Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en korrekt och fullständig anbudsförteckning. Även prövning av om mäklaren har brustit i sin omsorgsplikt vid hanteringen av budgivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretag]). Anmälaren har gett in två budgivningslistor och mejlkonversationer.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, budgivningslistan, journalen och överlåtelseavtalet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren var i början av året spekulant och skrev även kontrakt för en lägenhet. Det blev ett återköp av denna lägenhet senare då det visade sig att budgivningen inte var korrekt. Anmälarens önskan är att anmäla händelsen och mäklaren så att inte fler personer blir utsatta för budgivningsfusk/misstag. Det är oklart om händelsen var medveten eller berodde på oaktsamhet från mäklarens sida.

Inga bud gavs per sms så anmälaren bad att få se budförteckningen. Anmälaren frågade två gånger muntligt och en gång via sms och fick till slut frågan från mäklaren om anmälaren kunde vänta med att se budförteckningen till tillträdesdagen. Anmälaren bad att få se den direkt eftersom den inte medföljde dokumenten när kontrakt skrevs. Anmälaren fick då höra att hen tidigast kunde få se den i slutet av veckan. Anmälaren åkte då ner direkt till mäklarkontoret varpå en av mäklarens kollegor skrev ut budgivningslistan.

Budförteckningen innehöll två bud. Ett bud om 1 250 000 och ett om 1 300 000 (som drogs tillbaka). Detta skulle varit lagt av [Namn1]. Anmälaren ringde då upp [Namn1] som förnekade muntligt och sedan skriftligt på sms att hen någonsin lagt budet om 1 250 000. Anmälaren går tillbaka till mäklarföretaget och möter upp mäklaren och visar [Namn1] sms. Mäklaren kollar i ca 15 minuter på sin telefon och berättar att hon var säker på att någon lagt det budet. Till slut visar mäklaren anmälaren ett mejl från en person vid namn [Namn2] som lagt budet. Efter mötet med mäklaren kontaktar anmälaren [Namn2] som svarar via sms att budgivningen gick till på följande sätt.

Den 17 november 2021 lägger [Namn2] 1 250 000 och den 18e november lägger "någon annan" [Namn1] 1 300 000. Den 19 november lägger [Namn2] 1 310 000 men drar sig ur budgivningen för att hen hinner köpa en annan lägenhet.

Anmälaren tittar på lägenheten den 29 november, alltså tio dagar senare, och mäklaren berättar då att det finns ett bud om 1 250 000 (utgångspris 1 190 000) samt att säljaren direkt accepterar ett bud om 1 300 000. Anmälaren lägger då 1 300 000, baserat på att mäklaren berättade att det fanns ett bud på 1 250 000, och skriver kontrakt samma dag. Detta innebär att anmälaren har förlorat 110 000 kronor på en falsk/ogiltig budgivning. Anmälaren skulle aldrig lagt detta bud om det inte funnits ett giltigt bud på 1 250 000.

Anmälaren kontaktar mäklaren på nytt och mäklaren försöker då förklara situationen men berättar sedan att det blivit fel och frågar anmälaren hur anmälaren vill göra. Anmälaren berättar att anmälaren inte vill ha lägenheten eftersom anmälaren har förlorat så otroligt mycket pengar. Alternativet skulle vara ett skadestånd på 110 000 kronor och behålla lägenheten.

