Köparens under­söknings­plikt

Mäklarens information om under­söknings­plikten

Den som köper en bostad är ansvarig för att undersöka den mycket noga. Köparen har en så kallad undersökningsplikt. Köparen kan inte få ersättning av säljaren i efterhand för fel som har missats och som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning.

Mäklaren ska informera köparen om undersökningsplikten. Det gäller för både hus och bostadsrätter. Informationen ska beskriva vad undersökningsplikten innebär för den som köper ett hus respektive en bostadsrätt. Den ska lämnas skriftligt och i så god tid att köparen hinner undersöka bostaden innan kontraktsskrivningen. Informationen kan exempelvis lämnas i objektsbeskrivningen.

Mäklaren ska också göra vad hen kan för att köparen själv undersöker bostaden eller föreslå att köparen anlitar en expert som gör det. En så kallad besiktningsman. Undersökningen bör göras innan kontraktsskrivningen. Om det inte går bör mäklaren föreslå en så kallad besiktningsklausul. Det är en bestämmelse i avtalet som ger köparen rätt att låta köpet gå tillbaka om hen upptäcker fel i samband med undersökningen.

Mäklarens undersökning av bostaden

Mäklaren är inte skyldig att besikta bostaden eller undersöka den noggrant. Däremot besöker mäklaren eller någon som mäklaren har anlitat bostaden och värderar den. Det kallas att göra ett intag. Då undersöks bostaden ytligt.

Säljarens information om bostaden

Mäklaren ska göra vad hen kan för att säljaren lämnar information om bostaden som kan vara viktig för köparen. Mäklaren ska uppmärksamma säljaren på att det är viktigt att bostaden beskrivs korrekt. Om säljaren har lämnat information som inte stämmer kan köparen ha rätt till avdrag på priset. Om felet är allvarligt kan köparen till och med ha rätt att häva köpet, det vill säga avbryta det och få pengarna tillbaka.

Mäklaren ska förklara för parterna att information från säljaren kan minska kraven på vad köparen ska undersöka. Hen ska också informera om att andra uppgifter om säljarens erfarenheter samtidigt kan kräva att köparen undersöker bostaden mer grundligt. Det kallas för att köparen får en utökad undersökningsplikt.

Om säljaren lämnar garantier eller andra löften om bostadens skick är hen ansvarig för dem. Köparen behöver inte kontrollera dem utan kan lita på att de stämmer. Mäklaren ska informera parterna om vad som gäller. Mäklaren bör informera säljaren om att riktiga uppgifter om bostaden leder till att säljarens ansvar för fel begränsas och att risken för rättsliga tvister blir mindre.

Mäklarens information om fel på bostaden

Mäklaren är inte ansvarig för bostadens skick eller för eventuella fel på den. Mäklaren är däremot ansvarig för att informera spekulanter och köpare om sådant som kan vara viktigt för dem. Det kan till exempel handla om fel som mäklaren har sett eller har fått information om. Det gäller också fel som mäklaren har anledning att misstänka, exempelvis genom tidigare försäljningar eller sin allmänna sakkunskap.

Undersökning och besiktning

Många köpare anlitar en besiktningsman för att göra en så kallad besiktning av bostaden. Det innebär att en expert undersöker bostaden. Det görs ofta för att köparen ska uppfylla sin undersökningsplikt. Det är en god idé eftersom en köpare inte alltid har den kunskap som krävs för att undersöka bostaden. Det är emellertid viktigt att känna till att en besiktning vanligtvis bara är en byggteknisk undersökning av en bostad.

Besiktningen inkluderar normalt inte installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten. I besiktningen ingår inte heller tomten eller andra byggnader på den. Vid besiktning av en bostadsrätt ingår inte det hus som bostadsrättsföreningen äger. För mätning av radon, buller och vattenkvalitet med mera krävs andra typer av kontroller. Energideklarationen är också en särskild tjänst.

Det är viktigt att mäklaren informerar om att köparens undersökningsplikt omfattar mer än den byggtekniska undersökningen. Resultatet av besiktningen presenteras i ett protokoll. Mäklaren bör också förklara att det är viktigt för den som beställt besiktningen att faktiskt läsa och förstå protokollet. Om det visar att det finns fel på bostaden utökas köparens undersökningsplikt. Då måste felen undersökas vidare.

Symbolmärkta och besiktade bostäder

I marknadsföring av bostäder anges det ofta att bostaden är besiktad. Mäklarföretagen använder inte sällan olika symboler eller begrepp som berättar om det. Exempel på sådana är varudeklarerat, länsdeklarerat, besiktigat, besiktigat-stämpel, ringmärkt och klarlagt.

Märkningen betyder att bostaden är besiktad och ofta kopplas olika former av försäkringar till besiktningen. Det behöver inte betyda att bostaden är grundligt undersökt. Hur mycket som har undersökts beror på vad säljaren har beställt. Märkningen betyder inte att bostaden har godkänts eller är i ett bättre skick än andra bostäder. Köparen har kvar sin undersökningsplikt. Den påverkas inte av märkningen eller försäkringen.

Även försäkringarna kan vara av olika slag. Den vanligaste är en så kallad dolda-fel-försäkring som innebär att ett försäkringsbolag kopplas in om ett dolt fel upptäcks. Det är vanligt att vissa typer av fel undantas från försäkringen. Försäkringen kan också ha en självrisk eller begränsningar som gör att den bara ersätter en del av beloppet. Det betyder att säljaren inte alltid får full ersättning från försäkringsbolaget. Mäklaren ska informera säljaren och köparen om hur en sådan försäkring kan ändra deras köprättsliga ansvar.

Om du vill läsa mer om vad en köpare av en bostad ska tänka på hittar du mer information hos konsumentverkets upplysningstjänst Hallå konsument.