägenheterna och dess innehavare. Listan innehåller uppgift om våningsplanen 1–5.

Utlåtande över mätuppdrag

I ett utlåtande över ett mätuppdrag redogör utföraren för att resultatet vid uppmätningen av lägenheten blev 51,88 kvadratmeter, vilket enligt gällande standard avrundas till 52 kvadratmeter.

Underhållsplanen

I underhållsplanen står bland annat följande.

Fasader, fönster och balkonger
Byggnaderna har fasader med polymerförstärkt tunnputs på isolering av cellplast, s.k. enstegstätad fasad. Flertalet fasader av denna typ är riskkonstruktioner för fuktskador. Problemet är vanligen fasadgenomföringar, infästningar och andra övergångar mellan puts och fasaddetaljer, där fukt kan tränga in. Då fasadytan är tät och innerväggen likaså kan fukt stängas in mellan täta skikt och orsaka skador i organiskt material som reglar, papper på gipsskivor etc.

Fasaden kräver årlig löpande genomgång och översyn av tätningar. Silikon vid infästningar, mjukfogar, balkongkanter etc. bör tätas oftare än normalt. Kostnad för åtgärder läggs vid 2 tillfällen men utförs löpande.

Då det på sikt kan vara svårt att undvika fuktskador antas att fasaden ersätts med annan konstruktion längre fram, efter ca 25 år. Skulle andra tekniska lösningar erbjuda sig kan detta ändras vid uppdatering. Tidpunkt eller åtgärdstyp kan inte specificeras säkert.

[…]

2012/2014/2016/2018/2020/2022 Åtgärder på fasadtätning ca 6 000kr

2025 Helt fasadbyte ca 1 600 000kr

Faktura för inköp av ett golv

På en faktura för inköp av ett golv från 2015 anges vilken typ av golv som har inhandlats till den aktuella bostadsrätten.

Mejlkonversation med en byggvaruhandel

I en mejlkonversation mellan en av de båda köparna och en företrädare för en byggvaruhandel har köparen ställt frågan om den aktuella golvleverantören enbart tillhandahåller laminatgolv eller även parkettgolv. Företrädaren för bygghandeln har svarat att golvleverantören har vinyl- och laminatgolv.

Mejlkonversation med en golvleverantör

I en mejlkonversation mellan mäklarens ombud och den golvleverantör varifrån golvets tycks ha inhandlats frågar ombudet om den aktuella golvtypen är ett trägolv. I ett svar informerar en företrädare för golvleverantören att golvtypen är ett trägolv som bland annat är möjligt att omslipa.

Sammanställning av elkostnaden

Av en sammanställning över säljarens elkostnader under perioden januari till och med september 2021 framgår att kostnaden har varit totalt cirka 300 kronor per månad, varav i snitt 215 kronor för elanvändning per månad enligt uppgift från säljaren och abonnemangsavgift om 1018 kronor per år enligt uppgift från elbolaget.

Beslutet fattat av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd

I beslutet som fattades av Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) ansågs NN skyldig att betala skadestånd till anmälarna. I beslutet uttalade nämnden bland annat följande avseende bostadsrättsföreningens planerade fasadbyte.

I objektsbeskrivningen angavs att föreningen hade en underhållsplan som sträckte sig fram till år 2041 och att den ”till största delen” bestod av ”löpande underhåll”.

Av objektsbeskrivningen framgick att byggnaden uppfördes år 2000. Av underhållsplanen framgår att föreningen planerade ett fasadbyte år 2025 till en kostnad om cirka 1 600 000 kr. Skälet till bytet var att byggnaden hade en s.k. en-stegstätad fasad, vilket utgör en känd riskkonstruktion.

Ett fasadbyte kan inte ses som löpande underhåll. Uppgiften i objektsbeskrivningen var i och för sig inte formellt felaktig – det stod ju att underhållsplanen ”till största delen” (dvs. inte helt och hållet) bestod av löpande underhåll – men eftersom kostnaden för ett fasadbyte är betydande, var uppgiften missvisande och vilseledande. En köpare hade inte heller anledning att räkna med ett fasadbyte redan efter 25 år – en fasad håller normalt betydligt längre.

Mäklaren har uppgett att han tillhandahöll underhållsplanen på visningen. [Anmälarna] har förnekat detta och Mäklaren har inte bevisat sitt påstående. Nämnden tillägger att underhållsplanen inte nämns i köpekontraktet, där det redovisas vilka handlingar som köparen tagit emot. Nämnden utgår alltså från att [anmälarna] inte fick del av underhållsplanen.

