Företagets oberoende roll
På samma sätt som mäklare ska vara opartiska ska även företagen vara det. Det ställs därför upp tre förbud för företag i lagen.
Förbud mot att uppträda som ombud
Ett mäklarföretag får inte uppträda som ombud för en säljare gentemot en köpare eller tvärt om. Det finns till skillnad mot vad som gäller för mäklare inget undantag som medger att ett företag får åta sig begränsade uppgifter utan förbudet är absolut.
Förbud mot köp
Ett mäklarföretag får inte köpa en fastighet som någon av företagets mäklare har eller har haft i uppdrag att förmedla. Orsaken till det är att säljaren ska kunna lita på att mäklaren handlar som en oberoende mellanman något som kan vara svårt eftersom det finns en intressegemenskap mellan mäklaren och företaget. Ett annat skäl är att det skulle kunna vara svårt för en säljare att avgöra om det pris som erbjuds är ett marknadsmässigt pris. Förbudet är till för att skapa en rättvis fastighetsmarknad.
Förbud mot förtroenderubbande verksamhet
Ett mäklarföretag får inte ägna sig åt verksamhet som rubbar förtroendet för företagets mäklare. Om en verksamhet är förtroenderubbande beror främst på:
- Vilken typ av verksamhet det handlar om.
- Hur omfattande den är.
- Hur stor ersättningen för den är.
Förbudet är till för att köpare och säljare ska kunna lita på att mäklaren är oberoende i sin roll. Mäklaren får alltså inte påverkas av egna intressen som är till nackdel för köpare eller säljare.
Liksom vid bedömningen för mäklare är det typiskt sett förtroenderubbande om företaget har försatt sig i en situation där mäklarna i företaget ska tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och motpartens. Vid bedömningen av om exempelvis ersättningen till ett företag rubbar förtroendet för mäklarna, ska ersättningen sättas i relation till antalet anställda mäklare. Ett företag måste informera sina mäklare om de eventuella ersättningar som det tar emot. Anledningen är att företagets mäklare ska kunna informera tilltänkta köpare och säljare om verksamheten och omständigheter som spelar roll för om det kan vara förtroenderubbande verksamhet.
Om en mäklare kan misstänkas ta andra hänsyn än rent yrkesmässiga, kan det enligt praxis vara nog för att anse att det rubbar förtroendet för mäklarens opartiskhet. Det strider därmed mot god fastighetssed. På samma sätt får ett mäklarföretag inte förena sin verksamhet med annan verksamhet, om det kan ge anledning till misstanke om att mäklare i företaget kan påverkas till nackdel för köpare eller säljare.
Mäklarföretaget i sig får inte bedriva förmedling. Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet tar därför sikte på ren sidoverksamhet och inte omständigheter kring förmedlingsuppdraget i sig.
En samlad bedömning av om en mäklare eller ett mäklarföretag ägnar sig åt förtroenderubbande verksamhet, får göras utifrån de allmänna uttalanden i förarbetena, samt praxis som ger vägledning.
Förtroenderubbande verksamhet eller inte?
Exempel 1:
Ett exempel på förtroenderubbande verksamhet kan vara att företaget är verksamt som agent för en husfabrikant.
Exempel 2:
Domstolen har slagit fast att en mäklare som haft i uppdrag att upprätta en skogsbruksplan för en fastighet samtidigt som han haft i uppdrag att förmedla fastigheten, försatt sig i en situation där hans opartiskhet som fastighetsmäklare kan ifrågasättas och att mäklaren brustit i sin skyldighet att följa god fastighetsmäklarsed (Kammarrätten i Stockholms dom den 8 februari 2017 mål nr 311-16). Enligt den tidigare fastighetsmäklarlagen (2011:666) var det möjligt att lösa en sådan situation genom att en mäklare i företaget hade hand om förmedlingen och en annan mäklare upprättade skogsbruksplanen. Enligt den nya fastighetsmäklarlagen (2021:516) står även mäklarföretagen under FMI:s tillsyn och inte heller företag får bedriva verksamhet som kan rubba förtroendet för mäklarna.
Den 18 oktober 2023 beslutade disciplinnämnden att återkalla registreringen för ett företag. I företaget upprättas det bland annat skogsbruksplaner. Skogsbruksplanerna kan senare användas i förmedlingsuppdrag av mäklare anställda i företaget. Företaget bedriver även virkeshandel och skogsförädlingsindustri. Även dessa verksamheter anses rubba förtroendet för mäklarna i företaget.
Exempel 3:
En verksamhet som inte har samband med förmedlingsuppdraget är inte förtroenderubbande verksamhet. Ett exempel är om en mäklare vid sidan av sin förmedlingsverksamhet undervisar i något relaterat ämne vid ett universitet eller en högskola.
Exempel 4:
Om ett mäklarföretag har ett samarbete med till exempel ett kreditinstitut eller ett försäkringsföretag, betyder det inte att det är fråga om förtroenderubbande verksamhet. Sådana samarbetsformer är vanliga. För den typen av samarbeten finns en särskild upplysningsskyldighet för mäklarna.