Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I två anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Den ena anmälaren har inte gett in några handlingar. Den andra anmälaren har gett in en skärmdump som visar bland annat utgångspriset och det vid den tidpunkten aktuella budet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet via ombud. Ombudet har gett in fullmakt att företräda mäklaren, anbudsförteckningen och objektsbeskrivningen.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

Anmälan från 1 september 2020

Förmedlingsobjektet byggdes 2018 och om anmälaren tolkar den ekonomiska planen rätt kostade lägenheten då 2 050 000 kronor. När lägenheten var till salu i augusti 2020 hade den ett utgångspris på endast 995 000 kronor. Budgivningen ökade 500 000 kronor på en timme och är vid anmälningstillfället uppe i 1 665 000 kronor.

Anmälan från 7 september 2020

Mäklaren har lagt ut lägenheten för 995 000 kronor och budgivningen är uppe i 1 695 000 kronor. Anmälaren menar att detta är ett uppenbart lockpris.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande genom sitt ombud.

Säljaren var ett fastighetsförvaltningsföretag och alltså ingen konsument. Marknadsvärdet bedömdes till 1 100 000 +/- 100 000 kronor vilket baserades på [namn på ett företag som tillhandahållit statistik] över bostäder i [den aktuella kommunen]. Värderingen gjordes i juni 2020 och då låg kvadratmeterpriset mellan 40 000–45 000 kronor och snittpriset var 43 600 kronor. Utgångspriset sattes tillsammans med säljaren till 995 000 kronor och baserades på mäklarens uppfattning av lägenhetens marknadsvärde.

Under våren 2020 var pristrenden nedåtgående på grund av pandemin som satte skräck i marknaden. Det var under den perioden mycket svårt att värdera bostäder och enligt mäklarens uppfattning var det 1:or som påverkades hårdast eftersom många i åldersgruppen som är intresserade av 1:or förlorade sina jobb och företag inte rekryterade. Mäklaren valde att vara försiktig i sin värdering för att inte skapa för stora förhoppningar för säljaren. Under denna period var det många mäklare som övervärderade bostäder som förblev osålda. Lägenheten i detta fall såldes inte eftersom säljaren ångrade sig och inte ville sälja. Buden visar vad spekulanterna var beredda att betala för lägenheten och vem som har rätt är svårt att säga eftersom lägenheten inte såldes.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har mäklaren även yttrat sig över statistik från [namnet på bostadsportal på internet] som visar statistik över slutliga försäljningspriser för, enligt Fastighetsmäklarinspektionen, jämförbara objekt i det aktuella området. Mäklaren har om detta uppgett att han utgått från snittpriset i området när han uppskattade bostadens värde och inte från statistik på [namnet på bostadsportal på internet].

Mäklaren har även, på begäran av Fastighetsmäklarinspektionen, yttrat sig över att det aktuella förmedlingsobjektet står beskrivit med ”slutpris” enligt statistiken från [namnet på bostadsportal på internet] trots att den enligt uppgifterna i yttrandet inte sålts. Angående detta har mäklaren uppgett att [namnet på bostadsportalen på internet] registrerar det sista budet som slutpris när ett objekt tas bort från marknaden. Detta är anledningen till att han inte använder [namnet på bostadsportalen på internet] för att värdera bostäder eftersom den informationen är missvisande.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Enligt mäklarens yttrande kom företrädaren för fastighetsförvaltnings­företaget och mäklaren överens om att det inte behövdes något uppdragsavtal dem emellan.

Anbudsförteckningen

Av anbudsförteckningen framgår att totalt fyra budgivare lade bud. Tre av budgivarna har lagt bud på minst 1 460 000 kronor. Det högsta budet den 23 augusti var 1 550 000 kronor och det högsta budet den 24 augusti var 1 665 000 kronor.

Budgivarna lämnade sina första bud under budgivningens första dag på nivåerna 1 000 000, 1 010 000, 1 200 000 och 1 400 000 kronor.

Överlåtelseavtalet

Av mäklarens yttrande framgår att lägenheten inte sålts eftersom säljaren ändrat sig.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen på sida 2 uppges bland annat följande:

”[adressen], vån 6 av 7]

”Pris 995 000 kr”

”Rum 1 rum+kök”

”Boarea 28 kvm […]”

”Avgift: 2098 kr […]”

”Byggår/ombyggnadsår: 2018”

I objektsbeskrivningen anges bland annat även följande under rubriken ”Beskrivning”:

”[…] På 28 välplanerade kvadratmeter får du både ett fullstort kök med allt du kan tänkas behöva, ett rymligt badrum med egen tvättmaskin men du har också plats för säng, soffa och matbord. På lägenhetens rymliga balkong får du plats med större sittgrupp där ni kan njuta av många solsäkra timmar […].”