[Anmälarna] har beräknat skadan i denna del som deras andel av föreningens kostnad för ett fasadbyte. Mäklaren har inte invänt mot kostnaden som sådan. Det är emellertid utrett att fasaden var 25 år gammal och [anmälarna] kan därför inte få ersättning för hela kostnaden.

Nämnden bedömer att vetskap om fasadbytet och kostnaden för detta kan tänkas ha påverkat bostadsrättens pris med omkring 25 000 kr. Det beloppet bör Mäklaren betala i skadestånd.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Av 18 § fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader.

Avsikten med objektsbeskrivningen är att spekulanter ska kunna bilda sig en uppfattning om förmedlingsobjektet och fatta välgrundade beslut inför budgivningen och kontraktsskrivningen. Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Bostadsrättsföreningens planerade fasadbyte

Av 16 § fastighetsmäklarlagen framgår det att fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

Högsta domstolen har i en prövning (NJA 2015 s. 110) behandlat frågan gällande enstegstätade putsfasader där följande konstateras.

Utredningen i målet, t.ex. SP Rapport 2009:16, visar att man under de senaste fyra åren kommit till insikt om att det finns stora risker och problem – från fuktsäkerhetssynpunkt – med putsade, enstegstätade väggar, dvs. väggar där det saknas luftspalt.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut också uttalat att en så kallad enstegstätad putsfasad anses utgöra ett vedertaget begrepp där det är klarlagt att det utgör en riskkonstruktion och att det är något som en mäklare ska ha kännedom om (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 2 mars 2021 i ärendet med dnr 21–0071. Beslutet har överklagats till Förvaltningsrätten). Omständigheten att en byggnads fasad utgörs av en riskkonstruktion är vidare att betrakta som väsentlig information som är viktigt att en tilltänkt köpare på ett tydligt sätt får ta del av på ett så tidigt stadium som möjligt. Detta då det kan finnas risk för fuktgenomträngning som kan leda till stora kostnader.

Det är utrett i ärendet att NN har haft tillgång till bostadsrättsföreningens underhållsplan. I planen lämnas information om att föreningen planerar ett byte av fasaden år 2025 till en kostnad av 1 600 000 kronor. I objektsbeskrivningen lämnas dock, i motsats till detta, uppgift om att den underhållsplan som föreningen har som sträcker sig fram till 2041 till största delen består av åtgärder för löpande underhåll.

Som Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd har konstaterat i sitt beslut anser inte heller Fastighetsmäklarinspektionen att ett fasadbyte är en åtgärd inom ramen för det löpande underhållet. Inte heller kan en köpare förvänta sig att det ska ske så kort efter uppförandet av huset. Uppgiften om bostadsrättsföreningens underhållsplan och innehållet i den utgör inte en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen. Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller dock att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Stockholms dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04). Det är ett grundläggande krav att såväl köpare som säljare ska kunna förlita sig på de uppgifter som mäklaren lämnar är fullständiga och korrekta (prop. 1994/95:14 s. 42).

NN menar att uppgiften om bostadsrättsföreningens planerade åtgärder kom från säljaren. Säljaren har dock inte lämnat någon uppgift om dessa i frågelistan vilket enligt inspektionens uppfattning talar för att uppgiften tycks ha införts på NNs initiativ. NN har vidare anfört att köparen tillhandahölls föreningens underhållsplan på visningen något som anmälaren motsäger. Det saknas uppgift i överlåtelseavtalet och i journalen om att köparen har tillhandahållits underhållsplanen. Alldeles oavsett hur det förhöll sig anser dock Fastighetsmäklarinspektionen att NN då han hade tillgång till underhållsplanen med en mycket enkel åtgärd hade kunnat säkerställa att uppgiften stämde. Inspektionen anser att det är ett grundläggande krav att uppgifterna i objektsbeskrivningen är så korrekta som möjligt utifrån den information som fastighetsmäklaren har tillgång till. Tilltänkta köpare som tillhandahålls en objektsbeskrivning ska kunna förlita sig på att informationen i beskrivningen är korrekt och inte står i strid med uppgifter i annan dokumentation om bostadsrätten och bostadsrättsföreningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut avseende årsavgiftens storlek uttalat att den är av stor betydelse för köparen av en bostadsrätt och att omständigheten att en mäklare i objektsbeskrivningen skriver ut att inga höjningar av avgiften är planerade ger ett intryck av att förhållandet har kontrollerats av mäklaren (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut 2012-02-22:12 i årsbok 2012). Upplysningen i det aktuella ärendet om föreningens planerade underhåll ger även den på motsvarande sätt uppfattningen att uppgiften har kontrollerats.

