Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har en dokumenterad riskbedömning av den egna verksamheten samt rutiner och riktlinjer för att förhindra penningtvätt och finansiering av terrorism. Även prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin skyldighet att dokumentera åtgärder för att uppnå tillräcklig kundkännedom om uppdragsgivaren, som varit ett dödsbo. Frågan om fastighetsmäklaren har bedömt om någon familjemedlem/medarbetare till parterna var att betrakta som en person i politiskt utsatt ställning har också behandlats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 15 januari 2020 att göra en uppföljning av inspektionens tidigare tematiska tillsyn avseende åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Syftet med detta tillsynsprojekt är att göra en uppföljning av den tidigare tematiska granskningen som skedde 2015. Syftet är också att tydliggöra vad som krävs av fastighetsmäklarna för att följa penningtvättslagstiftningen och god fastighetsmäklarsed. Avsikten är att inspektionen ska få underlag för fler praxisbildande beslut som kan publiceras som vägledning för branschen. Förhoppningen är även att ge fastighetsmäklare, mäklarföretag och branschorganisationer incitament att kvalitetsgranska sitt IT-stöd och andra rutiner, mallar m.m. samt att vidta eventuella andra egenåtgärder som behövs för att reglerna ska tillämpas på ett korrekt sätt.

I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat 10 tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare.

NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag som han har avslutat under perioden 1 september-30 november 2019. Fastighetsmäklarinspektionen har därefter valt att granska de åtgärder som NN har vidtagit för att uppnå kundkännedom i ett enskilt förmedlingsuppdrag. Han har förelagts att yttra sig och att ge in de dokumenterade rutinerna som verksamhetsutövaren ska ha enligt 2 kap. 8 § lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen), den allmänna riskbedömning avseende penningtvätt och finansiering av terrorism i verksamheten enligt 2 kap. 1 § samma lag, dokumentationen över de åtgärder som han har vidtagit för att uppnå kundkännedom enligt samma lag samt kopior av uppdragsavtalet, köpekontraktet och journalen.

NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna avseende en förmedling av en bostadsrätt.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har granskat dokumentationen av de åtgärder som fastighetsmäklaren har vidtagit för att uppfylla penningtvättslagstiftningen. De övriga dokument som finns i ärendet har endast utgjort ett underlag för bedömningen.

I detta ärende har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet ingicks den 8 augusti 2019.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet tecknades den 17 september 2019.

Riskbedömning av verksamheten samt rutiner och riktlinjer

Beträffande den allmänna riskbedömningen av den egna verksamheten samt de riskbaserade rutinerna och riktlinjerna har NN gett in Fastighetsmäklarinspektionens informationsbroschyr om penningtvätt ” Information till fastighetsmäklare om Penningtvätt och finansiering av terrorism” vilken är framtagen av Fastighetsmäklarinspektionen i samarbete med samordningsfunktionen mot penningtvätt och finansiering av terrorism.

Dokumentation om säljaren

Av dokumentationen kan bland annat utläsas att uppdragsgivaren inte är att betrakta som en person i politiskt utsatt ställning. Det framgår dock inte att uppdragsgivaren tillfrågats om huruvida dennes familjemedlem/medarbetare var en person i politiskt utsatt ställning.

Bouppteckningen

Det framgår av bouppteckningen att förrättningsdag var den 5 september 2019 och att dottern till uppdragsgivaren var den enda dödsbodelägaren. Bouppteckningen är stämplad av Skatteverket den 16 september 2019. Registreringen av bouppteckningen är stämplad och daterad den 24 september 2019.

Dokumentation om köparen

Av dokumentationen kan bland annat utläsas att köparen inte är att betrakta som en person i politiskt utsatt ställning. Det framgår dock inte att uppdragsgivaren tillfrågats om huruvida dennes familjemedlem/medarbetare var en person i politiskt utsatt ställning.

Journalen

Av journalen framgår bland annat följande.

2019-09-16 Bouppteckning inhämtad.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Beträffande den allmänna riskbedömningen och de riskbaserade rutinerna och riktlinjerna har NN uppgett att han använder de rutiner som Fastighetsmäklarinspektionen rekommenderar med hänvisning till bifogad informationsbroschyr om penningtvätt.

Vad gäller kundkännedomsåtgärderna av uppdragsgivaren (dödsboet) har han uppgett att han, samma dag som förmedlingsuppdragets ingående, ska ha kontaktat den byrå som upprättade den aktuella bouppteckningen för att få bekräftat att dottern till uppdragsgivaren var den enda dödsbodelägaren.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Det riskbaserade förhållningssättet

Allmän riskbedömning av verksamheten

I enlighet med 2 kap. 1–2 §§ och 1 kap. 2 § p.13 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning. Riskbedömningen ska utformas så att den kan ligga till grund för fastighetsmäklarens rutiner och riktlinjer samt övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad.

