Beslut

Sammanfattning

Prövning av fastighetsmäklarlagens analoga tillämplighet avseende marknadsföringen av ett nyproduktionsprojekt samt prövning av om fastighetsmäklaren använt sig av en vilseledande visualiseringsbild i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet på företaget]/[namnet på kedja]). Anmälaren har gett in en skärmbild av marknadsföringen på internet och två foton.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in detaljplan för området bestående av en plankarta och planbeskrivning, skärmbilder av annonser för projektet, prospekt och en objektsbeskrivning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

[Namn på BRF] marknadsförs på [namn på bostadsportal på internet] med fina bilder som visar sjöutsikt i västerläge. Detaljplanen har vunnit laga kraft och befintligt strandskydd enligt miljöbalken förbjuder avverkning 100 m från sjön. Det är därför falsk marknadsföring att förespegla presumtiva köpare att de kommer få sjöutsikt i väster. Skogen mellan väg och sjön är gallrad av [namn på kommun] under 2022 och kan inte lagligen avverkas. Det spelar ingen roll att detaljplanen visar på ett tjugotal ”skyddade” träd. Fotona visar hur strandlinjen ser ut i väster efter gallring.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

De tilltänkta bostäderna i BRF [namn på bostadsrättsförening] kommer att få viss sjöutsikt. Bilderna i annonseringen är framtagna av uppdragsgivaren. De har i framtagandet av renderingsbilder varit noggranna med att visa att det inte kommer vara helt fritt ner mot vattnet. I den bild som anmälaren skickat in syns tydligt att en hel del träd är kvar, uppskattningsvis 50-60 träd på den ”öppna ytan” mellan husen och sjön. Enligt detaljplanen är 32 träd skyddade och enbart tas ned om de är sjuka eller utgör en säkerhetsrisk. Av dessa 32 är det uppskattningsvis cirka 20-25 träd som är i den siktlinjen mot sjön som kommer bli från bostäderna. Därmed är det mer än dubbelt så många träd på drönarbilden än som är skyddade i detaljplanen.

Det är en drönar-/områdesbild. Sjön syns då mer än om man står på marken utanför någon av bostäderna, men det borde vara uppenbart. I annonseringen har han inte lyft fram frasen ”sjöutsikt” utan använt sig av ”sjönära”. Han har inte heller visat någon bild med utsikt från någon av uteplatserna på bostäderna. Anmälaren pekar också på att inga träd mellan husen och sjön får fällas, vilket inte stämmer enligt detaljplanen. Det nämns även i detaljplanen att en del skog ”bör” få vara kvar men alltså inget krav. Entreprenören har nu gjort en avverkning där bostäderna ska stå så de kan börja projektera marken. Ingen avverkning har ännu gjorts på området mellan bostäderna och vattnet. Entreprenören säger att en gallring kommer att göras ner till sjön när de blir ägare till marken. Det finns inget i detaljplanen som strider mot en gallring av skogen. Det kommer dock inte att bli ett kalhygge utan de skyddade träden och fler kommer att bli kvar, precis enligt drönarbilden. Entreprenören har gått med på att behålla skogsremsor med tätbevuxen skog mot på båda sidorna ner mot sjön för att grannarna ska slippa insyn. Marknadsföringen publicerades som ett nyproduktionsprojekt på hemsidan för det företag där mäklaren är verksam och på [namn på bostadsportal på internet]. Projektet har även marknadsförts i lokala annonsblad [namn på annonsblad] och på sociala medier.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Marknadsföringen på internet

Den bild från marknadsföringen som anmälaren skickat in är tagen ovanifrån och visar ett område med totalt tio byggnader. Utöver byggnaderna visas bland annat en sjö. Mellan byggnaderna och sjön finns det träd.

Mäklaren har skickat in skärmbilder från marknadsföringen på en bostadsportal på internet och från den hemsida för det företag där mäklaren är verksam. I annonserna syns samma bild som anmälaren skickat in. I anslutning till bilden finns även en rubrik med namnet på bostadsrättsföreningen samt att det är ett nyproduktionsprojekt/nybyggnadsprojekt.

Av en skärmbild av annonstexten från den hemsida för det företag där mäklaren är verksam framgår följande under rubriken ”Övrigt”.

Observera att visualiseringsbilderna för bostaden är exempel och uppritade digitalt innan bostaden är byggd. På bilderna finns detaljer och utrustning som eventuellt inte ingår i standardutförande. […]

Av annonstexten på en bostadsportal på internet samt under rubriken ”Beskrivning” i annonstexten från hemsidan för det företag där mäklaren är verksam framgår följande.