Upplysningen i objektsbeskrivningen om föreningens planerade åtgärder utelämnar mycket väsentlig information för en tilltänkt köpare. Framför allt är upplysningen om att huset är relativt nyuppfört och underhållet därför är litet i kontrast till utelämnandet av information om det faktiskt planerade fasadbytet redan efter 25 år som dessutom är mycket kostsamt synnerligen anmärkningsvärt. Informationen har sammantaget lämnats på ett motstridigt, tvetydigt och vilseledande sätt vilket medför att marknadsföringen har varit vilseledande. Genom sitt handlande har NN agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Skyldigheten att lämna korrekta uppgifter när det gäller kostnaden för en bostadsrätt och omständigheter som kan påverka denna är av central betydelse, eftersom en överträdelse av den kan antas inverka på köparens beslut i fråga om objektet. Förseelsen motiverar en varning.

Lägenhetens storlek

I 18 § tredje stycket fastighetsmäklarlagen stadgas att lägenhetens storlek ska anges i objektsbeskrivningen. Boarean är ofta av stor betydelse för parterna i en fastighetsaffär. En fastighetsmäklare har normalt inte någon skyldighet att undersöka fastighetens storlek eller faktiska skick i samband med ett förmedlingsuppdrag. Det är därför viktigt att en mäklare är särskilt noggrann när han eller hon vidarebefordrar en sådan uppgift. Om inte omständigheterna ger anledning till något annat har en mäklare rätt att lita på att de uppgifter om bostadsrättens storlek som lämnas av säljaren är korrekta.

Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att boarean inte bör anges som en cirkauppgift. Om uppgiften ändå lämnas som cirkauppgift bör mäklaren förklara anledningen till det. Det bör också framgå vem som har gjort uppskattningen.

I objektsbeskrivningen anges såväl att lägenhetens boarea är 53 som cirka 53,0 kvadratmeter enligt förvaltarens information. På planritningen som återfinns i objektsbeskrivningen anges också att lägenhetens storlek är 53 kvadratmeter. I frågelistan har säljaren uppgett storleken till 53 kvadratmeter och i mäklarbilden lämnas uppgift om cirka 53 kvadratmeter. De lämnade uppgifterna om lägenhetens storlek i objektsbeskrivningen överensstämmer således med de uppgifter mäklaren har haft tillgång till.

Det finns ingenting i utredningen som tyder på att NN har haft kännedom om anledningen till varför uppgiften om boarean redovisas som en cirkauppgift i mäklarbilden. Uppgiften om boarea har inte heller uteslutande lämnats som en cirkauppgift utan även som en exakt uppgift i enlighet med den uppgift mäklaren har fått från säljaren och som finns på planritningen. Det utlåtande över mätuppdraget som anmälaren har gett in i ärendet är inte daterat men det får antas ha skett en uppmätning efter överlåtelsen av bostadsrättslägenheten i vilken storleken efter avrundning har uppmätts till 52 kvadratmeter. Det har dock inte framkommit något i utredningen som har gett mäklaren anledning att misstänka att uppgiften om 53 kvadratmeter var felaktig vid förmedlingen. Snarare har uppgifterna varit samstämmiga. Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte finns grund för någon påföljd i denna del (jfr. med Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 17 december 2014 med dnr 4.2-1758-14).

Driftskostnaderna

Fastighetens driftskostnader är en obligatorisk uppgift som ska finnas med i en objektsbeskrivning. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 31 och 58 ff) uttalas bland annat följande om driftskostnader.

Vad som utgör en fastighets driftskostnad varierar beroende på vilket objekt det är fråga om och från tid till annan. Det rör sig om kostnader för att äga och förvalta objektet, men det är inte möjligt att i lagen uttömmande ange vad som ska räknas dit.

Även en objektsbeskrivning avseende bostadsrätt ska innehålla uppgift om driftskostnader i den utsträckning sådana förekommer. Kostnad för sophämtning samt för vatten och avlopp brukar normalt utgöra driftskostnader för bostadsrättsföreningens fastighet men inte för den enskilda bostadsrättslägenheten.

