Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter i samband med budgivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hur han har hanterat budgivningen i ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har gett in en skärmbild av den budhistorik som har presenterats på internet.

NN har yttrat sig över anmälan. Han har gett in en e-postkonversation med bifogade skärmbilder, ett kundomdöme, köpekontraktet, mäklarjournalen, anbudsförteckningen, anmälan om ny tomträttsinnehavare, objektsbeskrivningen och foton av information i mäklarsystemet.

Anmälan

Anmälaren har anfört i huvudsak följande.

Hans son (budgivaren 1) lämnade ett bud på 4 000 000 kronor på den aktuella fastigheten som NN hade i uppdrag att förmedla. Budet finns dock inte registrerat. Efter det att flera bud därefter hade lämnats bjöd en budgivare (budgivaren 5) över sig själv. Han anser att det är ett märkligt beteende.

Handlingarna

Vid granskningen av de handlingar som har getts in i ärendet har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

I den granskade objektsbeskrivningen finns bl.a. följande information.

ÖPPEN BUDGIVNING

[Bolagets namn] ambition är att köpare och säljare skall känna sig trygga genom hela sin bostadsaffär. Vi använder oss därför av s.k. öppen budgivning, vilket innebär att mäklaren löpande redovisar det högsta budet till budgivarna.

INTERNETBUD

Vi kan också erbjuda ett tryggare och enklare sätt att delta i budgivningar. Med vår tjänst internetbud kan du lägga bud när det passar dig, utan att kontakta mäklaren varje gång. Du kan smidigt lägga bud via webben eller sms, och får löpande information via samma kanaler om nya bud från andra budgivare. Anonym budgivningshistorik finns hela tiden tillgänglig för dig.

Anbudsförteckningen

I anbudsförteckningen finns budet från budgivaren 1 noterat.

Skärmbilderna

Anmälaren har gett in en skärmbild som visar en lista på internet över lämnade bud för den aktuella fastigheten. NN har gett in en e-postkonversation med anmälaren där en skärmbild av budhistoriken som presenterades på internet finns med. Budet på 4 000 000 kronor, som lämnades av budgivaren 1, redovisas inte i någon av budlistorna.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Budgivningen sköttes helt enligt gällande regler. Alla som har velat lämna ett anbud har fått göra det. Han motsätter sig anmälarens beskrivning. Han hänvisar till den upprättade anbudsförteckningen.

Det första anbudet som lämnades på 4 000 000 kronor registrerades manuellt i mäklarsystemet, men lades inte ut på internet. Budgivaren 1 och säljaren fick ett sms med information om det lämnade budet. Budgivaren 1 fick också via e-post en bekräftelse på det lämnade budet. När ett andra bud lämnades registrerade han det på samma sätt i systemet, men han valde då att även starta visningen av de lämnade buden på internet. Systemet hämtade då inte upp anbudet på 4 000 000 kronor, utan det var först det andra budet och de bud som lämnades därefter som redovisades på internet. Han anser att detta är förklaringen till att budet på 4 000 000 kronor saknas i budlistan på internet.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen

Budgivningen är inte reglerad i lag. Det är säljaren som bestämmer hur budgivningen ska hanteras. Fastighetsmäklaren har en skyldighet mot så väl säljaren som mot spekulanterna att vidarebefordra samtliga lämnade bud till säljaren till dess att köpekontraktet är undertecknat. Om bud publiceras på fastighetsmäklarens webbplats anses detta vara en del av marknadsföringen. Fastighetsmäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten i enlighet med 20 § fastighetsmäklarlagen. Marknadsföringen ska stämma överens med god marknadsföringssed. Marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut enligt 5 och 6 §§ marknadsföringslagen (2008:486).

I ett beslut den 14 december 2011 (dnr 4.1-1160-11) konstaterade Fastighetsmäklarinspektionen att ett utelämnande av vissa bud från publicering på mäklarens webbplats kan framstå som vilseledande för spekulanterna. Det finns inte någon generell skyldighet för en fastighetsmäklare att presentera lämnade anbud på internet, men inspektionen ansåg att om mäklaren har valt att göra det ska alla bud publiceras. Om samtliga bud av någon anledning inte publiceras ska detta framgå av den information som lämnas, eftersom mäklaren har ett ansvar för att se till att budgivare inte vilseleds i budgivningsprocessen. Både Förvaltningsrätten i Stockholm (dom den 17 oktober 2012 i mål nummer 951-12) och Kammarrätten i Stockholm (dom den 9 september 2013 i mål nummer 8181-12) avslog mäklarens överklagande. Förvaltningsrätten i Stockholm uttalade i målet att både säljare och köpare ska kunna lita på att mäklaren lämnar fullständiga och korrekta upplysningar till dem i enlighet med god fastighetsmäklarsed.

Det är utrett att NN inte har presenterat samtliga lämnade bud på internet. Den information som inspektionen har tillgång till, och som har lämnats inför budgivningen, visar inget annat än att budgivningen var öppen och att alla budgivare kunde få information om vilka bud som lämnades. Informationen ger uppfattningen att alla bud skulle redovisas på internet. NN har inte heller framhållit att spekulanterna skulle ha lämnats någon annan information. Med hänsyn till detta anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom vilseledande marknadsföring. Förseelsen är grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.