Ändringar i bostadsrättslagen medför ändringar även i fastighetsmäklarlagen

Från och med årsskiftet ska det bli tydligare för tilltänkta köpare hur en bostadsrättsförenings lån påverkar den enskilda lägenheten. Även om exempelvis terrass eller balkong upplåts med bostadsrätten. Från den 1 januari 2023 är mäklaren skyldig att redovisa dessa uppgifter i objektsbeskrivningen.

Fler obligatoriska uppgifter i objektsbeskrivningen

Ändringar görs i bostadsrättslagen för att bland annat stärka skyddet kring förhandsavtal och upplåtelseavtal vid köp av nyproducerade bostadsrätter. Det medför en ändring även i fastighetsmäklarlagen. Från den 1 januari 2023 krävs det att ytterligare två obligatoriska uppgifter redovisas i objektsbeskrivningen för en bostadsrätt. Det är uppgift om utrymmen utanför lägenheten som upplåts med bostadsrätten, exempelvis terrass och balkong och uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Mark, terrass och balkong

Det kan ofta vara oklart om mark, en terrass eller en balkong omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt eller inte. Det är därför viktigt att en köpare får del av lättillgänglig information om det. Som en följd av det införs ett krav på att upplåtelseavtalet ska innehålla uppgift om mark eller andra utrymmen som säljaren använder utgör en del av upplåtelsen eller inte. Motsvarande ändring införs också i kraven på objektsbeskrivningen.

Det medför att mäklare i objektsbeskrivningen så tydligt som möjligt ska redovisa uppgift om mark och utrymmen utanför lägenheten om omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt, exempelvis balkong och terrass och vilka rättigheter och skyldigheter som gäller för dem. 

Eftersom informationen i och med ändringen ska finnas med i upplåtelseavtalet kan mäklaren hämta information därifrån. I andra fall bör mäklaren kunna förlita sig på de uppgifter som lämnas av föreningen. Utöver kontrollfrågor till föreningen krävs det i normalfallet alltså inte att mäklaren vidtar egna utredningsåtgärder. Om det däremot finns anledning att misstänka att uppgiften inte stämmer behöver mäklaren utreda hur det förhåller sig.

Lägenhetens indirekta nettoskuld

Om en bostadsrättsförening har stora lån kan lägenheten få en högre månadsavgift om räntan på lånet stiger. För köparen av en bostadsrätt är det därför viktigt att känna till hur stor del av föreningens lån som kan belasta lägenheten ekonomiskt. I lagtext benämns detta bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

För att få fram den indirekta skuldsättningen för den aktuella lägenheten ska andelstalet som anger hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning. Uppgiften om andelstalen ska sedan tidigare redovisas i objektsbeskrivningen och inhämtas från bostadsrättsföreningens styrelse.

Bostadsrättsföreningens nettoskuldsättning är föreningens räntebärande skulder minus de räntebärande tillgångarna och likvida medel enligt den senaste tillgängliga årsredovisningen. Om föreningen har tagit upp nya lån efter balansdagen kan det framgå av en not i årsredovisningen. Även en sådan skuld efter balansdagen ska ingå i beräkningen.

Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning ska alltså räknas ut av mäklaren och redovisas i objektsbeskrivningen. Uppgiften bör uttryckas i kronor. Även här gäller att mäklaren som utgångspunkt har rätt att förlita sig på de uppgifter som lämnas av föreningen med undantag för om det finns anledning att misstänka att uppgiften inte stämmer. Då behöver mäklaren utreda hur det förhåller sig.

Senast uppdaterad 2022-12-21