Av Fastighetsmäklarinspektionens praxis framgår att kostnaderna för hemförsäkring och hushållsström inte anses utgöra driftskostnader (se inspektionens beslut i bland annat ärenden med dnr 4.1-1753-14, 4.1-176-16 och 4.1-1189-18 samt vad som lagts fast i inspektionens promemoria – Tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar med dnr 4.2-1743-14).  

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att kostnaden för hemförsäkring och hushållsström har redovisats som driftskostnader i objektsbeskrivningen. Dessa kostnader är dock inte sådana kostnader som enligt 18 § fastighetsmäklarlagen utgör driftskostnader. Det har alltså inte funnits någon skyldighet att ange dessa kostnader som driftskostnader i objektsbeskrivningen. När NN har valt att ändå redovisa kostnaderna ska dock uppgifterna vara korrekta och inte vara vilseledande (jfr. Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 6 april 2022 med dnr 21–0433).

NN anför att säljaren saknade uppgifter om driftskostnader och att han därför lämnade schabloniserade uppgifter om dem. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det förvisso är så att mäklaren har möjlighet att redovisa enstaka kostnadsposter efter schablon i de fall de utgör obligatoriska uppgifter i en objektsbeskrivning. I ärendet har det inte kommit fram att det förekommit några kostnader som skulle utgöra driftskostnader i lagens mening. Den aktuella upplysningen är således en kostnad som mäklaren på eget bevåg har redovisat i objektsbeskrivningen. Anmälaren har genom kontakt med såväl elleverantören som säljaren efter överlåtelsen fått uppgifter som styrker att elkostnaden för säljaren har varit väsentligt högre. Uppgiften har således visat sig vara felaktig och vilseledande. Det har inte framkommit att den felaktiga uppgiften i objektsbeskrivningen skulle ha kommit från någon annan än mäklaren själv. Det lämnas inte heller någon upplysning om att det handlar om en uppgift enligt schablon. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har brustit i sitt ansvar vad avser uppgiften om kostnaden för el. Förseelsen utgör grund för en erinran.

Bostadsrättens läge i huset

Av utredningen i ärendet framgår det att objektsbeskrivningen innehåller en upplysning om att bostadsrätten är belägen högst upp i huset. Det är ostridigt att uppgiften är felaktig, eftersom det finns lägenheter på vindsvåningen ovanför det aktuella förmedlingsobjektet. NN har därtill vidgått att han hade kännedom om detta vilket han ska ha informerat köparen om på visningen. Uppgiften är sådan att den sannolikt påverkar konsumentens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Som mäklaren har påpekat i sitt yttrande har ett liknande förfarande vid en förmedling av en bostadsrätt prövats av Förvaltningsrätten i Karlstad (se dom meddelad den 15 november 2021 i mål nr 2063–21). Även i det ärendet var det utrett att mäklaren vid marknadsföringen av bostadsrätten felaktigt hade angett att den var belägen högst upp i huset trots att den i själva verket låg näst högst upp. Däremot fanns det inget som tydde på att mäklaren hade kännedom om detta faktum. Förvaltningsrätten slog i sitt avgörande fast att inget annat hade framkommit än att mäklaren ”varken kände till eller hade anledning att misstänka att uppgiften skulle vara felaktig”. Av den anledningen ansåg domstolen att han därmed inte kan anses ha agerat i strid med sina skyldigheter enligt god fastighetsmäklarsed. I det aktuella ärendet är dock förhållandet så att NN har vidgått att han hade kännedom om att lägenheten är belägen på våning fem av sex och har trots det fört in uppgiften i objektsbeskrivningen om att bostadsrätten är belägen högst upp i huset. Uppgiften kan inte anses vara av liten betydelse. Han har inte heller anfört att det skulle ha skett av förbiseende.

Fastighetsmäklarinspektionen gör därav bedömningen att NN har marknadsfört bostadsrätten i strid med marknadsföringslagen och har därigenom brustit i god fastighetsmäklarsed. Inte heller det påståendet är dock reservationslöst. Det lämnas i objektsbeskrivningen även uppgift om att lägenheten är belägen på våning fem av sex. Mot bakgrund av den kompletterande informationen kan påföljden för förseelsen stanna vid en erinran. Att NN muntligen ska ha informerat köparen om hur det faktiskt förhöll sig föranleder ingen annan bedömning (jfr. Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 26 augusti 2018 med dnr 4.1-1923-17).