Mäklaren berättar att hon ska tala med mäklarsamfundet och sedan skickar ärendet till sitt försäkringsbolag. När anmälaren kontaktar mäklarsamfundet några dagar senare via telefon så får anmälare höra att mäklarsamfundet inte har fått in något ärende från denna mäklare. Denna händelse ledde till att anmälaren inte vågade vänta på skadestånd och tillträde, vilket ledde till att mäklaren frågade säljarna om de kunde tänka sig att gå med på ett återköp, vilket de gjorde. Anmälaren fick tillbaka sin kontantinsats men hade då, under flera månaders tid, ingenstans att bo. Händelsen har orsakat stor skada.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren kom oanmäld till mäklarkontoret och krävde att få en budgivningslista av den mäklarassistent som då var närvarande. Eftersom anmälaren uppträdde mycket påstridigt, fann assistenten ingen annan utväg än att överlämna det material som fanns tillgängligt för henne. Utlämnandet av utkastet till budgivningslistan skedde utan att någon kontakt först togs med henne. Agerandet låg utanför assistentens arbetsuppgifter. Budet om 1 250 000 kronor var felregistrerat på den budgivaren. Hon hade vid denna tidpunkt inte färdigställt budgivningslistan. Hon har emellertid genom mejlkonversationerna med respektive spekulant haft full kontroll på samtliga bud som hon tagit emot. Anmälarens bud lades emellertid per telefon. En korrekt budgivningslista har upprättats och den överlämnades till uppdragsgivaren i enlighet med de skyldigheter som följer av fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed då uppdraget upphörde.

Det stämmer att hon har uppgett till anmälaren att ett bud om 1 250 000 kronor hade lagts. Budet lades av en [Namn2] den 17 november 2021.

Vare sig den första eller den andra budgivningslistan var den slutgiltiga och följaktligen inte komplett, utan utkast som anmälaren erhöll.

Det stämmer att det budet om 1 310 000 kronor inte fanns med i utkastet till budgivningslistan. Förklaringen härför har redogjorts för ovan. Köpet kom att hävas av köparen varför endast uppdragsgivaren fick den slutliga budgivningslistan. I denna finns budet om 1 310 000 kronor återgivet. Budgivningslistan är alltså komplett och återspeglar hur budgivningen har gått till.

Hon upplyste tilltänkta köpare om hur säljaren avsåg att genomföra försäljningen. Hon erhöll fyra bud som antecknades i en budgivningslista som överlämnades till uppdragsgivaren när förmedlingsuppdraget upphörde. Samtliga bud har givetvis vidarebefordrats till uppdragsgivaren. Hela budgivningsprocessen har således skett i enlighet med de skyldigheter som hon har varit underkastad. I den slutliga budgivningslistan har den felaktiga registreringen av budet från [Namn1] markerats som just felregistrerat.

Hon tillbakavisar all anmälarens kritik. Anmälaren har inte budat mot sig själv och hon bestrider även anmälarens påstående om att hon skulle ha lämnat inkorrekta uppgifter om bud till denne. Hon är av uppfattningen att hon har hanterat budgivningen på ett korrekt sätt vilket återspeglas i den budgivningslistan som hon upprättade och överlämnade till uppdragsgivaren.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Sms-konversationer

I en sms-konversation mellan anmälaren och budgivare [Namn2] framgår följande.

[Namn2]: ”Om de e den i källaren så bjöd jag 1,31”

Anmälaren: ”Okej, tack för svar! Märkligt att jag ändå fick den för 1,3 ifall du bjöd mer Mvh [Namn]”

[Namn2]: ”Jag bjöd innan visning och en annan men kan köpa en annan innan de godtogs så nån annan som la 1,3 men gissar säljaren gick vidare till vanlig budgivning?”

Anmälaren: ”jo så kanske det var, gav du något mer bud? Mvh”

[Namn2]: ”1.25”

[Namn2]: ”Bjöd 1.25 den 17e, nån annan bjöd 1.3 den 18e, jag bjöd oc drog tillbaka 1.31 den 19e”

[Namn2]: ”Sen vad som hände på den vanliga budgivningen vet jag ej”

Anmälaren: ”Jag förstår, och då drog du tillbaka budet på 1,25 den 19e också? :)”

Anmälaren: ”Ursäkta att jag har så mång frågor. Vilket datum lade du ditt bud 1.25? Vilket datum drog du dig ur? Jättetacksam!”

[Namn2]: ”Fredag veckan innan visning”

Anmälaren: ”tack, när drog du dig ur?”

[Namn2]: ”Fredag, la nog första budet torsdag”

I ett sms har budgivare [Namn1] skrivit följande till anmälaren.

”Hej, japp och jag har aldrig lagt ett bud på 1,250 000. Innan vi la vårt bud på 1,3 fick jag information om att det var någon som lagt ett bud på 1,250 000 så då la vi ett bud på 1,3. Efter vi sett lägenheten drog vi oss ur och jag skrev då att vi var intresserade om priset skulle sänks, jag nämnde inget belopp. Jag förstår det, lycka till! Häls [Namn]”

Journal

Av journalen framgår bland annat att dokumentationen ska överlämnas till köpare och säljaren när uppdraget slutförts. Det framgår vidare att säljaren mottagit journalen den 27 december 2021. Journalen är undertecknad av säljaren.

Budgivningslista

Anmälaren har inkommit med två budgivningslistor som nedan presenteras som budgivningslista 1 och 2. Fastighetsmäklaren har inkommit med en budgivningslista som nedan presenteras som budgivningslista 3.

Budgivningslista 1

Av budgivningslistan framgår att [Namn1] lämnat ett bud om 1 300 000 kronor den 18 november 2021. Under rubriken ”Noteringar/Villkor” framgår att budet är lämnat innan visning.

Det framgår vidare att [Namn1] lämnat ett bud om 1 250 000 kronor den 22 november 2021. Under rubriken Noteringar/villkor framgår att budgivaren tar tillbaka tidigare bud och stannar vid detta bud.

Det framgår även att anmälaren lämnat ett bud om 1 300 000 kronor den 29 november 2021.

Angivet datum på budgivningslistan är 2021-11-29 och även följande framgår.

”Förteckningen ovan är i överensstämmelse med reglerna om redovisning av mottagna bud i fastighetsmäklarlagen. Förteckningen lämnas till säljare och köpare senast på tillträdesdagen.”

Budgivningslista 2

Av budgivningslistan framgår att [Namn2] lämnat ett bud om 1 250 000 kronor den 17 november 2021.

Det framgår vidare att [Namn1] lämnat ett bud om 1 300 000 kronor den 18 november 2021. Under rubriken ”Noteringar/Villkor” framgår att budet är lämnat innan visning.

Det framgår även att [Namn1] lämnat ett bud om 1 250 000 kronor den 22 november 2021. Under rubriken Noteringar/villkor framgår att budgivaren tar tillbaka tidigare bud och stannar vid detta bud.

Det framgår vidare att anmälaren lämnat ett bud om 1 300 000 kronor den 29 november 2021.

Angivet datum på budgivningslistan är 2021-12-09 och även följande framgår.

”Förteckningen ovan är i överensstämmelse med reglerna om redovisning av mottagna bud i fastighetsmäklarlagen. Förteckningen lämnas till säljare och köpare senast på tillträdesdagen.”

Budgivningslista 3

Av budgivningslistan framgår att [Namn2] lämnat ett bud om 1 250 000 kronor den 17 november 2021.

Det framgår vidare att [Namn1] lämnat ett bud om 1 300 000 kronor den 18 november 2021. Under rubriken ”Noteringar/Villkor” framgår att budet är lämnat innan visning.

Det framgår även att [Namn2] lämnat ett bud om 1 310 000 kronor den 19 november 2021. Under rubriken Noteringar/villkor framgår att budet är återtaget på grund av köp av annan lägenhet.

Det framgår också att [Namn1] lämnat ett bud om 1 250 000 kronor den 22 november 2021. Under rubriken Noteringar/villkor framgår att budet är felregistrerat.

Det framgår även att anmälaren lämnat ett bud om 1 300 000 kronor den 29 november 2021.

Angivet datum på budgivningslistan är 2022-10-13 och även följande framgår.

”Förteckningen ovan är i överensstämmelse med reglerna om redovisning av mottagna bud i fastighetsmäklarlagen. Förteckningen lämnas till säljare och köpare senast på tillträdesdagen.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Budgivningen

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer bland annat följande. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Det gäller även om säljaren har lämnat särskilda önskemål till mäklaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet.

Förvaltningsrätten i Stockholm har uttalat att en mäklare agerade i strid med sin omsorgsplikt när hon inte informerade den blivande köparen om att det näst högsta budet hade återkallats (se dom från den 29 mars 2018 i mål nr 19170–17). Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN) har bedömt att en fastighetsmäklare agerade oaktsamt när denne inte meddelade övriga budgivare om ett återkallat bud, som tidigare hade kommunicerats (se nämndens beslut med dnr 69/17).

