Objektsbeskrivning
Att köpa en bostad är ofta en stor händelse i livet. Det är nödvändigt att få viss information om bostaden i god tid innan det är dags att fatta ett beslut om köp. Mäklaren ska därför ge alla spekulanter en skriftlig beskrivning av bostaden, en så kallad objektsbeskrivning.
Tänk på det här
-
Objektsbeskrivningen innehåller värdefull information för en spekulant.
-
Uppgifterna i objektsbeskrivningen ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om bostaden.
-
En del av de obligatoriska uppgifterna som ska finnas i objektsbeskrivningen kommer från säljaren. Mäklaren har rätt att lita på att säljarens uppgifter är korrekta om det inte finns anledning att ifrågasätta dem.
-
Mäklaren mäter inte bostaden i samband med förmedlingsuppdraget. Istället är det i första hand säljaren som lämnar uppgiften om hur stor bostaden är till mäklaren.
-
Mäklaren ska erbjuda en skriftlig beräkning av vad det kostar att bo i bostaden i en så kallad boendekostnadskalkyl.
En objektsbeskrivning är en skriftlig beskrivning av bostaden. Det ingår i mäklarens uppdrag att sätta ihop en sådan. Mäklaren ska lämna den till alla som överväger att lägga ett bud på en bostad i god tid innan köpet. Beskrivningen ska samla informationen i en handling. Det är inte tillåtet att hänvisa till andra handlingar för att hitta informationen om bostaden. Det finns inget krav på att objektsbeskrivningen måste lämnas till konsumenten i fysisk form. Oavsett i vilken form den lämnas har dock mäklaren en skyldighet att se till att alla tilltänkta köpare faktiskt tar del av den.
Information som ska finnas med
Objektsbeskrivningen ska innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Vilka uppgifter det är beror på om köpet gäller en fastighet, oftast ett hus, eller en bostadsrätt.
Objektsbeskrivning av en fastighet
En objektsbeskrivning av en fastighet ska innehålla uppgifter om:
- Fastighetens beteckning.
- Taxeringsvärde.
- Areal.
- Driftskostnader.
- Gemensamhetsanläggningar.
- Byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.
- Vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten.
Objektsbeskrivning av en bostadsrätt
En objektsbeskrivning av en bostadsrätt ska innehålla uppgifter om:
- Bostadsrättsföreningens namn.
- Pantsättning av bostadsrätten.
- Andelstal.
- Lägenhetens nummer.
- Lägenhetens storlek.
- Mark och utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt.
- Lägenhetens årsavgift och beslutade ändringar av årsavgiften.
- Bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.
- Driftskostnader.
Från och med den 1 januari 2023 ska objektsbeskrivningen av en bostadsrätt innehålla uppgift om så kallade utrymmen utanför lägenheten som upplåts med bostadsrätt, exempelvis terrass och förråd. Den ska också innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning, det vill säga hur stor andel av bostadsrättsföreningens totala nettoskuldsättning som belastar den enskilda bostadsrätten. Uppgiften bör uttryckas i kronor.
Mäklaren ska också erbjuda den senaste årsredovisningen som finns att få tag på och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning ska föreningens ekonomiska plan erbjudas.
Fler uppgifter
Det är vanligt att mäklaren tar med mer information i beskrivningen än de uppgifter som måste finnas med. Det finns inget hinder mot det men uppgifterna ska stämma överens med verkligheten. Informationen ska beskriva bostaden på ett korrekt sätt. Annars finns en risk att köparen luras. Se mer under avsnittet marknadsföring.
Boendekostnad
Mäklaren ska också erbjuda en skriftlig beräkning av kostnaden för att bo i bostaden i en så kallad boendekostnadskalkyl. Syftet är att uppmärksamma spekulanten på vilka kostnader ett köp kommer att föra med sig.
Var uppgifterna hämtas från
De obligatoriska uppgifterna i objektsbeskrivningen hämtas bland annat från Lantmäteriets fastighetsregister och från bostadsrättsföreningens styrelse. Vissa uppgifter kommer också från säljaren. Mäklaren har rätt att lita på att säljarens uppgifter är korrekta om det inte finns omständigheter som ger anledning att ifrågasätta dem. Uppgiften om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning räknas ut av mäklaren själv utifrån uppgifter som inhämtas bland annat från styrelsen.
Vanliga frågor om objektsbeskrivning
-
Har jag rätt att få en objektsbeskrivning när jag går på en visning?
Det ingår normalt i mäklarens uppdrag att sätta ihop en objektsbeskrivning. Alla konsumenter som överväger att köpa bostaden har rätt att få objektsbeskrivningen i god tid innan köpet.
-
Hur ska jag som mäklare göra vid uträkning av uppgiften om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning om andelstalet för årsavgiften är svår att få?
