Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har fullgjort sin skyldighet att upprätta en korrekt journal då datum för köpebrevets undertecknande är felaktigt angivet. Frågan om mäklarens medverkan vid upprättandet av ett tilläggsavtal berörs också.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen avstår från att meddela någon påföljd för den ringa förseelse som NN har gjort sig skyldig till.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av en fastighet. Anmälaren har gett in köpekontraktet, tilläggsavtalet journalen och e-postkonversationer.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Efter överlåtelsebesiktning upptäcktes fel i fastigheten. Efter diskussioner med säljarna i flera omgångar överenskoms att brister avseende två badrum skulle bli försäkringsärenden och att övriga upptäckta brister skulle ge en sänkning av köpeskillingen med 100 000 kr. Överenskommelsen gjordes per telefon med säljarna 32 minuter innan tidsfristen för att köpet skulle återgå gick ut. Det avtal som de fick från NN elva minuter innan tidsfristen skulle gå ut var inte det som de tidigare hade kommit överens om. Avtalet innehöll en friskrivningsklausul. I ett sådant stressat läge är det i strid med god mäklarsed att komma med en ny del i avtalet som inte tidigare berörts och som är av den komplexiteten att fastighetsmäklaren borde ha förklarat vad det innebar. Att texten fanns med i ett avtalsförslag som hade lämnats lite tidigare samma eftermiddag saknar betydelse. Prissänkningen som stod ovanför friskrivningsklausulen i det avtalsförslaget var inte överenskommen och därför förkastades förslaget och texten nedanför lästes inte. De förstod inte den fulla innebörden av klausulen. En friskrivningsklausul skulle de inte ha gått med på utan en ytterligare kraftig prissänkning. Det är också fel i journalen. Det anges att tilläggsavtalet upprättats, gåtts igenom och skrivits under den 19 september 2018, men tilläggsavtalet har inte gåtts igenom och förklarats. Det anges vidare att köpebrevet har gåtts igenom och skrivits under den 31 oktober, men datumet är felaktigt. Det ifrågasätts också om det var korrekt agerande att tillträdet sköttes av en icke registrerad medhjälpare.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Resultatet av överlåtelsebesiktningen ledde till omfattande förhandlingar och den öppna besiktningsklausulen behövde förlängas, vilket också gjordes. Slutligen framförde säljaren att denne kunde tänka sig att acceptera visst prisavdrag mot att anmälaren i sin tur accepterade en så kallad friskrivning. E-postkorrespondens rörande friskrivningen skedde direkt mellan säljaren och anmälaren. När parterna till slut nådde en överenskommelse dokumenterade hon denna i ett tilläggsavtal som översändes till parterna för godkännande. Tilläggsavtalet skickades vid 15-tiden på dagen och inte, som anmälaren påstår, elva minuter innan tidsfristen för besiktningsklausulen skulle gå ut vid kl. 18 på kvällen. Hon har agerat som opartisk mellanman och verkat för att parterna skulle träffa de överenskommelser som behövdes i samband med överlåtelsen. Hon uppfattade att anmälaren var fullt införstådd med innebörden av friskrivningsklausulen i och med att detta diskuterats mellan anmälaren och säljaren. Anmälaren har i vart fall inte ställt några frågor till henne om friskrivningsklausulen. Genomgång av tilläggsavtalet gjordes inte genom sedvanlig högläsning eftersom parterna inte undertecknade avtalet på plats i mäklarfirmans lokaler. Genomgången har istället skett löpande vid telefonsamtal med parterna där de framfört sina synpunkter på de olika förslag som mejlats mellan parterna. Noteringen i journalen om att genomgång av tilläggsavtalet har skett är således korrekt. Det är riktigt att datumet för köpebrevet rätteligen borde ha varit den sista november och inte oktober, som det står i journalen. Tillträdet var i sig inte komplicerat eller på annat sätt krävde särskilda sakkunskaper. Det utgjorde därför inte något brott mot god fastighetsmäklarsed att hon lät en kollega, som ej är registrerad fastighetsmäklare, sköta tillträdet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens kritik avseende införandet av en friskrivningsklausul i tilläggsavtalet samt som underlag för bedömningen av journalen i de avseenden som anmälaren kritiserat. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Tilläggsavtalet

I tilläggsavtal daterat den 19 september 2018 anges följande under rubriken ”Tillägg”.

Till köpekontrakt ingånget 2018-08-31 avseende ovanstående överlåtelseobjekt avtalar härmed köpare och säljare om följande tillägg:

Köpeskillingen sänks med 100 000 kr till […]

Säljaren intygar att skadeanmälan är gjord till säljarens försäkringsbolag avseende fogring badrum övreplan samt fogsprickor klinkergolv badrum vindsplan.

Köparen förklarar sig godta fastighetens skick och med bindande verkan avstå från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten.

I och med detta tilläggsavtals undertecknande är köpet bindande.

Journalen

I journalen anges bl.a. följande.

2018-09-19 Tilläggsavtal är upprättat, genomgånget och påskrivet. Tillägg 1 avseende förlängd besiktningsklausul. Tillägg 2 avseende reducerad köpeskilling m.m. Båda tilläggsavtalen är godkända muntligen samt via mail.

2018-10-31 Köpebrev har gåtts igenom och skrivits under av parterna.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Tilläggsavtalet

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Av utredningen framgår inte att NN har agerat i strid med fastighetsmäklarlagen eller god fastighetsmäklarsed vare sig när hon verkat för att anmälaren och säljaren skulle träffa en överenskommelse i de frågor som tilläggsavtalet berör eller när hon dokumenterade överenskommelsen. Utredningen visar inte heller att hon inte skulle ha gått igenom och förklarat innehållet i tilläggsavtalet med parterna. Skäl för påföljd saknas därför i denna del.

Journalen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare bland annat föra anteckningar över förmedlingsuppdraget – en så kallad journal. Av förarbeten till bestämmelsen framgår det bland annat att skyldigheten omfattar uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits och att anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen är av särskild betydelse (prop. 2010/11:15 s. 61).

Av NN:s egna uppgifter framgår att hon i journalen angett ett felaktigt datum för köpebrevets tecknande. Detta är en förseelse i förhållande till de krav som ställs i 20 § fastighetsmäklarlagen. Annat har inte framkommit än att rätt datum är angivet på själva köpebrevet och risken för missförstånd till följd av bristen får därför antas vara liten. Med hänsyn härtill och då det såvitt framgår endast är fråga om en enstaka brist i journalen, finner Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen kan bedömas som ringa. Inspektionen anser inte att det föreligger skäl att meddela någon påföljd för den ringa förseelse som NN gjort sig skyldig till.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.