Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med förbudet mot närståendeförmedling när mäklaren har förmedlat en bostadsrätt där säljaren är syskon till fastighetsmäklarens chef.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren N.N. en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren N.N. (verksam vid [mäklarkedja]). Anmälaren har gett in skärmavbilder på en bostadsannons.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet och en handling benämnd som bekräftelse av uppsägning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

En bostadsrätt marknadsförs av fastighetsmäklaren där uppdragsgivaren, tillika säljaren, är syskon till fastighetsmäklarens chef. Detta strider mot lagens bestämmelser om närståendeförmedling. Fastighetsmäklarens chef är angiven som extra kontakt för objektet i annonsen på mäklarföretagets hemsida och återfinns där i en bild med sina kontaktuppgifter.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Det uppstod aldrig en förmedling enligt vad anmälaren angett. När han fick kännedom om att det rör sig om en närstående till en närstående och att detta utgjorde närståendeförmedling enligt anmälan, sades uppdraget upp med omedelbar verkan.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Skärmavbilder på bostadsannons

Av skärmavbilderna framgår bostadsannonsen för det i anmälan angivna objektet, där N.N. är angiven som ansvarig mäklare och en person X är angiven som extra kontakt. Vidare framgår en bild i annonsen på person X, med dennes kontaktuppgifter samt följande text.

Kontakta mig om du har frågor eller vill boka visning, vi erbjuder flera flexibla visningsalternativ.

Vidare finns en skärmavbild för annonsen hos en bostadsportal på internet, där det bl.a. framgår att N.N. förmedlar det aktuella objektet.

Uppdragsavtalet

Av handlingen framkommer att det finns två uppdragsgivare för det aktuella objektet, varav en av dem – person Y – har samma efternamn som person X. Under rubriken ”Uppdragstid” på sidan 1 framgår följande.

Förmedlingsuppdraget gäller – med ensamrätt – under en tid av tre månader, räknat från dagens datum t.o.m. den 6 januari 2023. […]

På sidan 2 framgår att parterna varit samtidigt närvarande vid avtalets ingående. På sidan 3 framgår bl.a. N.N:s och person Y:s signatur, daterat den 6 oktober 2022.

Bekräftelse av uppsagt förmedlingsuppdrag

Handlingen är adresserad till den andre uppdragsgivaren än person Y, där bl.a. följande framkommer.

[…]

Jag återkommer i anledning av vår kontakt och vill bekräfta att vårt förmedlingsuppdrag som avser rubricerat objekt denna dag har upphört.

Uppsägningen sker i anledningen av närståendeförmedling.

[…]

Handlingen är daterad den 20 oktober 2022.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Närståendeförmedling

Av 3 kap. 7 § första stycket fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare inte får förmedla en fastighet till eller från en annan fastighetsmäklare som bedriver verksamhet i samma fastighetsmäklarföretag eller i ett fastighetsmäklarföretag som har nära anknytning till det förstnämnda fastighetsmäklarföretaget. Enligt andra stycket får en fastighetsmäklare bl.a. inte får förmedla en fastighet till eller från

1. sin make eller sambo,
2. sitt syskon eller sin släkting i rätt upp- eller nedstigande led,
3. någon som mäklaren är besvågrad med i rätt upp- eller nedstigande led eller på sådant sätt att den ena är gift med den andras syskon,
4. någon annan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672), eller
5. någon som fastighetsmäklaren på något annat sätt har en nära anknytning till.

Enligt 1 kap. 2 och 3 §§ fastighetsmäklarlagen framkommer att även bostadsrätter omfattas av förbudet mot närståendeförmedling.

Av 4 kap. 3 § konkurslagen framgår att som närstående anses dessutom den vara som på något annat sätt står gäldenären (i det här sammanhanget fastighetsmäklaren) personligen särskilt nära.

Som närstående till en näringsidkare eller en juridisk person anses även

1. den som har en väsentlig gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som är grundad på andelsrätt eller därmed jämförligt ekonomiskt intresse,
2. den som inte ensam men tillsammans med en närstående till honom har sådan gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som sägs under 1,
3. den som genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över verksamhet som näringsidkaren eller den juridiska personen bedriver,
4. den som är närstående till någon som enligt 1-3 är närstående.

Med anledning av 3 kap. 7 § andra stycket 4 fastighetsmäklarlagen samt 4 kap. 3 § andra stycket 3 och 4 konkurslagen, konstateras att syskon till en fastighetsmäklares chef omfattas av förbudet mot närståendeförmedling (se även Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 2018-1134).

Av utredningen i det aktuella ärendet framkommer följande. N.N. ingick den 6 oktober 2022 ett uppdragsavtal med person Y i samtida närvaro med denne. Han annonserade därefter den aktuella bostadsrätten på mäklarföretagets hemsida, där även person X figurerat som extra kontakt. Objektet annonserades också på en bostadsportal på internet. Han sa därefter upp förmedlingsuppdraget den 20 oktober 2022 med anledning av närståendeförmedling. Med beaktande av uppsägningen och vad som framkommit av yttrandet i övrigt bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att N.N. vidgår att personerna X och Y är syskon samt att person X är hans chef.

Av N.N:s yttrande är det inte helt tydligt om det påstås att kännedom om personerna X och Y:s släktskap saknades vid uppdragsavtalets ingående, eller om det påstås att kännedom om att detta utgjorde förbjuden närståendeförmedling saknades vid samma tidpunkt.

Vad avser N.N:s kännedom om släktskapet bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att sådan kännedom fanns redan vid uppdragsavtalets ingående, särskilt med beaktande av att parterna träffades vid signeringen samt då ifrågavarande chef varit involverad i marknadsföringen av det aktuella objektet och där i en annons förekommit som den primära kontaktpersonen för förmedlingen.

Vad avser att N.N. saknat kännedom om att syskonskap mellan fastighetsmäklares chef och uppdragsgivare omfattas av förbjuden närståendeförmedling, bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att någon sådan villfarelse inte kan utgöra grund för att undgå ansvar för förseelse eller i övrigt påverka bestämmandet av påföljd.

N.N. tillbakavisar även att en förmedling uppstått enligt anmälan. I den äldre lagens förarbeten (prop. 2010/11:15, s. 50) framgår bl.a. följande om närståendeförmedling när säljaren är närstående.

Att förbudet i första stycket gäller också förmedling från en närstående innebär att fastighetsmäklaren måste avstå från att åta sig uppdrag från närstående. Mäklaren kan i en sådan situation inte förväntas visa den opartiskhet som lagen kräver och har därför ansetts behöva avböja sådana uppdrag. Konsekvensen av att mäklaren bryter mot förbudet är att påföljd kan meddelas mot honom eller henne (jfr 29 §).

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer därmed att N.N. har agerat i strid med förbudet mot närståendeförmedling redan genom att åta sig uppdraget från sin chefs syskon. I sammanhanget beaktas även att han därtill vidtagit marknadsföringsåtgärder i det aktuella uppdraget. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.