Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2022-12-16
Diarienummer: 22-1804
FMI:s beslut: Varning
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Marknadsföring

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppgett vilseledande uppgifter om objektets area i marknadsföringen på internet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på fastighetsmäklarföretag]). Anmälaren har gett in en skärmbild av en annons av ett förmedlingsobjekt på internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in en kopia av förmedlingsuppdraget, mäklarbild samt skärmbilder av marknadsföringen på internet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren annonserar en lägenhet som tydligt inte har någon boarea då bostaden helt är under mark.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Det stämmer att bostaden marknadsförts som 40 kvm boarea, men han tillbakavisar starkt argumentet att det på något sätt skulle vara tydligt att den inte har någon boarea, som anmälaren påstår. Lägenhetsförteckning gällande bostadens boarea är inhämtad från [namn på ekonomisk förvaltare] och det är den han utgått ifrån. Objektet har även nyttjats som bostad från nuvarande säljare och köpts som 40 kvm i boarea. Han har därför inte haft någon anledning att marknadsföra objektet på något annat sätt. Givetvis kommer han som alltid att informera om var uppgifterna härrör från till eventuella spekulanter, samt uppmana spekulanter/köpare att kontrollera bostadens boarea och biarea om denna är väsentlig för köparen. Bostaden har annonserats på deras hemsida, [namn på bostadsportal på internet 1] och [namn på bostadsportal på internet 2]. Annonsen publicerades den 11 oktober 2022. Det har inte varit någon visning på bostaden och av den anledningen kan inte objektsbeskrivning (prospekt) ges in då den ännu ej upprättats.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Mäklarbilden

Av mäklarbilden som är daterad den 8 september 2022 från [namn på ekonomisk förvaltare] framgår följande.

Lägenhetstyp:

1 rum och kök

Boarea (BOA) ca 40,0 m²

[…]

Uppgiften om yta och antal rum baseras på uppgifter ifrån ekonomisk plan och grunddokument i föreningen.
Uppgiften kan ej garanteras vara helt tillförlitlig och det åligger därför mottagaren av uppgiften att själv kontrollera riktigheten

Skärmbilder av annonserna

Av skärmbilder av annonser på hemsidan från det företag där mäklaren är verksam, [namn på bostadsportal på internet 1] och [namn på bostadsportal på internet 2] framgår det att boarean är 40 kvm.

Skärmbilder av foton i annonserna visar objektet invändigt och utvändigt. Av fotona framgår det att det från ingången finns en trappa med åtta steg som leder ner till lokalen. Det finns två små fönster i nivå med markhöjd på utsidan.

Av skärmbilder av hemsidan från det företag där mäklaren är verksam och av hemsidan [namn på bostadsportal 1] framgår följande.

Nu har ni äntligen chans att förvärva en unik bostadsrättslokal!

**ÖVERNATTNINGSLÄGENHET**

[...]

-Permanentboende i bostadsrättslokal godkänns inte av föreningen

Av en skärmbild av annonsen på hemsidan för det företag där mäklaren är verksam framgår följande i beskrivningen av objektet.

Uppgiften om yta och antal rum baseras på uppgifter ifrån ekonomisk plan och grunddokument i föreningen.
Uppgiften kan ej garanteras vara helt tillförlitlig och det åligger därför mottagaren av uppgiften att själv kontrollera riktigheten

[…]

Köparen uppmanas att kontrollera bostadens bo- och biarea om denna är väsentlig för köparen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa. Ett affärsbeslut kan även vara att en konsument med anledning av en annons bestämmer sig för att besöka en webbplats för att inhämta mer information, se 3 § marknadsföringslagen och MD 2010:8. Mäklaren har således en skyldighet att se till att marknadsföringen återger objektet på ett korrekt sätt.

Uppgifter om bo- och biarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare (jfr. Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455-16). Hur boarean och biarean ska mätas och anges är reglerat i den svenska standarden Area och volym för byggnader – Terminologi och mätregler SS 21054:2020 (Svensk Standard). Standarden är framtagen av Kommittén för Areamätning. Fastighetsmäklarinspektionen har i ett tidigare beslut meddelat en varning när en mäklare reservationslöst marknadsfört en del av bostadens källarutrymmen som boarea (se beslut med dnr 20-1348).

Det är ostridigt att NN medvetet marknadsfört bostadsrättslokalen med en boarea om 40 kvm. Han har uppgett att han utgått från uppgifterna i lägenhetsförteckningen där det anges att objektet har 40 kvm boarea. Av foton av objektet framgår det att hela bostadsrättslokalen ligger under markplan. Enligt Svensk Standard utgörs boarea av utrymmen ovan mark inrättade för boende (se 3.3.44 och 10.1 i SS 21054:2020 Area och volym för byggnader – Terminologi och mätning). Enligt definitionen finns således ingen boarea i bostadsrättslokalen.

NN borde ha reagerat på att det är en bostadsrättslokal, att föreningen inte godkänner permanentboende samt att hela bostadsrättslokalen är belägen under markplan. Utifrån det borde han ha ifrågasatt uppgiften i lägenhetsförteckningen om att lokalen har en boarea. Uppgiften om att objektet har en boarea har varit felaktig och det föreligger en uppenbar risk att bostadssökande och spekulanter har påverkats av den felaktiga marknadsföringen i sitt beslutsfattande. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen strider marknadsföringen mot marknadsföringslagen och därmed mot god fastighetsmäklarsed. Att mäklaren uppgett att han kommer att informera om var uppgifterna härrör från samt uppmana spekulanter och köpare att kontrollera bostadens bo- och biarea, förtar inte hans ansvar att se till att marknadsföringen inte är felaktig.

En spekulant som inte är insatt i mätreglerna kan inte utifrån marknadsföringen förstå att uppgifterna är felaktiga (se beslut med dnr 20-1348). Av det som framkommit i utredningen finns inga kompletterande eller korrekta uppgifter om arean. Reservationen i annonseringen om att uppgiften om yta inte kan garanteras vara helt tillförlitlig och att bostadsrättslokalen tidigare marknadsförts som att den har en boarea föranleder ingen annan bedömning. Förseelsen motiverar en varning.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.