Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av vilseledande uppgifter om antalet rum i marknadsföringen av ett förmedlingsobjekt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid XX AB). Anmälaren har gett in skärmdumpar från marknadsföringen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet via ombud. Hon har gett in objektsbeskrivningen, uppdragsavtalet, mäklarbilden samt köpekontraktet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Fastighetsmäklaren marknadsförde lägenheten som en 2:a när det är en 1:a där en säng står i ett förråd/en garderob.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon hade i samband med förmedlingen kontakt med säljaren av lägenheten och företrädare från bostadsrättsföreningen samt att hon var på plats fysiskt i lägenheten för att bedöma planlösning, standard samt övriga relevanta egenskaper. Hon fick information både från säljaren och bostadsrättsföreningen att lägenheten var att anse som en lägenhet med 2 rum och kök. Samma information om lägenhetens antal rum fick hon från mäklarbilden.

Hon ansåg emellertid att ena rummet som uppenbart var större än 7 kvm inte hade tillgång till direkt ljusinsläpp. Hon förde därför in information i marknadsföringen och lägenhetens objektsbeskrivning att rummet inte hade tillgång till fönster för att redovisa lägenheten på ett korrekt sätt för alla tilltänkta löpare. Denna information har hon även redovisat muntligen till alla tilltänkta köpare när hon haft visningar av lägenheten.

Hon anser att det inte har ålegat henne att ifrågasätta säljaren och bostadsrättsföreningens uppgifter om antalet rum och marknadsföra i strid mot dessa uppgifter.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

Sida 1: ”Unik mini-tvåa”

Sida 2: Under rubriken storlek och läge – ”2 rum och kök”

Sida 3: Planlösning över lägenheten, där det noteras att rummet som benämns sovrum saknar fönster.

Sida 4: Under rubriken Sovrum/Dressing-room - ”I sovrummet finns inga fönster”

Mäklarbilden

Lägenhetstyp: ”2 rum och kök”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap. 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning. Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt. Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial.

När det gäller frågan om hur lägenheter ska benämnas i lägenhetsregistret anges följande i 3 § i Lantmäteriets föreskrifter (LMVFS 2007:3) om lägenhetsregister.

”Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst 7 kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte hygienutrymme”

Felaktig information om antalet rum som lämnats reservationslöst av en fastighetsmäklare, medför i normalfallet en varning. Om det har funnits förtydligande uppgifter om antalet rum genom bilder, text och planritningar har Fastighetsmäklarinspektionen i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en erinran (se till exempel Fastighetsmäklarinspektionens beslut 21–2477 och 21–0788).

Av utredningen i ärendet framgår det att lägenheten är registrerad som två rum och kök i bostadsrättsföreningens lägenhetsregister. Fastighetsmäklaren har även angett att lägenheten består av två rum och kök i objektsbeskrivningen och i övrig marknadsföring. Den del av lägenheten som beskrivs som sovrum saknar tillgång till direkt dagsljus och därmed uppfylls inte Lantmäteriets kriterier för att utgöra ett rum.

Beträffande detta anser Fastighetsmäklarinspektionen att om informationen från ett lägenhetsregister innehåller en felaktig uppgift om antalet rum ska mäklaren tillämpa definitionen på förmedlingsobjektets faktiska förhållanden i stället för att marknadsföra den felaktiga uppgiften.

Mot bakgrund av den definition av rum som används av Lantmäteriet anser Fastighetsmäklarinspektionen att lägenheten marknadsförts med en vilseledande uppgift om antalet rum.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen får anses utgöra en central del i tilltänkta köpares beslutsfattande. Det föreligger en uppenbar risk att mottagarens beslutsfattande har påverkats. Den felaktiga informationen har däremot inte varit reservationslös då objektsbeskrivningen som tillhandahållits tilltänkta köpare innehållit både planritning samt flertalet bilder vilket gör att tilltänkta köpare bör ha kunnat skaffat sig en bra överblick över lägenhetens utformning.

Den marknadsföring som varit vilseledande kan dock vid en sökning på internet ha påverkat ett flertal bostadsletandes personers inledande affärsbeslut. Mot bakgrund av de redovisade omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN ska meddelas en erinran.