Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2023-03-08
Diarienummer: 23-0136
FMI:s beslut: Erinran
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Marknadsföring

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgiften om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på. kedja]). Anmälaren har gett in en skärmbild av en planritning.

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat skärmbilder från den annons på internet som anmälaren hänvisat till.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in en objektsbeskrivning och utdrag från lägenhetsregistret.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Lägenheten marknadsförs som en tvåa vilket inte stämmer på grund av att sovrummet inte har direkt ljusinsläpp.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Det stämmer inte riktigt att sovrummet saknar dagsljus eftersom dagsljus når rummets alla delar. Visningen var välbesökt och möjligen har personen inte sett bostaden på visningen. Hon har varit väldigt tydlig i sin beskrivning och bostaden har haft en öppen visning för alla som önskar delta. Det finns inget som undanhålls i informationen som presenteras på internet och därför ser hon inte att man kan anse att något är falsk marknadsföring.

Hon tolkar det som att man bör ta hänsyn till hela beskrivningen vid mottagande av marknadsföring av en bostad som är till salu. Att endast följa en rubrik eller [namn på bostadsportal på internet] sätt att presentera antal rum m.m. bör inte vara tillräckligt för att anses tillgodogöra sig all väsentlig information som presenteras vid köp av en bostad. Om man läser informationen i beskrivningen för bostaden framgår det mycket tydligt att bostaden är registrerad som en etta i lägenhetsregistret men också att den idag är ombyggd. Denna information står i faktatexten som finns med i beskrivningen, det är en helt egen rad som är separerad från löpande text för att informationen inte ska kunna missas. Ritningen visar tydligt de breda skjutdörrarna som står öppna mot de dubbla balkongdörrarna som ger dagsljus till rummet, i skjutdörrarna finns det också glaspartier varför det går att se att dagsljus når den delen av bostaden precis som övriga delar av bostaden. Den enda delen av bostaden som inte har direkt dagsljus är badrummet. Hon har fotat bostaden i alla vinklar och inget kan missas i bilderna. Det är inget som undanhålls eller som är falskt varför hon inte kan se att det ska vara falsk marknadsföring.

Bostaden har så som hon skriver i tre led, 1:a, 2:a och 2,5:a tre fönster i fil, varför man kan anse att bostaden har många möjligheter till olika disponering av sin yta och väggar som både kan sättas upp och tas ned. Fönster och dagsljus når dessutom alla tre delar i bostaden.

Om det är ett problem med tolkning av text och att läsa hela beskrivningar med information om bostäder samt hur bostaden disponeras, kan informationen om antal rum helt tas bort från beskrivningarna vid försäljning av bostäder i framtiden. Informationen kan möjligen anses vara överflödig eftersom bostäder idag byggs om kontinuerligt och samtliga ytor maximeras för att anpassas till rådande situation för bostadsinnehavaren. Att det skulle bli till ett problem i branschen som påverkar oss yrkesverksamma är inte bra på något vis och därför något som vi bör undvika helt då antal rum i slutändan inte påverkar försäljningen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Registerutdraget

Av registerutdraget från bostadsrättsföreningen framgår det att bostaden har ett rum och kök.

Skärmbilder av marknadsföringen

Av den skärmbild av planlösningen anmälaren skickat in framgår det att det utrymme som benämns ”sovrum” saknar fönster.

Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat skärmbilder från den webbadress anmälaren hänvisat till. Av skärmbilderna framgår följande.

En skärmbild av en annons för objektet på hemsidan för det företag där mäklaren är verksam framgår det att antalet rum är två. Under rubriken ”Översikt” framgår det att lägenheten disponeras som en 2,5 rum idag. Vidare framgår följande.

Lägenheten kan disponeras på flertalet sätt då hela bostaden har bra inredningsytor. […] Stort sovrum med plats för dubbelsäng […]. Det finns också ett mindre rum som idag är inrett som barnrum och har loftsäng. Till det här rummet finns det både en dörröppning och ett fönster som ger ljus från köket.

Under rubriken ”Bostadsfakta” framgår det att antalet rum är två. Av en skärmbild av planlösningen framgår det att utrymme som benämns ”sovrum” saknar fönster. Under rubriken ”rumsbeskrivning” framgår att bostaden är registrerad som en etta i lägenhetsregistret.

Objektsbeskrivningen

Av objektsbeskrivningen framgår det att lägenheten har två rum. Under rubriken ”Beskrivning” framgår följande.

[…]

Lägenheten är […] välplanerad och disponeras som 2,5 rum idag.

Lägenheten kan disponeras på flertalet sätt då hela bostaden har bra inredningsytor. […] Stort sovrum med plats för dubbelsäng […]. Det finns också ett mindre rum som idag är inrett som barnrum och har loftsäng. Till det här rummet finns det både en dörröppning och ett fönster som ger ljus från köket. […]

Under rubriken ”Beskrivning” framgår det att den idag disponeras som två och ett halvt rum. Under rubriken ”Planlösning” framgår det att bostaden är registrerad som en etta i lägenhetsregistret. Av foton av det utrymme som benämns ”sovrum” syns inget fönster. 

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Enligt 3 kap 15 § ska objektsbeskrivningen av en bostadsrätt innehålla vissa obligatoriska uppgifter, bland annat uppgift om lägenhetens storlek. Med storlek avses inte antal rum (prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information, t. ex. uppgifter om antalet rum, i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795-20). Objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att betrakta som marknadsföringsmaterial.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Ett affärsbeslut kan även vara att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats för att inhämta mer information, se 3 § marknadsföringslagen och MD 2010:8.

Mäklaren har således en skyldighet att se till de uppgifter om antal rum som mäklaren använder sig av i marknadsföringen återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt. Uppgiften avseende antal rum är typiskt sett en sådan uppgift som kan antas inverka på köparens beslut i fråga om objektet (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 10 februari 2021 i mål nr 6795-20).

Enligt 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister anges följande:

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 21-2477 och 21-0153).

Utredningen i ärendet visar att lägenheten är registrerad som en etta i bostadsrättsföreningens lägenhetsregister, men att lägenheten trots det marknadsförts med en uppgift om att den har två rum. Det framgår vidare att det utrymme som benämns ”sovrum” saknar direkt dagsljus, vilket är en förutsättning för att det enligt Lantmäteriets definition ska utgöra ett rum. Dagsljus som indirekt når ett utrymme är således inte tillräckligt. Uppgiften i marknadsföringen om att lägenheten har två rum har därför varit felaktig. Den felaktiga uppgiften kan ha påverkat bostadssökande i deras inledande affärsbeslut vid en sökning på internet efter relevanta objekt. Marknadsföringen strider därför mot marknadsföringslagen och därmed mot god fastighetsmäklarsed.

Uppgiften om antalet rum i marknadsföringen har dock inte lämnats reservationslöst. I annonsen och i objektsbeskrivningen har det funnits uppgifter om att lägenheten är registrerad som ett rum och kök. Vidare bör bostadssökande med hjälp av foton av lägenheten i objektsbeskrivningen tillsammans med planritningen ha kunnat bilda sig en uppfattning av lägenhetens faktiska antal rum. Påföljden kan därför stanna vid en erinran.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.