Parhus med sjönära läge vid [namn på sjö], bättre kan det inte bli! Här bor du naturskönt med fritt läge […].

Prospektet

Utöver bilden av nyproduktionsprojektet framgår följande av prospektet, sidan 3, 4 och 9.

Parhus med sjönära läge vid [namn på sjö], bättre kan det inte bli! Här bor du naturskönt med fritt läge […].

[…]

Notera att bilderna i annonsen är visualiseringsbilder skapade digital innan bostaden är byggd. Därför kan vissa små avvikelser finnas.

[…]

Observera att visualiseringsbilderna för bostaden är exempel och uppritade digitalt innan bostaden är byggd. På bilderna finns detaljer och utrustning som eventuellt inte ingår i standardutförande. […]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Analog tillämpning av fastighetsmäklarlagen

De tilltänkta förmedlingsobjekten utgör ännu inte ett sådant objekt som anges i 1 kap 2 § 3 fastighetsmäklarlagen, varför lagen inte är direkt tillämplig. Inspektionen har tidigare konstaterat att en mäklares ansvar i uppdrag avseende objekt som – i vart fall inledningsvis – inte omfattas av de i lagen angivna objekten, får bedömas från fall till fall. Marknadsföring av ett nyproduktionsprojekt har tidigare bedömts falla inom en fastighetsmäklares ansvar (se beslut med dnr 4.1-1000-14). Med anledning av att mäklaren i förevarande fall har marknadsfört de tilltänkta bostadsrätterna som ett led i en framtida förmedling, kan fastighetsmäklarlagens bestämmelser tillämpas analogt i det följande (jfr prop 2010/11:15 s 45 f).

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486). Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information om marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Ett affärsbeslut kan även vara att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats för att inhämta mer information, se 3 § marknadsföringslagen och MD 2010:8.

Förvaltningsrätten har i ett tidigare avgörande konstaterat att det är vilseledande att inte ange att ett foto utgör fotomontage eftersom det inte ger en rättvisande bild av objektet. Mäklaren hade i förmedlingen av två skogsfastigheter använt sig av ett fotomontage där det framstod som om det fanns två bostäder på fastigheterna. I bedömningen beaktade domstolen att en presumtiv spekulant som betraktar bilden kan få ett intryck av att fastigheterna som säljs är bebyggda. I fråga om vilken påföljd som skulle meddelas lade domstolen vikt vid att det längre fram i materialet och i objektsbeskrivningen framgick att fotot utgjorde ett montage. Påföljden kunde därför stanna vid en erinran (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 2 november 2020 i mål nr 305-20).

Den bild som mäklaren använt sig av i marknadsföringen är redigerad, en så kallad visualiseringsbild. Bilden visar det tilltänkta nyproduktionsprojektet, träden framför nyproduktionsprojektet och intilliggande sjö. Mäklaren har uppgett att marken framför de tilltänkta bostäderna ännu inte är avverkad, men att det efter en gallring kommer att se ut som bilden visar. Den eventuella sjöutsikt som visualiseringsbilden påvisar är typiskt sett en sådan egenskap som är eftertraktansvärd och som påverkar värdet av ett förmedlingsobjekt. Hur omgivningen framställs påverkar därför de tilltänka förmedlingsobjektens egenskaper och värde.

Visualiseringsbilden som mäklaren använt i marknadsföringen är mycket verklighetstrogen. Det är inte tydligt vad i bilden som återspeglar de nuvarande förhållandena, respektive vad som visar hur omgivningen är tänkt att se ut. Utifrån texten i anslutning till bilden om att det är ett nyproduktionsprojekt, kan en bostadssökande förstå att bostäderna ännu inte är uppförda. Det finns däremot ingenting som tyder på att även träden och ytan framför bostäderna är visualiserad.

För en bostadssökande på internet kan bilden ge intrycket av att ytan framför nyproduktionsprojektet redan nu ser ut på det sätt som framgår och att de tilltänkta bostäderna således kommer att ha vissa egenskaper som följer av att omgivningen ser ut så som bilden visar, exempelvis i form av en fri sikt och eventuell sjöutsikt. Marknadsföringen är därför vilseledande och kan påverka bostadssökande i deras inledande affärsbeslut. I marknadsföringen finns information om att bilderna för bostaden är uppritade digitalt innan bostaden är byggd och att det därför kan finnas små avvikelser. Av vad som framkommit i ärendet finns ingen information i marknadsföringen om att även omgivningen är visualiserad. Förseelsen motiverar en varning.