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Av utredningen i ärendet framgår att NN uppgett för anmälaren, när anmälaren skulle lämna ett bud, att ett bud om 1 250 000 kronor hade lämnats av budgivare [Namn2] den 17 november 2021. Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat att det, av den budgivningslista som NN kommit in med, framgår att budgivare [Namn2] även lämnat ett bud om 1 310 000 kronor den 19 november 2021 och att budet registrerats som återtaget på grund av köp av en annan lägenhet. Mot denna bakgrund anser inspektionen att det är uppenbart att det bud som lämnats av [Namn2] om 1 250 000 kronor även det var återtaget när NN informerade anmälaren om budet.

Av ovan anledning finner inspektionen det otvetydigt fastställt att NN har åsidosatt sin omsorgsplikt genom att underlåta att informera anmälaren om att ett bud hade återkallats. Förseelsen utgör grund för en varning (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr 2018–1543).

Anbudsförteckningen

Av 3 kap. 18 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.

Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelse- eller upplåtelseavtal ingås, ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed bidra till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsrättens dom, mål nr 3567–14).

Det framgår inte av fastighetsmäklarlagen eller förarbetena till lagen att det finns någon möjlighet för en fastighetsmäklare att göra undantag från skyldigheten att anteckna bud. Fastighetsmäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden. Enligt god fastighetsmäklarsed har fastighetsmäklare, som angetts ovan, en skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att köpekontrakt eller överlåtelseavtal har undertecknats. (Se bl.a. Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 15 maj 2015 med mål nr 28437-14). Därmed ska de bud som framförts innan tidpunkten för undertecknade också framgå av anbudsförteckningen.

Det är ostridigt i ärendet att NN överlämnat två budgivningslistor till anmälaren som inte stämmer överens med hur de aktuella buden lämnats under förmedlingsuppdraget. NN har uppgett att en av mäklarassistenterna på hennes mäklarkontor lämnat över den första budgivningslistan till anmälaren. Hon anför vidare att budgivningslistorna som anmälaren erhöll var utkast. Fastighetsmäklarinspektionen har noterat att det framgår av budgivningslistorna att de är i överensstämmelse med reglerna om redovisning av mottagna bud i fastighetsmäklarlagen. Vidare anser inspektionen att fastighetsmäklaren är ansvarig för att uppgifterna i budgivningslistan är korrekta när den lämnas ut till parterna.

Det framgår även av utredningen att det inte finns någon notering om att budet om 1 300 000 kronor lämnat av [Namn1] är återtaget i den budgivningslista som NN kommit in med. Denna notering finns i de två andra budgivningslistorna som mäklaren överlämnat till anmälaren och det framgår även av den sms-konversation som anmälaren kommit in med att [Namn1] återtagit budet. Att budet är återtaget styrks även av den omständighet att NN inte ger anmälaren någon information om budet när anmälaren själv ska lämna bud. I budgivningslistan är det inte heller noterat att budet om 1 250 000 kronor som lämnats av budgivare [Namn2] är återtaget vilket utredningen visat.

Fasighetsmäklarinspektionen har noterat att den budgivningslista som NN kommit in med är daterad den 13 oktober 2022 vilket är efter det datum som Fastighetsmäklarinspektionen skickade ut föreläggande i det aktuella ärendet. Vidare är det uppmärksammat att säljaren mottagit journalen den 27 december 2021 vilket antyder att uppdraget slutförts vid detta tillfälle. Med beaktande av dessa uppgifter tillmäter inspektionen låg tilltro till NN uppgifter om att hon lämnat en korrekt och fullständig anbudsförteckning till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts.

Mot bakgrund av omständigheterna i ärendet anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN på ett allvarligt sätt har åsidosatt sina skyldigheter vid upprättandet av anbudsförteckningen. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN ska meddelas en varning för att hon har hanterat budgivningen på ett sätt som står i strid med omsorgsplikten och för att ha åsidosatt sina skyldigheter vid upprättandet av anbudsförteckningen. Förseelserna är varningsgrundande även var för sig.