Förmedlingsuppdraget
Fastighetsmäklare kan förmedla många olika slags objekt. Det vanligaste förmedlingsuppdraget är att en säljare anlitar en mäklare för att få hjälp med att sälja sin bostad. Säljaren är då mäklarens uppdragsgivare. Det ska finnas ett skriftligt uppdragsavtal mellan mäklaren och säljaren så att det är tydligt vad som gäller för förmedlingsuppdraget.
Förmedlingsuppdraget
Ett avtal om förmedling behövs bland annat när en säljare vill ta hjälp av en mäklare för att sälja sin bostad. Avtalet kallas uppdragsavtal och säljaren är den som ger mäklaren uppdraget. Även den som letar efter en bostad att köpa kan anlita en mäklare. I Sverige är det ovanligt att det är en köpare som är mäklarens uppdragsgivare.
Ett förmedlingsuppdrag behöver inte gälla köp eller försäljning av en bostad. Uppdraget kan även gälla hyra eller någon annan rätt att använda viss egendom.
En fastighetsmäklare kan förmedla:
- En fastighet.
- En bostadsrätt.
- En byggnad på annans mark.
- En tomträtt.
- En andelsrätt för en lägenhet.
- En arrenderätt.
- En hyresrätt.
Syftet med förmedlingsuppdraget
Syftet med ett förmedlingsuppdrag är att mäklaren ska förmedla kontakt mellan köpare och säljare så att en affär kan bli av.
Definitionen av förmedling är att mäklaren ska anvisa en motpart som uppdragsgivaren kan ingå avtal om försäljning eller uthyrning med. Det är alltså inte mäklaren som säljer bostaden utan det gör säljaren.
Mäklaren får inte bestämma när, till vilket pris eller till vem en bostad ska säljas. Det är alltid säljaren som bestämmer det.
Ibland har en säljare och en köpare redan hittat varandra på egen hand. De kan då vända sig till en mäklare för att få hjälp med köpehandlingarna. Detta är inte förmedling utan det brukar kallas skrivuppdrag.
I ett förmedlingsuppdrag ingår ofta marknadsföring, visningar, hantering av budgivningen och att mäklaren hjälper till med att skriva köpehandlingarna.
Ett uppdragsavtal ska vara skriftligt
I uppdragsavtalet ska de viktigaste förutsättningarna för förmedlingsuppdraget anges, så som vem som är ansvarig mäklare, vilken bostad som ska förmedlas och vilken ersättning (provision) mäklaren ska få.
Ett uppdragsavtal ska vara skriftligt och skrivas under av mäklaren och säljaren (uppdragsgivaren). Avtalet får skrivas under med elektronisk underskrift om den uppfyller tillräckliga krav på säkerhet. Det krävs att det görs med en avancerad elektronisk underskrift enligt EU-förordningen om elektronisk identifiering. Muntliga överenskommelser kan göras, men en säljare som är konsument har ett särskilt skydd. Det innebär att mäklaren inte får hänvisa till ett avtalsvillkor om det inte har avtalats skriftligt.
Ändringar av utgångspriset behöver inte vara skriftliga.
Ensamrätt
Det är vanligt att det finns ett villkor i uppdragsavtalet som ger mäklaren ensamrätt att under en viss tid förmedla säljarens bostad. Ensamrätten innebär att om bostaden överlåts under ensamrättstiden så har mäklaren rätt att få betalt. Detta gäller oavsett om mäklaren har hjälpt till med överlåtelsen eller inte.
Ensamrättstiden får inte vara längre än tre månader. Om mäklaren och säljaren är överens kan de förlänga den. En sådan överenskommelse måste göras skriftligt om säljaren är en konsument. Överenskommelsen får inte göras förrän tidigast när det är en månad kvar av ensamrättstiden.
Mäklarens personliga ansvar för förmedlingsuppdraget
En mäklare är personligen ansvarig för förmedlingsuppdraget. En vanlig missuppfattning är att mäklarföretaget är ansvarigt, men så är det alltså inte. Uppdragsavtalet gäller mellan säljaren (uppdragsgivaren) och den enskilda mäklaren.
En assistent kan hjälpa till med begränsade delar av uppdraget. Assistenten får bara hjälpa till med uppgifter som inte kräver en mäklares sakkunskap. Det ska alltid framgå tydligt att mäklaren är ansvarig.
Om mäklaren inte kan utföra en del av sitt uppdrag för att hen till exempel är sjuk eller ledig så krävs att säljaren (uppdragsgivaren) går med på att någon annan mäklare än den ansvariga mäklaren ska få hjälpa till. Ofta står det med i uppdragsavtalet att säljaren godkänner att delar av uppdraget kan utföras av någon annan än mäklaren.
