Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgiften om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på fastighetsmäklarföretaget]). Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial i form av bilder från internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in kopia av uppdragsavtalet, mäklarbilden, överlåtelseavtalet samt objektsbeskrivningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mäklaren har angett att bostaden han förmedlar består av tre rum och kök, trots att den består av två rum och kök. Mäklaren har inte nämnt något om att bostaden är registrerad som två rum och kök i föreningens lägenhetsregister, vilket vilseleder köpare.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Han förstår till viss del anmälarens kritik. Annonsen som anmälaren sett och skickat in skärmdumpar av, var endast publicerad under två dagar, mellan den 18 och 20 januari 2022. Den versionen av annonsen var ofullständig. Hans korrigeringar i form av förtydligande information avseende sovrum 2 av den kom, olyckligtvis, initialt inte med. Annonstexten och objektsbeskrivningen uppdaterades dock med fullständig information så snart det kom till hans kännedom att annonsen var felaktig. Anmälan är daterad den 20 februari, och under kvällen samma datum korrigerade annonsen.

Den objektsbeskrivning som tillhandahållits spekulanter vid visningar innehåller förtydligande information om att bostaden disponeras som tre rum och kök, men är registrerad som två rum och kök i lägenhetsregistret. Det finns tydlig information om att sovrum 2 inte är ett regelrätt rum då det saknar fönster med direkt dagsljus. Denna information har även framgått i marknadsföringen på internet. Det har därför varit tydligt för spekulanter genom foton, planritningen och beskrivningen av bostaden hur den disponeras.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att förmedlingsuppdraget har ingåtts den 8 februari 2022.

Marknadsföringen på internet

Anmälaren har gett in flera skärmdumpar av marknadsföringsmaterial såväl från en annonsplats för bostäder på internet som marknadsföring på mäklarföretagets webbplats. I marknadsföringen lämnas bland annat följande uppgifter.

Rumsbeskrivning

SOVRUM 2
Något mindre sovrum …

[…]

Storlek: 3 rum och kök

Objektsbeskrivningen

På sida 1 av objektsbeskrivningen står bland annat följande.

3 rum och kök.

[…]

STORLEK 3 rum och kök. Lägenheten disponeras som 3 rum och kök, 2 rum och kök enligt lägenhetsförteckning.

På sida 2 står bland annat följande.

Rumsbeskrivning

SOVRUM 2
Något mindre sovrum … då rummet inte har fönster med dagsljus är inte detta ett regelrätt ”rum”, men nyttjas och disponeras idag som ett sådant av säljarna. […]

På sida 3 står bland annat följande.

Tre rum i fil

På sida 4 står bland annat följande.

[…]
Välkommen till denna mycket ljusa och välplanerade bostad med tre rum i fil
[…]

Av planritningen i objektsbeskrivningen framgår att en yta i anslutning till köket är uppmärkt som sovrum. Ytan saknar tillgång till dagsljus via ytterfönster. Det framgår även av foton i objektsbeskrivningen att ytan saknar ytterfönster.

Mäklarbilden

Mäklarbilden är daterad den 9 februari 2022. Av denna framgår bland annat att lägenheten har två rum.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut avses inte bara att köpa eller att avstå från att köpa, utan även till exempel att besöka en webbplats för att hämta in mer information, 3 § marknadsföringslagen.

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59). Finns uppgiften med i marknadsföringen ska uppgiften dock vara korrekt och rättvisande. Den får inte vara oklar eller tvetydig. När det gäller frågan om hur lägenheter ska benämnas i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst 7 kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.”

Felaktig information om antalet rum som har lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare i marknadsföring medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat mäklare en erinran (se t. ex beslut med dnr 21–0788 och dnr 20–0349).

Av utredningen i ärendet framgår det att den aktuella lägenheten är registrerad som två rum och kök i lägenhetsregistret. Trots detta har lägenheten marknadsförts som att den består av tre rum och kök. Ytan som benämns som sovrum 2 saknar tillgång till direkt dagsljus via fönster. Mot bakgrund av den definition av rum som används av Lantmäteriet anser Fastighetsmäklarinspektionen att lägenheten marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum. Detta kan ha påverkat tilltänkta köpares inledande affärsbeslut vid en sökning på internet efter relevanta bostäder.

Den felaktiga uppgiften om att lägenheten består av tre rum och kök har dock inte varit reservationslös. Av objektsbeskrivningen framgår det att lägenheten är registrerad som två rum och kök i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning, men att den disponeras som tre rum och kök. Marknadsföringen på internet har även korrigerats med förtydligande information om planlösningen.

Fastighetsmäklarinspektionen anser mot bakgrund av vad som framkommit i ärendet att NN har annonserat bostaden på ett vilseledande sätt. Dock bör eventuella köpare med hjälp av lägenhetens objektsbeskrivning med planritning, ha kunnat bilda sig en uppfattning om bostadens planlösning och det faktiska antalet rum. NN meddelas därför en erinran.