Hoppa till huvudinnehåll

💡 Testa även våra tjänster där du kan söka mäklare, företag och nämndbeslut

Sök beslut

Beslut

Beslutsdatum: 2022-12-16
Diarienummer: 22-1628
FMI:s beslut: Varning
Laga kraft
Beslutet rör en mäklare

Frågor som prövats i beslutet

Besvarande av föreläggande

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att besvara förelägganden från Fastighetsmäklarinspektionen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretaget]/[mäklarkedjan]). Anmälaren har gett in överlåtelseavtalet, tilläggsavtal till överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen, avtal om upplåtelse av bostadsrätt, betalningsinstruktion och mejlkorrespondens med bostadsrättsföreningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har den 28 september 2022 förelagt NN att yttra sig över kritiken och komma in med ett antal handlingar. Den 20 oktober 2022 har Fastighetsmäklarinspektionen påmint NN att yttra sig och komma in med handlingar. Den 21 oktober 2022 har NN yttrat sig och begärt anstånd. Han har därefter begärt anstånd på nytt vilket Fastighetsmäklarinspektionen beviljat till och med den 15 november 2022. Vid tidpunkten för detta beslut har NN inte gett in efterfrågade handlingar utöver ett kort yttrande. Anmälan har därmed inte kunnat prövats i sak.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han köpte en lokal som enligt annonsbeskrivning hade bygglov och avtal med godkännande från styrelsen att renovera och ombilda till lägenhet. NN och säljaren har medvetet eller omedvetet sålt objektet på falska grunder. Det visade sig att säljarens avtal med styrelsen inte kunde överlåtas vilket uppdagades först efter han skrivit på. Upplåtningsavtalet avser en lokal och inte en lägenhet vilket även avser bygglovet och han kan därav inte slutföra bygglovet. Detta har han inte fått någon information om, varken i annonsen eller i säljprocessen. Han fick även reda på att flera spekulanter dragit sig ur vid kontraktsskrivningen, vilket får han att undra om han medvetet blivit vilseledd.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Påståendet som anmälaren yrkar på motsätter han sig till fullo. Det framgår klart och tydligt att han marknadsfört det som en bostadsrättslokal och gällande avtalet så intygade säljaren med skriftligt godkännande från styrelsen att köparen kunde ta över avtalet. I slutändan fick köparen ett eget avtal med styrelsen.

Hans före detta kontor har inte varit särskilt behjälpliga med att ta fram dokumenten men hans tidigare chef ska skicka över detta till honom.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Besvarande av Fastighetsmäklarinspektionens föreläggande

Enligt 4 kap. 2 § fastighetsmäklarlagen får Fastighetsmäklarinspektionen förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen.

Enligt 4 kap. 4 § samma lag ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället meddela en varning eller erinran.

I förarbetena till lagen (Prop 2020/21:119 s 132) anförs följande avseende 4 kap 2 §.

Av första stycket framgår att Fastighetsmäklarinspektionen får förelägga en registrerad fastighetsmäklare eller ett registrerat fastighetsmäklarföretag att lämna de upplysningar och ge tillgång till de handlingar som behövs för tillsynen. Mäklaren respektive mäklarföretaget måste ge tillgång till alla handlingar som kan vara av betydelse i det ärende som utreds. Det kan t.ex. vara fråga om uppdragsavtal, köpekontrakt och köpebrev, depositionsavtal, objektsbeskrivning, journal och budgivningslista. Inte bara handlingarna i enskilda förmedlingsuppdrag omfattas av bestämmelsen, utan även t.ex. bokföringshandlingar. Även mallar, riktlinjer och olika administrativa dokument som ett fastighetsmäklarföretag har tagit fram omfattas av bestämmelsen.

Om en fastighetsmäklare eller ett fastighetsmäklarföretag vägrar att följa ett föreläggande enligt första stycket, kan inspektionen med stöd av 4 § i förevarande kapitel återkalla fastighetsmäklarens eller fastighetsmäklarföretagets registrering eller meddela någon annan disciplinpåföljd.

4 kap 4 § som motsvarar 29 § i den tidigare lagen är i huvudsak oförändrad från 1995 och 2011 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den tidigare lagen (prop. 1994/95:14 s. 70) anförs följande.

Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar låta fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder. […]

När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning ska ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärendet kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte nödvändigtvis fördröjs. Möjligheten till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

Länsrätten i Stockholms län har i en dom den 21 april 2005 (mål nr 14006–04) ansett att en varning får anses vara en tillräcklig påföljd om mäklaren varken har vägrat eller helt har underlåtit att svara på myndighetens förelägganden.

Enligt praxis är det varningsgrundande även om en mäklare är behjälplig i utredningen genom yttranden, men någon eller några handlingar inte lämnas in till inspektionen (se beslut den 18 november 2020 med dnr. 2020-0602). Vidare följer det av inspektionens tidigare praxis att en mäklares byte av arbetsgivare inte undantar hen från skyldigheten att bevara och ge in handlingar hänförliga till förmedlingsuppdraget (se beslut den 23 oktober 2019 med dnr. 2019–1120).

NN har förelagts att komma in med ett antal handlingar avseende den aktuella förmedlingen. Han har underlåtit att komma in med samtliga handlingar som Fastighetsmäklarinspektionen begärt i ärendet och har i korthet yttrat sig om kritiken mot honom. Genom sitt agerande har han försvårat Fastighetsmäklarinspektionens tillsynsarbete i en sådan grad att anmälan inte har kunnat prövats i sak. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN allvarligt åsidosatt god fastighetsmäklarsed. NN tilldelas därmed en varning för att ha underlåtit att komma in med begärda handlingar.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.


Det här är den avidentifierade webbversionen av beslutet. För att ta del av originalbeslutet kan du kontakta FMI:s registrator.