Under rubriken ”Planlösning” och i underrubriker anges även bland annat följande:

Underrubrik ”Kök” därefter texten:

”Modernt och stilrent kök från [namnet på fabrikat] med vitvaror (diskmaskin, ugn, induktionshäll och micro) från [namnet på fabrikat]. Mycket förvaring genom över- och underskåp”.

Underrubrik ”Allrum” därefter texten:

”Rymligt och ljust rum i öppen planlösning med köket. Här får man plats för soffa, matbord och en säng vid sovalkoven där det även finns en inbyggd garderob”.

Underrubrik ”Balkong” därefter texten:

”Stor balkong i sydväst-läge med minimal insyn. Här får man enkelt plats med en sittgrupp.”

Statistik framtagen av Fastighetsmäklarinspektionen

Fastighetsmäklarinspektionen har genom [namnet på bostadsportal på internet] tagit fram statistik över andra försäljningar i samma förening på den aktuella gatan och då funnit två försäljningar.

Av statistiken följer bland annat följande:

Jämförelseobjekt A:
Antal rum: 1
Boarea: 28 m2
Byggår: 2017
Månadsavgift: 2098 kr+325 kr = 2423 kr
Såld: 2020-06
Utgångspris: 1 745 000 kronor
Slutpris: 1 745 000 kronor

Jämförelseobjekt B:
Antal rum: 1
Boarea: 28 m2
Byggår: 2018
Månadsavgift: 2098 kr
Såld: 2019-02
Utgångspris: Framgår inte
Slutpris: 1 800 000 kronor

Fastighetsmäklarinspektionen har även genom [namnet på bostadsportal på internet] tagit fram statistik över andra försäljningar under perioden 2019-08 – 2020-05 på den aktuella gatan. I underlaget ingår 27 objekt som alla har 1-1,5 rum. Jämförelseobjekten är som mest 5 m2 större än det för ärendet aktuella objektet. Det äldsta byggåret för jämförelseobjekten är 2016. Enligt underlaget är den högsta månadsavgiften för jämförelse­objekten 2325 kronor eller 2717 kronor och den lägsta månadsavgiften 1480 kronor eller 1634 kronor beroende på hur underlaget tolkas. Den för ärendet aktuella lägenheten har en månadsavgift på 2098 kronor. Jämförelseobjekten har sålts för mellan 1 250 000 – 1 895 000 kronor och 20 av objekten har sålts för mer än 1 500 000 kronor.

Annan statistik

I sitt yttrande har mäklaren hänvisat till att, enligt statistik från [namnet på företaget], var det genomsnittliga kvadratmeterpriset i den aktuella kommunen vid värderingstidpunkten 43 600 kr/m2. Mäklaren har inte, trots förelagd om det vid två tillfällen, inkommit med underlaget för värderingen. Fastighetsmäklarinspektionen har kontrollerat mäklarens påstående och kan konstatera att statistiken visar att det genomsnittliga kvadratmeterpriset i juni slutligen blev 46 616 kr/m2.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Kravet på god fastighetsmäklarsed i 8§ fastighetsmäklarlagen innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning. Däri ingår marknadsföringslagen (2008:486).

Priset i marknadsföringen

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12).

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Det marknadsförda utgångspriset för den aktuella lägenheten var 995 000 kronor och det högsta budet enligt anbudsförteckningen är 1 665 000 kronor. Detta innebär att utgångspriset varit cirka 40,24 % lägre än det högsta budet. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det är en väsentlig avvikelse mellan utgångspriset och det högsta budet enligt anbudsförteckningen vilket är en indikation att utgångspriset inte legat i linje med marknadsvärdet.

