Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgiften om antalet rum på ett vilseledande sätt i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namnet/kedja]). Anmälaren har gett in skärmbilder från marknadsföringen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, den objektsbeskrivning som har tillhandahållits i samband med visning, köpekontraktet och utdrag ur bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Lägenheten marknadsförs som två rum och kök trots att det är tydligt att det är 1 rum och kök. Man har tryckt in en säng i ett utrymme i hallen som mäklaren kallar för sovrum.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Den aktuella bostadsrätten är registrerad som 2 rum och kök i bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning. Av den anledningen tog hon beslutet att marknadsföra bostaden som 2 rum och kök på bostadsportalen på internet. Efter ett dygns annonsering inser hon att bostaden inte uppfyller kraven enligt Lantmäteriets definition av rum, varvid hon omedelbart vidtog rättelse. Den 30 e januari ändrade hon således till vad hon ansåg var korrekt, nämligen 1,5 rum och kök.

Under rubriken ”Övrigt” i objektsbeskrivningen lade hon även till texten ”Lägenheten är registrerad som 2 rum och kök hos föreningen”, för att upplysa köpare om hur lägenheten var registrerad hos föreningen. I allt marknadsföringsmaterial, på visningar och objektsbeskrivning har det framgått att lägenheten har 1,5 rum och kök. Lägenheten var annonserad mellan 29 januari till och med 16 februari 2022. Visningar hölls mellan den 3 och 12 februari 2022 och på samtliga visningar och i marknadsföringsmaterial under denna period har uppgiften om 1,5 rum och kök framgått.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektbeskrivning

Fastighetsmäklaren har i ärendet inkommit med två objektbeskrivningar, en som använts vid marknadsföringen och visning samt en som signerats med överlåtelseavtalet.

Av den signerade objektbeskrivningen på sida 1 framgår följande.

Antal rum: 1,5 och Kök

Övrigt: Lägenheten är registrerad som 2 rum och kök hos föreningen

Av objektsbeskrivningen som använts vid marknadsföringen på hemsidan för bostadsannonser framgår följande.

På sidan 3 framgår följande.

Antal rum: 1,5 och Kök 

På sidan 8 framgår följande information om lägenheten.

Antal rum: 1,5 och Kök 

Planritning

I objektsbeskrivningen återfinns två planritningar. En som torde visa den tidigare planlösningen, dvs. innan en renovering och en som visar aktuell planlösning.

Av planritningen framgår att utrymmet som är uppmärkt som sovrum saknar tillgång till dagsljus via ytterfönster.

Marknadsföring på internet

Anmälaren har skickat in skärmbilder som visar en del av marknadsföringen av den aktuella bostadsrätten på en bostadsportal på internet. På två bilder framgår följande information.

Antal rum: 2 rum +Kök 

Bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning/ Mäklarbild

Av förteckningen framgår bland annat följande.

Lägenhetstyp

 2 Rum och kök

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföring

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga uppgifter eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information om marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningarna och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Avseende hur lägenheter ska benämnas i lägenhetsregistret anges följande i § i Lantmäteriets föreskrifter (LVMFS 2007:3) om lägenhetsregister.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst 7 kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme.

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning (se bland annat Kammarrätten i Göteborgs dom den 12 februari 2021 med mål nr 6795–20). Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i flera beslut meddelat mäklaren en erinran (se bland annat besluten med dnr 21–0172 och 21–0153).

Av utredningen i ärendet framgår att lägenheten är registrerad som två rum och kök vilket framgår av utdraget från bostadsrättsföreningens lägenhetsregister. Lägenheten har marknadsförts på en bostadsportal på internet både som att den har två rum och kök och 1,5 rum och kök. Det framgår, både av planritningen och bilder från marknadsföringen, att utrymmet som benämns som ”sovrum” saknar tillgång till direkt dagsljus via ytterfönster. Fastighetsmäklarinspektionen anser att rummet inte uppfyller Lantmäteriets kriterier för att utgöra ett rum. Mot bakgrund av den definitionen av rum som används av Lantmäteriet anser Fastighetsmäklarinspektionen att lägenheten marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum. Att fastighetsmäklaren ändrat antal rum i objektsbeskrivningen från 2 till 1,5 rum ändrar inte bedömningen. Detta då även den uppgiften, enligt den samlade bedömningen, är vilseledande (se Kammarrätten i Göteborgs dom den 12 februari 2021 med mål nr 6795-20).

Fastighetsmäklarinspektionen noterar, med anledning av denna bedömning, att det i aktuellt fall finns en motsättning mellan Lantmäteriets definition av rum enligt 3 § Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister och att lägenheten enligt bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning uppges ha 2 rum och kök. Beträffande detta anser Fastighetsmäklarinspektionen att om bostadsrättsförenings lägenhetsförteckning innehåller felaktig uppgift om antalet rum ska mäklaren tillämpa den faktiska definitionen på förmedlingsobjektets faktiska förhållanden i stället för felaktiga uppgiften, se tidigare beslut den 25 augusti med dnr. 21–0139 där Fastighetsmäklarinspektionen funnit att mäklaren ska tillämpa definitionen på förmedlingsobjektets förhållanden i stället för den felaktiga uppgiften som hade hämtats från Lantmäteriets lägenhetsförteckning.

Uppgiften att lägenheten är en tvåa eller en och en halva har dock inte varit reservationslös i mäklarens marknadsföring. Objektsbeskrivningen innehåller uppgift om att lägenheten registrerad som en tvåa i lägenhetsförteckningen och uppmärksammar spekulanter på hur den är registrerad hos bostadsföreningen. I och med den anmärkningen och marknadsföringen i övrigt är det sannolikt att tilltänkta köpare ändå har kunnat bilda sig en uppfattning om lägenhetens planlösning. Risken för missförstånd och framtida tvist i frågan kan därför anses tämligen liten. Den marknadsföring som varit vilseledande kan dock vid en sökning på internet ha påverkat ett flertal bostadsletandes personers inledande affärsbeslut att klicka fram och börja läsa bostadsannonsen. Mot bakgrund av de redovisade omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en erinran.