Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av en vilseledande uppgift om antalet rum i marknadsföringen av en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedjan]). Anmälaren har gett in skärmbilder från internet med marknadsföring av bostadsrätten.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen samt en mäklarbild.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har ”glömt” att den marknadsförda bostaden består av tre rum och kök och inte fyra rum och kök. Detta anges inte heller någonstans, exempelvis genom vilken uppgift om antalet rum som finns angiven i lägenhetsförteckningen. Det rör sig om en erfaren mäklare som medvetet agerar på ett sätt som vilseleder spekulanter.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

I objektsbeskrivningen anges det tydligt att bostadsrätten enligt lägenhetsförteckningen är registrerad som bestående av två rum och kök. Anmälaren verkar inte ha bifogat hela objektsbeskrivningen i sin anmälan. Bostaden disponeras som tre sovrum och ett vardagsrum av säljaren. Samtliga rum är minst sju kvadratmeter. Det rum som ifrågasätts har dubbla ingångar med ljusinsläpp från två olika väderstreck. Bostadens förutsättningar marknadsförs tydligt i både text och planritning.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mäklarbilden

I mäklarbilden anges det att bostadsrätten består av två rum och kök.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande.

Välkommen till denna otroligt välplanerade 4:a […]

Antal rum: 4 rok

[…]

I föreningens register är lägenheten registrerad som 2 rum och kök.

[…]

SOVRUM 1

Trevligt sovrum med fönster som ger bra ljusinsläpp. […]

SOVRUM 2

Detta rum har som sovrum 1 ett fönster med bra ljusinsläpp. […]

SOVRUM 3

Idag är detta rum möblerat med en säng om 1,60. Golvet är en fiskbensparkett och även här har väggarna en rofylld ton. I rummet finns en smart förvaringslösning. I det fall man vill disponera lägenheten som en 3:a kan väggen mellan sovrum 2 och 3 enkelt tas ned, och vips har man ett master bedroom.

Av en bild som återger bostadens planlösning framgår att det som benämns som ”Sovrum 3” saknar fönster.

Skärmbilder av annonsen

I marknadsföringen på internet anges bland annat följande.

Maximalt välplanerad fyra med tre bra sovrum.

Rum: 4, varav 3 sovrum

[…]

SOVRUM 1

Trevligt sovrum med fönster som ger bra ljusinsläpp. […]

SOVRUM 2

Detta rum har som sovrum 1 ett fönster med bra ljusinsläpp. […]

Sovrum 3

Idag är detta rum möblerat med en säng om 1,60. Golvet är en fiskbensparkett och även har väggarna en rofylld ton. I rummet finns en smart förvaringslösning.

I en bild som återger bostadens planlösning framgår att det som benämns som ”Sovrum 3” saknar fönster.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning.

Enligt 3 kap. 15 § ska objektsbeskrivningen för en bostadsrätt innehålla vissa obligatoriska uppgifter, bland annat uppgift om lägenhetens storlek. Med storlek avses inte antalet rum (prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information, t. ex. uppgifter om antalet rum, i objektsbeskrivningen.

Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795–20). Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Ett affärsbeslut kan även vara att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats för att inhämta mer information (se 3 § marknadsföringslagen och Marknadsdomstolens avgörande 2010:8). Mäklaren har således ett ansvar att se till att de uppgifter hen för in i marknadsföringen är förenliga med marknadsföringslagen.

Avseende hur utrymmen i lägenheter ska benämnas i det nationella lägenhetsregistret framgår följande av 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Kravet på att ett utrymme både ska ha tillräcklig storlek och tillgång till direkt dagsljus för att anses utgöra ett rum har tidigare fastställts av Kammarrätten i Göteborg (se avgörandet den 10 februari 2021 med mål nr 6795–20). I samma avgörande uttalade domstolen att en uppgift om antalet rum i en bostad typiskt sett är en sådan uppgift som kan antas inverka på köparens beslut och att uppgiften därmed är väsentlig. 

En mäklares strävan efter att nå ut till fler spekulanter, att förmedla ett objekts eventuella potential för framtida användning eller att tillgodose säljarens önskan kan enligt Fastighetsmäklarinspektionen inte försvara att ett objekt marknadsförs med felaktiga uppgifter om objektets egenskaper (jfr. exempelvis Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 15 juni 2016 med dnr 4.1-1638-15). En spekulant ska kunna utgå ifrån att korrekt information anges i samband med att ett objekt marknadsförs.

Felaktig information om antalet rum som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har i vissa avgöranden i stället lett till att en erinran har meddelats (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 21–2477 och 21–0153).

Den registrerade uppgiften om bostadsrätten i lägenhetsförteckningen är att lägenheten består av två rum och kök. Av underlaget i ärendet framgår det att bostadsrätten har tre utrymmen med en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus (det som i planritningen har benämnts som ”Vardagsrum”, ”Sovrum 1” och ”Sovrum 2”). Det utrymme som har benämnts ”Sovrum 3” saknar däremot fönster och tillgång till direkt dagsljus. Utrymmet uppfyller därmed inte kriterierna för ett rum enligt Lantmäteriets definition. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer därför att det i varje fall har varit felaktigt att marknadsföra bostaden som bestående av fyra rum och kök i objektsbeskrivningen och i internetannonsen. Mäklaren har genom sitt agerande använt sig av vilseledande marknadsföring som sannolikt kan ha påverkat spekulanters inledande affärsbeslut.

Uppgiften har dock inte presenterats reservationslöst i objektsbeskrivningen, då det har funnits information om hur bostaden var registrerad i lägenhetsförteckningen. Det är oklart om motsvarande information har funnits med i internetannonsen. Mäklarens kommentar i yttrandet om att anmälaren inte verkar ha bifogat all information antyder att uppgiften om hur bostaden var registrerad i lägenhetsförteckningen fanns med i annonsen. Utifrån underlaget i ärendet kan dock inspektionen inte fastställa huruvida uppgiften har funnits med där eller inte. Det kan vidare konstateras att det har framgått av planritningen, och gått att sluta sig till utifrån beskrivningen i text, att det aktuella utrymmet saknar fönster. Mot bakgrund av de redovisade omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran.