Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har använt sig av vilseledande uppgifter om byggnadens storlek i marknadsföringen av ett förmedlingsobjekt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretagets namn]). Anmälaren har gett in marknadsföringen från internet, planritningar och mejl som han skickat till mäklaren och den assisterande mäklaren.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, journalen, objektsbeskrivningen, köpekontraktet, frågelistan, depositionsavtal, delegationsbeslut och mejl från säljaren samt anmälaren.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Fastighetsmäklaren har använt sig av vilseledande uppgifter om byggnadens storlek i marknadsföringen av ett förmedlingsobjekt.

Han lade ett bud den 4 december 2021 på det nybyggda fritidshuset. Enligt objektsbeskrivningen var boarea 160 kvadratmeter varav markplan 129 kvadratmeter och ”loftplan” 31 kvadratmeter. Den 7 december kontaktade han kommunen och bad om att få uppgifter på det beviljade bygglovet. Enligt bygglovshandläggaren har det beviljade bygglovet en angiven bruttoarea om 164 kvadratmeter och ytterväggsmått (byggnadsarea) om 129 kvadratmeter. Den 7 december meddelade han att hans bud skulle dras tillbaka på grund av de felaktiga uppgifterna gällande bo- och biarea. Mäklaren valde dock att fortsätta marknadsföra fastigheten med de felaktiga uppgifterna.

Den 7 december fanns det i objektsbeskrivningen på mäklarens hemsida en kopia av planritningen där byggnadsarea framgick. Dessa överensstämde med bygglovet. Denna planritning har sedan mäklaren tagit bort från objektsbeskrivningen, men beskrivningen hänvisar fortfarande till areauppgift enligt Ritning(ar). Fastighetsmäklaren har reservationslöst marknadsfört fastigheten med endast boarea.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Säljarna angav vid intagsbesöket att huset var 160 kvadratmeter och att vissa avvikelser gjorts från ursprungsritningarna. Dessa ritningar stämde därmed inte till 100 procent, bland annat var plattan något större. Det fanns inte någon anledning att misstro detta då kommunen är generös och släpper igenom vissa ändringar och avvikelser från inlämnat bygglov.

Omedelbart efter att annonsen publicerandes la anmälaren ett villkorat dolt bud, som var giltigt i 24 timmar. Han hade då inte varit på plats, inte sett huset eller ens talat med henne. Hon ringde upp anmälaren och han var domderande och skulle ha det på sitt vis. Hon uppmanade honom att kontakta kommunen för att få ta del av bygglovshandlingar. Hon uppmanade honom även att boka visning och en oberoende besiktningsman, som även kunde mäta huset då måttuppgiften kom från säljaren.

Anmälaren hävdade att ytorna var felaktiga. Han menade bland annat att i beräkning av boarean ska innerväggar räknas bort. Hon och den assisterande mäklaren tog genast saken med säljarna som fortsatt vidhöll att arean stämde. I detta fall vägde säljarnas uppgifter tyngre då de är byggare och kontrollansvariga. Hon kontaktade åter kommunen för att få ut de handlingar anmälaren hänvisade till och de dementerade det anmälaren angivit att de sagt. Ansvarig bygglovshandläggare för bygglovet var sjukskriven och hans kollegor har lämnat lite olika uppgifter till olika intressenter.

Hon bad en av säljarna om att de skulle kontrollmäta bostaden, men säljaren vägrade då av principskäl. Däremot gjorde säljaren en ny uträkning av ytan utifrån det färdiga huset. Hon kontaktade branschorganisationen för fastighetsmäklare och bad om vägledning. De sa att hon inte hade någon rätt att tvinga säljaren att mäta huset.

Hon fick säljarens nya uträkning och ändrade annonsen. Hon kontaktade samtliga spekulanter och upplyste dem om ändringen och varför samt hur säljaren räknat. Hon sa återigen att sättet att få exakt beräkning var kontrollmätning, då också detta var säljarens uppgifter. Köparen lät utföra en överlåtelsebesiktning men avstod från att göra kontrollmätning.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Marknadsföringen på internet

Anmälaren har inkommit med marknadsföringen av den aktuella fastigheten. Den marknadsfördes på en annonsplats för bostäder på internet. I marknadsföringen framgår följande.

KVM   160 KVM

[…]

Boarea (BOA)

160 kvm

Boareabeskrivning

Markplan 129 kvm

Loft 31 kvm

Areauppgifter enligt ritning(ar)

Enligt bilderna och planritningen i marknadsföringen är sovrum tre och fyra belägna på loftet. Av bilderna framgår det att respektive rum är cirka 3 meter beräknat från innerväggen till ytterväggen i takfallriktningen. Taket är högt och rakt i cirka 70 cm från innerväggen och ut i takfallsriktningen, sedan faller taket nedåt. Under rubriken ”Rumsbeskrivning” framgår bland annat följande.

Loftvåning

Sovrum 3

Sovrum med snedtak, möblerat med dubbelsäng, ett fönster mot huset entrésida, förvaring i kattvind.

Sovrum 4

Sovrum med snedtak, möblerat med dubbelsäng, ett fönster mot huset entrésida, förvaring i kattvind.

WC

Litet mysigt WC-rum med snedtak och handfat.

Objektsbeskrivningen som signerats av parterna

Objektsbeskrivningen signerades av parterna i samband med att de undertecknade köpekontraktet, den 18 respektive 23 december 2021. Under den inledande allmänna beskrivningen framgår det följande.

Boarea (BOA): 160m²

Under rubriken ”Grunddata” framgår det följande.

Boarea (BOA): 160m²

Boareabeskrivning

Markplan 118,27m²

Loft 42,2 m²

Boyta enligt säljaren

Areauppgift enligt Lantmäteriet

Under rubriken ”Rumsbeskrivning” framgår bland annat följande.

Loftvåning

Sovrum 3

Sovrum med snedtak, möblerat med dubbelsäng, ett fönster mot huset entrésida, förvaring i kattvind.

Sovrum 4

Sovrum med snedtak, möblerat med dubbelsäng, ett fönster mot huset entrésida, förvaring i kattvind.

WC

Litet mysigt WC-rum med snedtak och handfat.

Planritningen

Av planritningen assisterande mäklare skickat till anmälaren framgår det att bottenvåningen är på 129 kvadratmeter och att loftet är på 31 kvadratmeter.

Mejlen

Anmälaren mejlade mäklaren den 7 december 2021 följande.

[…] Enligt samtal så drar vi tillbaka vårt bud av den anledningen jag skrev. Efter varit i kontakt med en av bygglovshandläggarna var bruttoarean i bygglovsansökan för objektet angivet till 164 kvm och byggnadsarea 129 kvm. Det betyder rimligtvis att boarean är ca 144 kvm (beroende på väggtjocklek) och biyta cirka 5 kvm. Säljaren har för dig förmodligen angivit bruttoaren och misstagit sig på vad som är boarea vs. Bruttoarea.  […]

Anmälaren mejlade mäklaren den 15 december 2021 följande.

Jag har vid flera tillfällen nu både muntligen och via e-post poängterat att den marknadsförda biarean är felaktig för förmedlingsobjektet [adress och ort]. Jag har erhållit en planritning från [assisterande mäklare] och har även erhållit kopia av bygglovshandläggarna.

Enligt bilagd bygglovsritning är boarean cirka 105 kvm […].

Om loftet skulle beaktas som boarea tillkommer ytterligare 22 kvm (totalt 127 kvm). Eftersom loftet inte betraktas som våningsplan (detaljplanen medger bara 1 våning) och måttet är inte större 0,7 meter högre än nivån för vindsbjälklagets översida så brukar inte det “marknadsföras som boarea” […].

Säljaren mejlade mäklaren den 15 december 2021 följande.

Angående inkommen synpunkt till er som gäller vår fastighets annons på [en annonsplats för bostäder på internet] vill vi komma med följande svar. Synpunkten gäller felaktigt angiven boarea. Vi har nu mätt upp boarean utifrån hur huset är byggt. Ett loft räknas inte som ett våningsplan och faller därför inte under kraven för våningsplan. Ett lofts golvyta får därför räknas som boyta. Boytan på loftet uppgår till 42,2 m2 Boytan på entreplan uppgår till 118,27m2 Total boyta 160,47 m2. Jag håller inte med resonemanget som redogjorts på vår bygglovsritning, där har man utgått från att loftet ska utgöras som våningsplan I beräkningen och senare angett att det enligt Dpl inte får byggas två våningsplan sedan har man dessutom blandat ihop div beräkningsalternativ för boytor. Innerväggar utgör också boyta.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 3 kap 1 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Uppgiften om fastighetens storlek

Av 3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen framgår det att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I lagen anges vissa specifika uppgifter som alltid ska finnas med i objektsbeskrivningen, däribland information om byggnadens storlek.

Byggnadens storlek utgör alltså en av de obligatoriska uppgifter som ska finnas med i en objektsbeskrivning. Byggnadens storlek kan antas vara av väsentlig betydelse för parterna i en fastighetsaffär (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr. 8455–16). Motstridiga uppgifter kring storleken riskerar att leda till tvist mellan köpare och säljare. Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att om mäklaren har tillgång till motstridiga areauppgifter ska samtliga uppgifter redovisas eller så ska mäklaren på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angivits i objektsbeskrivningen (se Förvaltningsrätten i Karlstad dom den 28 maj 2021 i mål nr. 6030-20 och beslut med dnr. 2019–1469).

En fastighetsmäklare har normalt inte någon skyldighet att undersöka fastighetens storlek i samband med ett förmedlingsuppdrag. Det är därför viktigt att mäklaren är särskilt noggrann när hen vidarebefordrar en sådan uppgift. Om inte omständigheterna ger anledning till något annat har en fastighetsmäklare rätt att lita på att de uppgifter om bostadens storlek som har lämnats av säljaren är korrekta.

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Om mäklaren för in en uppgift i marknadsföringen ska den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt. Lämnar en fastighetsmäklare reservationslöst ut felaktig information om boarean medför det i normalfallet en varning (se beslut med dnr. 20-0352, 21-0311 och 21-0697). Förvaltningsrätten i Karlstad, har i mål nummer 2878-20, ansett att samtliga motstridiga uppgifter om boarea ska redovisas. Detta är annars enligt Förvaltningsrätten varningsgrundande, eftersom uppgifter om boarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare.

Enligt tidigare praxis bör som boarea anges den faktiska boarean och inte en sådan yta som till följd av snedtak inte är mätbar. Ett oförenligt agerande medför att priset per kvadratmeter, som presenteras i listan över sökresultat på en annonsplats för bostäder, blir betydligt lägre än om endast den faktiska boarean och inte golvytan presenterats som boarea (se Förvaltningsrätten dom den 25 september 2018 mål nummer 2901-18).

Termen area ska inte förväxlas med yta som delvis baseras på andra mättekniska förutsättningar. Hur boarean och biarean ska mätas och anges är reglerat i den svenska standarden Area och volym för byggnader – Terminologi och mätning. Standarden är framtagen av SIS, Swedish Standards Institute, tillsammans med byggbranschen. Av dessa mätregler framgår det bland annat att mätvärt utrymme ska ha en rumshöjd om minst 190 centimeter. Vid snedtak godtas även delar med lägre rumshöjd under förutsättning att våningsplanet har en rumshöjd av 190 centimeter på en bredd av minst 60 centimeter. Därvid mäts fram till ett vertikalplan 60 centimeter utanför höjden 190 centimeter (i takfallsriktningen). Det framgår även att area mäts per våningsplan.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Av säljarens mejl till mäklaren framgår det att säljaren var av uppfattningen att loftet inte utgör ett våningsplan. Utredningen visar att mäklaren har marknadsfört loftets boyta som boarea. Boytan och boarean kan i vissa fastigheter ha samma kvadratmeter. Detta gäller dock inte om fastigheten har ett loft som inte utgör ett våningsplan eller om ett våningsplan har ett snedtak som gör att fastigheten har en yta som inte utgör boarea, utan biarea. Vid en samlad bedömning av omständigheterna finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte går att fastställa hur stor boarea det handlar om.

Av utredningen framgår det däremot att mäklaren fått motstridiga uppgifter om bostadens storleks från säljaren, bygglovshandläggaren och anmälaren. Fastighetsmäklarinspektionen anser att mäklaren i marknadsföringen borde ha tydliggjort att det fanns motstridiga uppgifter om byggnadens storlek. Mäklaren har emellertid endast informerat spekulanter gällande möjligheten att själva kontrollmäta fastigheten och att uppgifterna om byggnadens storlek kommit från säljarna.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att mäklaren inte på ett tydligt sätt i objektsbeskrivningen har klargjort för tilltänkta köpare att det fanns andra uppgifter om boarean än den som redovisades i beskrivningen av objektet. Tilltänkta köpare av fastigheten har därmed undanhållits sådan väsentlig information som krävs för att de ska kunna fatta ett välgrundat affärsbeslut. Detta har varit vilseledande och otillbörliga samt stått i strid med god fastighetsmäklarsed, eftersom spekulanter vilseletts. Dessa omständigheter har gjort att mäklaren agerat i strid med fastighetsmäklarlagen samt marknadsfört fastigheten i strid med marknadsföringslagen. Förseelsen motiverar en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.