Brädgolvet

Anmälaren menar att bostadsrätten har marknadsförts med en felaktig uppgift om golvtyp och har gett in en mejlkonversation med en företrädare för en byggvaruhandel till styrkande för det. Mäklaren bestrider det och har å sin sida också gett in en mejlkonversation med en företrädare för en golvtillverkare som stöd för det. Mot bakgrund av det finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan anses otvetydigt fastställt att NN har brustit i den delen. Det saknas därför grund för inspektionen att meddela NN någon påföljd i denna fråga.

Journalen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare bland annat föra anteckningar över förmedlingsuppdraget – en så kallad journal. Av förarbeten till bestämmelsen framgår det bland annat att skyldigheten omfattar uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits och att anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen är av särskild betydelse (prop. 2010/11:15 s. 61).

Av NNs egna uppgifter samt uppgifterna i handlingarna såsom uppdragsavtalet och frågelistan framgår det att datumangivelsen för ett tiotal noteringar däribland ingången av uppdragsavtalet samt mäklarens åtgärd för att verka för att säljaren lämnar uppgifter som kan vara av betydelse för köparen är felaktigt angivna i journalen.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN därmed har upprättat en felaktig journal. Av tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen (se bland annat inspektionens beslut den 14 februari 2018 med dnr 4.1-175-16) följer att dessa typer av brister motiverar en erinran.

Mäklarens skyldighet som tillsynsobjekt

Enligt 28 § andra stycket fastighetsmäklarlagen är en registrerad fastighetsmäklare skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som behövs för tillsynen.

Enligt 29 § fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller bland annat det krav på redbarhet och övrig lämplighet som uppställs i 6 § eller som handlar i strid mot sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället för att återkalla registreringen meddela en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa får inspektionen avstå från att meddela någon påföljd.

Bestämmelsen motsvarar i huvudsak 8 § i 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den lagen anges att redbarhetsrekvisitet tar sikte på en fastighetsmäklares allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet. Redbarheten ska motsvara de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart.

Det är utrett i ärendet att NN, efter att ha förelagts av Fastighetsmäklarinspektionen att ge in den objektsbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare, har gett in en inaktuell version av objektsbeskrivningen nämligen ett utkast till objektsbeskrivningen.  

Fastighetsmäklarinspektionen finner det anmärkningsvärt att en skillnad mellan versionerna rör exakt ett av de förhållanden som anmälaren har kritiserat, nämligen informationen om bostadsrättsföreningens planerade åtgärder. Den objektsbeskrivning som tillhandahållits tilltänkta köpare innehåller informationen om bostadsrättsföreningen medan den variant av objektsbeskrivningen som mäklaren har gett in till inspektionen helt saknar den.  

En stor del av Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn är beroende av att mäklarna förser inspektionen med de handlingar och uppgifter som inspektionen efterfrågar (jfr. Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 6 april 2022 med dnr 21–1025, beslutet den 3 februari 2021 med dnr 20–0741, beslutet den 9 juni 2021 med dnr 20–0225 samt beslutet den 18 april 2018 med dnr 4.1-1896-17).

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det får anses ingå i kravet på redbarhet och lämplighet att som mäklare iaktta sin roll som föremål för inspektionens tillsyn och lämna korrekt information som är av betydelse för bedömningen hos inspektionen (jfr. Fastighetsmäklarnämndens beslut 2002-06-19:4 i årsboken 2002, beslutet 2010-09-29:3 i årsboken 2010, Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 22 november 2017 med dnr 4.1-830-17 och Förvaltningsrätten i Stockholms prövning av beslutet i dom den 6 februari 2019 mål nummer 30121–17). Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN genom sitt handlande har brustit i sin roll som föremål för inspektionens tillsyn och har försvårat inspektionens tillsyn över honom och hans verksamhet som fastighetsmäklare. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

Fastighetsmäklaren NN meddelas en varning för att han i marknadsföringen av bostadsrätten har lämnat vilseledande information om bostadsrättsföreningens planerade åtgärder samt för att han har gett in en felaktig version av en handling till Fastighetsmäklarinspektionen och därigenom brustit i sin roll som tillsynsobjekt. I varningen ingår det en erinran för att han har upprättat en bristfällig journal respektive för att han i marknadsföringen har lämnat vilseledande uppgifter om bostadsrätten avseende dels dess elkostnad dels dess läge i huset.