Oavsett vad som står i uppdragsavtalet får en mäklare inte lämna över hela förmedlingsuppdraget till en annan mäklare. Om en mäklare till exempel slutar att arbeta som mäklare innan förmedlingen är avslutad krävs det normalt att hen säger upp uppdragsavtalet. Om någon annan mäklare på samma mäklarföretag ska fortsätta förmedlingsarbetet behöver ett nytt uppdragsavtal skrivas mellan den nya mäklaren och säljaren.
Allmänna krav på mäklaren
En mäklare ska vara opartisk. Mäklaren har en så kallad omsorgsplikt mot både köpare och säljare och ska ta till vara bådas intressen. I ett avseende får mäklaren vara partisk och det är ifråga om priset. Mäklaren ska särskilt ta till vara säljarens ekonomiska intressen. Det innebär att mäklaren ska arbeta för att säljaren får så bra betalt som möjligt.
Mäklaren ska följa god fastighetsmäklarsed. Vad som är god fastighetsmäklarsed bestäms genom domar från förvaltningsdomstolarna och beslut från FMI.
Eftersom mäklaren ska vara opartisk får hen inte vara ombud för köparen eller säljaren. Det finns ett undantag för begränsade uppgifter. I vissa situationer där det inte finns någon intressekonflikt mellan köpare och säljare är det därför möjligt för mäklaren att vara ombud. Ett exempel på en sådan situation är vid ett tillträde där endast betalningen återstår.
Säga upp ett förmedlingsuppdrag
Både säljaren och mäklaren kan avsluta ett förmedlingsuppdrag genom att säga upp uppdragsavtalet. Det brukar stå i uppdragsavtalet hur och när avtalet kan sägas upp.
Om det är säljaren som säger upp avtalet ska mäklaren ge en skriftlig bekräftelse på att avtalet har sagts upp. Om det är mäklaren som muntligen säger upp avtalet ska hen även ge säljaren ett skriftligt besked om att avtalet har sagts upp.
Under den tid som en mäklare har ensamrätt enligt avtalet går det normalt inte att säga upp uppdragsavtalet. Om avtalet har sagts upp under ensamrättstiden utan godtagbara skäl kan den som säger upp avtalet bli skadeståndsskyldig. Ett godtagbart skäl för säljaren att säga upp uppdragsavtalet under ensamrättstiden kan vara om mäklaren har misskött förmedlingsuppdraget.
Även efter det att ett uppdragsavtal har avslutats kan mäklaren ha rätt till ersättning från uppdragsgivaren om bostaden säljs.
Vanliga frågor om förmedlingsuppdraget
-
Jag har anlitat en mäklare för att sälja mitt hus, men nu har jag ändrat mig och vill bo kvar. Måste jag sälja?
Nej. Det är alltid du som säljare som bestämmer när, till vilket pris och till vem du vill sälja. Du är inte tvungen att sälja bara för att du har ett uppdragsavtal med en mäklare.
-
Mäklaren som jag har anlitat gör ett dåligt jobb och jag vill säga upp uppdragsavtalet – går det?
Det beror på vad som står i avtalet. Om mäklaren har ensamrätt enligt avtalet och ensamrättstiden inte har löpt ut går det normalt inte att säga upp avtalet utan att riskera att bli skadeståndsskyldig. Om mäklaren missköter förmedlingsuppdraget så kan det vara ett godtagbart skäl för att säga upp avtalet i förtid, men det är svårt att säga hur stor misskötsamhet som krävs för att du ska slippa betala skadestånd om det blir en tvist.
Tänk på att även om det inte råder ensamrätt och avtalet har sagts upp kan du eventuellt bli skyldig att betala provision till mäklaren om bostaden senare överlåts till någon som mäklaren har anvisat.
-
Min mäklare ska sluta på mäklarfirman. Måste jag gå med på att byta till den mäklare som mäklarfirman föreslår?
Nej. En mäklare är personligen ansvarig för förmedlingsuppdraget. Du som säljare har inget avtal med mäklarföretaget och företaget kan inte bestämma att någon annan ska ta över uppdraget om du inte går med på det. Det kan ofta vara praktiskt för dig som säljare att låta någon annan på företaget ta över uppdraget, men det är du som bestämmer om du vill det. Om du kommer överens med en annan mäklare om att denne ska ta över uppdraget så ska ett nytt uppdragsavtal skrivas mellan dig och den nya mäklaren.