Rutiner och riktlinjer

I enlighet med 2 kap. 8 § och 1 kap. 2 § p.13 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till verksamhetsutövarens storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som identifierats i den allmänna riskbedömningen.

NN har uppgett att han använder sig av Fastighetsmäklarinspektionens informationsbroschyr om penningtvätt
”Information till fastighetsmäklare om Penningtvätt och finansiering av terrorism” avseende den allmänna riskbedömningen av den egna verksamheten samt de riskbaserade rutinerna. Den ingivna broschyren är en allmän vägledning för fastighetsmäklare framtagen av Fastighetsmäklarinspektionen och samordningsfunktionen. Den är således inte avsedd att utgöra mäklarens egen riskbedömning eller riskbaserade rutinerna eftersom såväl den allmänna riskbedömningen som rutinerna ska grundas på riskfaktorer i mäklarens egen verksamhet. Utredningen ger inte stöd för annat än att NN får konstateras sakna såväl en allmän riskbedömning och riskbaserade rutiner för sin verksamhet (Jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 16 december 2015 Dnr 2015-1193). Fastighetsmäklarinspektionen finner därmed att han har åsidosatt uttryckliga bestämmelser i penningtvättslagen, vilket motiverar en varning var för sig.  

Riskbedömning av kunder

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklararens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med en specifik kundrelation, kundens riskprofil.

Kundens riskprofil ska följas upp under pågående affärsförbindelser och ändras när det finns anledning till det.

Åtgärder för kundkännedom

Av 3 kap. 1 § första stycket penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. I de fall fastighetsmäklaren inte har en affärsförbindelse med kunden, ska åtgärder för kundkännedom vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Fastighetsmäklaren ska också utreda om kunden har en verklig huvudman och bedöma om kunden eller kundens verkliga huvudman är en person i politisk utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om kunden har en verklig huvudman ska fastighetsmäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av kundens och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9 och 10 §§ penningtvättslagen.

I det granskade förmedlingsuppdraget har uppdragsgivaren varit en juridisk person i form av ett dödsbo. Av 12 § penningtvättsföreskrifterna följer att fastighetsmäklaren, i det fall kunden är ett dödsbo, ska inhämta bouppteckningen, av vilken det framgår vilka personer som är dödsbodelägare och därmed har rätt att företräda dödsboet. I det fall bouppteckningen ännu inte har upprättats ska fastighetsmäklaren vidta andra åtgärder för att utreda vilka dödsbodelägarna är. Mäklaren ska dokumentera kontrollåtgärderna genom att bevara en kopia av de granskade handlingarna. Av dokumentationen ska det framgå när kontrollen av den juridiska personen och dess företrädare har utförts.

Förrättningsdagen för den aktuella bouppteckningen var den 5 september 2019. När NN ingick uppdragsavtalet den 8 augusti 2019 var det alltså inte fastställt vem eller vilka som var delägare i dödsboet.
NN har uppgett att han istället kontaktade byrån som upprättade bouppteckningen samma dag som förmedlingsuppdraget ingicks för att få bekräftat att uppdragsgivaren var den enda dödsbodelägaren. Han har emellertid inte inkommit med någon dokumentation som bekräftar att det vid tidpunkten för förmedlingsuppdragets ingående var utrett att så var fallet. Mot denna bakgrund anser inte Fastighetsmäklarinspektionen att NN kan anses ha vidtagit tillräckliga kundkännedomsåtgärder avseende uppdragsgivaren. Bedömningen ändras inte av att bouppteckningen senare utvisade att dödsboet endast hade en företrädare, nämligen den delägare vars identitet NN hade kontrollerat innan uppdragsavtalet ingicks. Hans underlåtenhet att uppnå tillräcklig kundkännedom om sin uppdragsgivare utgör grund för en varning.

Vid utredningen i ärendet har det vidare uppmärksammats att det inte framgår av dokumentationen huruvida NN har bedömt om någon familjemedlem/medarbetare till parterna har varit att betrakta som en person i politiskt utsatt ställning. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå tillräcklig kundkännedom är därför bristfällig. Förseelsen motiverar en erinran.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han inte har haft en dokumenterad riskbedömning av den egna verksamhet, för att han inte har haft rutiner för att förhindra att hans verksamhet utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och för att han inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om sin uppdragsgivare som varit ett dödsbo. I varningen ingår också en erinran för att han inte har gjort en bedömning av om någon familjemedlem/medarbetare till parterna var att betrakta som en person i politiskt utsatt ställning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.