I budgivningen deltog 4 budgivare. En budgivare, som tredje bud i budgivningen totalt, lade sitt första bud på nivån 1 200 000 kronor. En annan budgivare, som nionde bud i budgivningen totalt, lade sitt första bud på nivån 1 400 000 kronor. Detta innebär att förstagångsbuden överstigit utgångspriset med 205 000 kronor och 405 000 kronor. Tre av budgivarna lade bud på minst 1 460 000 kronor under budgivningens första dag. Enligt Fastighetsmäklar­inspektionen framgår det härav att budgivningen snabbt resulterat i väsentliga avvikelser från utgångspriset och att olika budgivare varit aktiva i olika delar av budgivningen. Detta är indikationer att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

Den i ärendet aktuella lägenheten har 1 rum, boarea på 28m2 och byggår 2018. Fastighetsmäklarinspektionen har tagit fram statistik som visar försäljningspriser över liknande lägenheter i den aktuella föreningen.

Jämförelseobjekt A har 1 rum, boarea på 28m2 och byggår 2017. Den såldes för 1 745 000 kronor i juni vilket är samma månad som mäklaren värderade den i ärendet aktuella lägenheten. Utgångspriset var alltså cirka 43 % lägre än försäljningspriset för jämförelseobjekt A.

Jämförelseobjekt B har 1 rum, boarea på 28 m2 och byggår 2018. Den såldes för 1 800 000 kr cirka 1,5 år tidigare än den i ärendet aktuella lägenheten. Utgångspriset var alltså cirka 45% lägre än försäljningspriset för jämförelseobjekt B.

Fastighetsmäklarinspektionen har även genom [namnet på bostadsportal på internet] tagit fram statistik över andra försäljningar under perioden 2019-08 – 2020-05 på den aktuella gatan. Jämförelseobjekten har sålts för mellan 1 250 000 – 1 895 000 kronor vilket innebär att utgångspriset minst varit 20,4 % lägre och mest 47,49 % lägre än försäljningspriserna för jämförelseobjekten. Utredningen visar också att 20 av jämförelseobjekten sålts för mer än 1 500 000 kronor vilket innebär att utgångspriset varit mer än 30% lägre än försäljningspriserna i de fallen.

Mot denna bakgrund konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att försäljningspriserna på jämförelseobjekten i flera fall ger en väsentlig avvikelse till den i ärendet aktuella lägenhetens utgångspris. Det är omständigheter som talar för att lägenhetens marknadsvärde varit högre än vad mäklaren bedömt det till och att utgångspriset alltså inte motsvarat marknadsvärdet. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar även att den i ärendet aktuella lägenheten legat på våning 6 av 7 och att lägenheten i objektsbeskrivningen bland annat beskrivs ha ett fullstort och modernt kök, rymligt badrum med egen tvättstuga och stor balkong med minimal insyn. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen är detta omständigheter som talar för att den aktuella lägenheten kan tänkas ha ett av de högre värdena på den aktuella gatan.

Mäklaren har, som kommentar till statistiken som tagits fram av Fastighetsmäklarinspektionen, invänt att det genomsnittliga kvadratmeterpriset i den aktuella kommunen vid tidpunkten för värderingen varit 43 600 kr/m2. Utredningen visar att statistiken från företaget som mäklaren använt visar att det genomsnittliga kvadratmeterpriset i juni slutligen blev 46 616 kr/m2. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen har det oavsett inte funnits anledning att enbart beakta statistik för bostäder i kommunen i stort när det funnits statistik att tillgå över försäljningar i närtid i samma förening och/eller på den aktuella gatan.

Vidare har mäklaren invänt att statistik från [namnet på bostadsportal på internet] inte är tillförlitlig. Därtill har han invänt att vid värderings­tidpunkten var bostäder, och i synnerhet lägenheter med 1 rum, svårvärderade på grund av den pågående pandemin. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen har det i detta fall funnits flera jämförelseobjekt att tillgå. Mängden jämförelseobjekt bör innebära att statistiken i stort ger en korrekt bild av marknadsvärdet på den aktuella gatan. Det bör även ge en så pass tydlig bild av lägenhetens marknadsvärde att de övriga förhållanden mäklaren fäst avseende vid i bedömningen av marknadsvärdet inte motiverar skillnaderna mellan utgångspriset och försäljningspriserna för jämförelseobjekten. Det gäller särskilt eftersom jämförelseobjekt A sålts för 1 745 000 kronor samma månad som värderingen gjordes.

Vid en samlad bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte kan anses ha saknat möjlighet att ange en mer korrekt prisuppgift vid marknadsföringen av förmedlingsobjektet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är otvetydigt fastställt att NN använt sig av en vilseledande prisuppgift vid marknadsföringen av förmedlingsobjektet. Förseelsen motiverar en varning.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.