Enligt det nya lagkravet som började gälla den 1 januari 2023 ska en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning räknas ut av dig som mäklare och redovisas i objektsbeskrivningen. För att få fram detta ska alltså andelstalet som anger hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som ligger på bostadsrättshavaren multipliceras med föreningens totala nettoskuldsättning. Uppgiften om andelstalen ska sedan tidigare redovisas i objektsbeskrivningen och inhämtas från bostadsrättsföreningens styrelse eller förvaltaren.
I förarbetena till bestämmelsen anges att en mäklare som utgångspunkt bör kunna förlita sig på de uppgifter som föreningen lämnar om andelstal och grunda sin beräkning på uppgifterna. Mäklaren kan dock, beroende på omständigheterna, behöva ställa kontrollfrågor, till exempel om vad andelstalet avser samt vid behov behöva ta del av informationen som lämnas i exempelvis stadgarna, den ekonomiska planen och upplåtelseavtalet för att få de nödvändiga uppgifterna.
Det är inte ovanligt att mäklarbilder saknar uttryckligt angivet andelstal för årsavgift. Mot bakgrund av uttalandena i förarbetena anser inspektionen dock att det finns ett visst ansvar hos dig som mäklare att vid behov vidta åtgärder för att eftersöka det andelstal som används vid fördelning av årsavgiften. Inspektionen anser därför att du som mäklare har ett ansvar att vid behov ta kontakt med föreningen eller förvaltaren och/eller att använda sig av handlingar såsom stadgarna och den ekonomiska planen. Om du trots sådana försök inte lyckas få fram tillförlitlig information om andelstalet bör du kunna visa att försök att inhämta relevant information har gjorts utan framgång.
-
Måste mäklaren redovisa ytan för mark eller annat utrymme som upplåts med bostadsrätten i objektsbeskrivningen?
Det anges vare sig i bestämmelsen i fastighetsmäklarlagen eller i förarbetena till lagen uttryckligen att ytan ska anges. Däremot har lagstiftaren uttalat att uppgifterna i upplåtelseavtalet om sådan mark eller annat utrymme ska anges så pass tydligt att det står klart för den som väljer att teckna ett upplåtelseavtal vad som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt. Som exempel uttalas att det kan göras genom en ritning eller en skiss. Mycket talar för att en förutsättning för en sådan förståelse är att uppgiften lämnas så pass utförligt att marken eller utrymmet går att precisera för att undvika en framtida tvist mellan parterna.
-
Måste objektsbeskrivningen vara i pappersform eller kan den finnas digitalt?
Uppgifterna i objektsbeskrivningen ska finnas samlade i ett skriftligt dokument och det ska tillhandahållas som en sammanhållen handling.
Det finns inte något uttalat krav på att objektsbeskrivningen ska vara i fysisk form, men kravet på att mäklaren ska se till att alla tilltänkta köpare har tagit del av den måste vara uppfyllt.
En objektsbeskrivning som mäklaren endast tillhandahåller på internet ställer krav på att de tilltänkta köparna själva söker fram beskrivningen. Det är dock inte självklart att alla spekulanter har kunskap om att konsumenter har rätt att få del av en objektsbeskrivning, vet var de ska leta eller att de över huvud taget har tillgång till internet. Ett sådant tillgängliggörande kan därför normalt inte anses tillräckligt för att uppfylla fastighetsmäklarlagens krav på att alla tilltänkta köpare ska tillhandahållas en objektsbeskrivning. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare endast i undantagsfall godtagit att en objektsbeskrivning har tillhandahållits tilltänkta köpare enbart på internet I de fallen hade de tilltänkta köparna uttryckligen accepterat att ta del av objektsbeskrivningen endast på internet.
-
Om en bostadsrätts indirekta nettoskuldsättning blir ett positivt värde ska det då redovisas i objektsbeskrivningen?
Om resultatet är en negativ skuldsättning, det vill säga att bostadsrättsföreningens tillgångar överstiger skulderna, har FMI:s disciplinnämnd i beslut inte riktat någon kritik mot mäklaren när denne i objektsbeskrivningen har angett att den indirekta nettoskuldsättningen är noll kronor samt lämnat en förtydligande kommentar om bakgrunden till uppgiften. Inspektionen anser att det är av vikt att det redovisas tydligt hur det förhåller sig för att undvika risken för att informationen missförstås avseende huruvida uppgiften har beräknats och resultatet har blivit att ingen skuld föreligger kontra mot att uppgiften utelämnas för att uträkningen inte har gjorts.
-
Kontrollerar mäklaren bostadens storlek?
Nej, mäklaren kontrollerar normalt inte annat än vem som äger bostaden och vilka rättigheter som belastar den. Uppgiften om bostadens storlek kommer normalt från säljaren. Mäklaren har rätt att lita på att säljarens uppgift stämmer om det inte finns anledning att misstänka att den är felaktig.